征地拆迁后因买卖安置地基而产生的纠纷——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告魏先生、蒋女士起诉称：我二人是夫妻关系，生育一女魏小姐。我二人是甲市乙区XX村村民。2002年，因建设XX高速公路之需，我二人原有的房屋位于甲市XX村的老房屋被拆除，后被安置于甲市XX办事处A村。2002年1月15日至4月18日期间，被告尤先生利用其实际负责高速公路拆迁工作的身份，利用我们不了解国家法律和政策的弱点，与我们签订了《房屋买卖契约》及《土地使用权转让协议》，约定：我们将其安置在甲市XX办事处A村的宅基地转让给被告使用，转让费用共计30000元(实际只支付15000元)。后被告在案涉宅基地上(甲市乙区XX办事处A村4号)建造了2间5层的房屋一幢。2003年，魏小姐(案涉房屋拆迁权益人)知道该转让行为后提出异议，双方多次协商未果。被告系城镇居民，根据相关法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的宅基地。为此，我们与被告之间的房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效。被告应将现有房屋腾空并返还给我们。为此，请求法院判令：1、依法确认我们与被告签订的甲市乙区XX办事处A村的房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效;2、被告立即腾退并将甲市乙区XX办事处A村4号房屋返还给我们。

　　二、被告辩称

　　被告尤先生、成女士答辩称：1、案涉土地不是集体所有，原有的老房屋及宅基地已被国家征收，现安置的土地属于国家所有。原告所述的买卖集体土地和房屋的情况不属实，故其诉请房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效的理由不成立。2、我们与原告双方自愿签订相关协议，我们现在已履行全部合同义务，支付全部对价，合法有效。原告在十几年之后反悔并提出要求确认合同无效、腾退房屋，违背了诚实信用原则，也超过了诉讼时效，故原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。

　　第三人魏小姐述称：我是原告魏先生、蒋女士之女，我对坐落于甲市乙区XX村的老房子及宅基地享有所有和使用的权利。老房子被拆迁后，我在安置分配中享有的权利一起归属到父亲魏先生户名下。我在拆迁落户重新办理身份证时，身份证住址就是案涉的乙区XX镇A村4号。2003年，我得知两原告在未告知并征得其同意的情况下，擅自将其享有的安置于乙区XX镇A村4号的宅基地卖给两被告，并且两被告在无效占有的情况下在此宅基地上建造了房屋。我知道后提出异议，且与两被告多次协商，但两被告对我提出的异议不予理睬，并于2015年10月入住该房。现在原、被告因上述房屋及土地产生纠纷，我认为两原告擅自将案涉土地使用权转让给两被告系无权处分，对此我享有独立请求权。为此，我请求法院判令：1、确认两原告与两被告签订的甲市乙区XX办事处A村的房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效;2、两被告立即腾退并将甲市乙区XX办事处A村4号的房屋返还给我。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2002年1月15日，原告魏先生、蒋女士与被告尤先生、成女士签订土地使用权转让协议一份，约定两原告将坐落于甲市乙区XX村的地块转让给两被告。2002年12月20日，两被告向两原告支付转让费人民币25000元。

　　2002年4月18日，两原告又与两被告签订房屋买卖合同一份，约定两原告将坐落于甲市乙区XX村地块上所建的二间一层房屋卖给两被告。但经原、被告及第三人确认，房屋买卖合同中所指的房屋在当时并不存在，而是两被告后来所建。

　　另查，诉争土地的土地使用权证、房屋建设规划许可证至今未办理，系国家所有还是集体所有至今无法确认。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告魏先生、蒋女士与被告尤先生、成女士于2002年1月15日签订的位于甲市乙区XX街道A村土地使用权转让协议无效;

　　2、原告魏先生、蒋女士与被告尤先生、成女士于2002年4月18日签订的位于甲市乙区XX街道A村的房屋买卖契约无效;

　　3、　驳回原告魏先生、蒋女士的其他诉讼请求;

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：两原告与两被告签订的土地使用权转让协议和房屋买卖契约因违反法律强制性规定而无效。关于两原告和第三人主张两被告腾退并返还案涉房屋的诉讼请求，两原告和第三人均无基于协议、合同无效而产生的返还请求权。

　　房屋建造行为虽基于土地使用权转让协议而后续发生，但并非土地使用权转让协议的履行内容。协议的无效并不必然推出房屋返还的法律后果。本案系征地拆迁后因买卖安置地基而产生的纠纷，房、地的产权的一致性应当以房、地产权的合法性为前提。该房屋建造是否取得行政主管部门的建设许可，是否有完整的、合法的审批或登记程序，均属人民法院作为民事案件管辖审理前需要解决的问题。