买方要求解除房屋买卖合同获支持——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告袁先生起诉称：我与被告于1993年10月9日签订《房屋买卖合同》及《购房补充说明》，合同约定由被告将座落于A地XX别墅(XX镇)*区*号、总面积为262.70平方米房屋以456000元的价格出售给我。合同签订后，我依约向被告支付了定金及购房款共计406000元，但合同签订后，被告一直未将该商品房交付我。2012年9月28日，我经向房管部门查询得知，该房屋已由被告出售给了案外人，并办理了房屋产权证书。被告的行为直接导致我无法取得本案涉诉房屋，严重损害了我的合法权益并给我造成了巨大经济损失。所以请求法院：1、依法判令解除我与被告双方于1993年10月9日签订的《房屋买卖合同》;2、依法判令被告返还我购房款406000元及利息1083045元(以406000元为基数，从1993年10月23日起按中国人民银行当时贷款利率5年以上长期贷款利息为14.04%计算，截止时间为2012年10月25日止);3、依法判令被告赔偿我损失140万元;4、依法判令被告向我承担406000元的赔偿责任。

　　二、被告辩称

　　被告XX实业公司答辩称：1、原告的主体不适格，房屋买卖合同是我公司与A装饰公司签订的，而不是与袁先生个人签订的，1993年10月11日我公司收取的款项也是A装饰公司的;2、我公司认为合同签订后收取的406000元不是购房款，而是房屋预付款，我公司开具的票据上也注明了是预付款;3、原告诉称多次催促我公司交房不是事实，从2005年起到收到本案诉状止，我公司没有接到过原告催收房屋的请求;4、我公司与现房屋主人的买卖是通过公开登报的方式进行买卖的，原告在发现房屋登记之日到起诉之日已经过了法定起诉期限，原告的诉请已超过了诉讼时效。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：1993年10月9日，原甲市XX房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)作为甲方与乙方签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将座落于A地XX别墅(XX镇)*区*号(现地址变更为：XX街道XX社区原山别墅*号*层)、总面积262.70平方米的房屋销售给乙方，单价为1782元/平方米，总价款为468131.40元，付款方式为在签订合同之日付定金6000元、签订之日后二十日内付45万元。该合同首部的买受方(乙方)处填写的是“袁先生”，合同尾部乙方处填写的是“甲市A装饰有限公司”(以下简称“A公司”)，法定代理人处填写的是“袁先生”，该合同加盖了XX公司经济合同专用章。同日，甲乙双方还签订了《购房补充说明》，该《购房补充说明》约定“室内装饰部分全部由乙方自作，甲方只作到垫层找平，所花金费在总价中扣除(金额事后双方协商再定)”，该《说明》甲方处加盖了XX公司公章，乙方处打印文字为“A公司”，袁先生在其后签署了自己的名字。合同及补充说明均未约定交房时间。1993年10月11日，袁先生与XX公司签署《A地XXA型别墅一次装饰说明》，约定“二十日内付40万元，待入住后双方结算，余款多退少补”，该《说明》由袁先生签字，加盖了XX公司公章。

　　合同签订后，XX公司于1993年10月11日向原告出具收据一张，载明“收到A公司预收A公司订房款6000元”，1993年10月23日，XX公司又向原告出具收据一张，载明“收到袁先生交来购房订金40万元”，两张收据均加盖了XX公司财务专用章。

　　另查明，2002年12月18日，XX公司与案外人罗先生签订《商品房买卖(预售)合同》，将本案讼争的房屋以630482元的价格出售给了罗先生。2012年9月28日，经原告向房管部门查询，罗先生已取得了该房屋的所有权证。该房屋所在楼盘项目于1999年4月14日取得商品房预售许可证，后又取得了国有土地使用证。

　　还查明，A公司成立于1992年7月18日，袁先生自该公司成立至今一直担任公司法定代表人;XX公司已于2006年6月21日更名为四川XX实业有限公司。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告袁先生与被告四川XX实业有限公司于1993年10月9日签订的《房屋买卖合同》。

　　2、被告四川XX实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁先生购房款406000元并支付相应利息(利息以406000元为基数，从1993年10月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2012年10月25日止)。

　　3、驳回原告袁先生的其它诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：

　　1关于袁先生是否系本案适格原告的问题。被告XX实业公司抗辩，房屋买卖合同是被告与A公司签订的，而不是与袁先生个人签订的，1993年10月11日被告收取的款项也是A公司的，因此，原告的主体不适格。1993年10月9日的房屋买卖合同尾部虽然有A公司字样，但该合同并未加盖A公司公章，该处签名为“袁先生”，且首部买受人一栏明确写明为“袁先生”，虽然签订合同当时袁先生确系A公司法定代表人，但其签字也具有个人行为，庭审中双方均认可原XX公司与A公司无业务往来，被告也没有提供签订合同时足以使其相信袁先生是作为法定代表人在履行职务行为的证据;虽然有一张收据载明的是收到A公司订房款6000元，但该收据系原告袁先生个人持有，因此，该房款应当认定为系袁先生个人缴纳的。如前所述，袁先生在房屋买卖合同上的签字系个人行为而非职务行为，其法律后果应由其个人承担，袁先生作为合同的相对人，有权提起诉讼，其诉讼主体适格，被告的抗辩不能成立。

　　2、关于本案是否已过诉讼时效的问题。被告XX实业公司抗辩原告的起诉已过诉讼时效，对此靳律师认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”，从本案查明的情况看，原告系2012年9月28日向房管部门查询后才得知其购买的房屋已登记在他人名下，因此，应当认定此时原告才知道其权利被侵害，从此时开始计算二年诉讼时效，原告2012年12月10日向法院提起诉讼请求保护其民事权利，其诉讼未超过法定诉讼时效期间，被告XX实业公司的抗辩不能成立。

　　3、关于原、被告1993年10月9日所签《房屋买卖合同》效力的问题。原XX公司在与原告签订《房屋买卖合同》时双方均系真实意思表示，虽然当时XX公司未取得预售许可证和土地使用证，但其后均取得了前述两证，根据《最高人民法院印发〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉的通知》第25条“商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效”之规定，原XX公司与原告1993年10月9日签定的《房屋买卖合同》应属有效。

　　原告袁先生系《房屋买卖合同》签订的相对人，其诉讼主体适格，有权提起诉讼主张权利，原告在知道其权益被侵害之日起两年内提起诉讼并未超过诉讼时效期间。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。原告交纳购房款后被告XX实业公司将原告购买的房屋转买给第三人的行为已构成违约，应承担相应法律责任。由于被告将房屋转买第三人，并且第三人已取得了房屋产权证，原告已不可能实际取得该房产，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》事实清楚、于法有据，对此予以支持。合同解除后，被告应退还原告所交购房款并承担相应利息，利息计算时间从被告收取原告第二笔购房款(即1993年10月23日)起按中国人民银行同期贷款利率计算。