因买方未依约支付购房款引起的纠纷——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告甲市安置房建设公司起诉称：2014年4月9日，我公司与二被告签订了《XX家园房屋买卖合同》，约定我公司以369596元的总价向二被告出售XX家园小区(划拨土地上建设的经济适用房)第1-3号产籍号为03-0051-0204-000104的房屋(商铺)。合同签订后，被告向我公司支付了购房款199596元，剩余购房款拟向银行申请按揭贷款。在二被告申请银行按揭贷款期间，因银行贷款政策发生变化，银行未向二被告提供贷款。二被告也未按合同约定及时自筹资金支付剩余购房款。根据合同第八条(2)的约定，买受人逾期60日未付款的，出卖人有权解除合同，买受人应按付款总额的5%向出卖人支付违约金。我公司故诉至法院，要求判令：1、解除我公司与二被告签订的《XX家园房屋买卖合同》。2、二被告向我公司支付违约金18479.80元。3、被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告王某人、谢某人答辩称：开始购买房屋的时候，原告称可以贷款，后我二人遂去银行办理了贷款手续，过了两个月，银行称不能为我们提供贷款，遂我们要求原告退还购房款，原告让我们先行等待，后我们一直等到现在，原告现在认为我二人违约，但违约不是我们造成的，不应该支付违约金。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2014年4月9日，原、被告签订《XX家园房屋买卖合同》，约定原告将其以划拨方式取得土地使用权后在该土地上所建的XX家园小区经济适用房的第1-3号商铺出卖给二被告。该房屋售房单价为8118元/㎡，总金额349886元。合同同时约定，买受人以贷款方式付款，被告应于签订合同2日内向银行贷款，如因为单方面原因导致无法贷款，逾期达到30天出卖人有权解除合同。该合同第八条第(2)项约定，买受人未按合同约定的时间付款，出卖人解除合同的，买受人按应付款总额的5%向出卖人支付违约金。出卖人在扣除买受人支付的违约金后，应向买受人退还剩余已付款。合同签订后，原告依约支付了首付款179886元及装修基金19710元。2014年5月1日，因政策原因，二被告无法获得银行贷款，二被告于2015年3月2日要求原告退房。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告甲市安置房建设公司与被告王某人、谢某人所签订《XX家园房屋买卖合同》于本判决书生效之日起解除。

　　2、驳回原告甲市安置房建设公司的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：本案是一起因被告未依约支付购房款引起的纠纷，应当定性为房屋销售合同纠纷，本案争议的焦点为二被告是否应当承担违约责任?

　　1、由于政策原因，二被告无法获得银行贷款，无法继续履行支付购房款义务，故该合同目的已无法实现，二被告已向原告申请要求退房，原告亦起诉被告要求解除合同，故原、被告之间对解除合同一事已经达成一致意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，对于原告要求解除原、被告之间签订的《XX家园房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。

　　2、二被告虽然未按照约定履行支付购房款的义务，但其未履行该义务并非二被告自身的原因，而是因为政策问题其无法获得银行贷款。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告在其答辩意见中明确提出其不承担违约责任，这是基于因政策问题无法取得贷款这一客观情况而要求对违约责任的约定作出变更，要求将该种情形作为被告违约责任的例外。由于二被告未能获得银行贷款的情形系在其与原告签订《XX家园房屋买卖合同》之后才出现，被告不能获得贷款的原因亦非被告自身原因，而系因金融机构的政策问题，这一问题是原、被告双方的签订合同时无法预见的，该贷款问题并不涉及到房屋成交价格的变化，不属于商业风险，故二被告因政策问题无法贷款属于法律上的情势变更，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，对于二被告所提出的将此情形作为违约责任的例外而不承担违约责任的答辩意见，予以支持。