如何区分商品房买卖与民间借贷——北京房产律师靳双权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告金某起诉称：我为经营酒店需要，于2011年10月21日、2012年1月10日分别与被告签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定我以2400万元的价格购买被告开发的商品房。合同约定交房时间为2012年9月30日前，逾期交房应每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订以后，我按约支付了房款，但被告至今未能交付房屋。现请求法院判令：1.被告立即向我交付位于甲市乙区XX广场(XX路1-8号)3号楼1-3层3348平方米的商品房。2.被告支付逾期交房违约金969600元(截止起诉日)，并从起诉之日起到实际交付之日止每日按已付房款的万分之一支付违约金。3.本案的诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告XX公司答辩称：原告以商品房买卖纠纷进行诉讼与事实不符，我与原告之间为民间借贷纠纷，借贷金额为2300万元，后原告要求我以房屋作为抵押，因此我在原告要求下签订了远低于当时市场价格的房屋买卖合同，在合同签订后原告也未按常理要求及时开具相关发票。事隔半年后才要求我出具相关发票，在此期间我分两批支付借贷利息。故本案名为房屋销售，实为融资借贷提供的相关担保。综上，请求法庭在查明事实真相的基础上驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2011年10月21日，金某与被告XX公司签订商品房买卖合同一份，案涉相关条款为：……第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为甲市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：淮房预售证2011XXX号。第三条：买受人购买的商品房为XX路1-8号3号楼1-3层3348平方米，其中套内面积共3025.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积322.83平方米。用途：商业用房。第四条、计价方式：按套内建筑面积决算，该商品房单价为每平方米9586.18元，总金额2900万元。第六条、付款方式及期限：买受人自签订合同之日起十五日内付清全部付款计人民币2900万元整。第八条、交付期限：出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至之际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行;2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。金某、罗先生、XX公司分别在该合同上签名盖章。同日，被告XX公司向原告发出付款通知，要求原告金某根据双方签订的《商品房买卖合同》，将购房款汇入XX公司账户。

　　2011年10月24日，甲市房产交易中心为案涉房屋办理预告登记，登记号为：准房预清河字第A20114XXXX号。经查，在房管部门进行预售登记的房屋平面图与双方作为房屋买卖合同附件的房屋平面图存在误差，两份房屋平面图在售房总面积上一致，误差产生在一、二、三层的面积分布发生变化，房屋买卖合同附件的房屋平面图的一层面积大于预售登记的房屋平面图面积。

　　2011年10月26日，原告向被告支付购房款2500万元，2011年11月2日，原告向被告支付购房款400万元。2012年6月21日，XX公司向金某出具了销售不动产统一发票。

　　2012年1月10日，原告金某(乙方)与被告XX公司(甲方)签订补充协议一份，其内容为：甲乙双方于2011年10月21日签订商品房买卖合同一份，因甲方计算房屋面积出现重大差错，后经乙方发现多次交涉，双方经友好协商，就此事宜达成如下协议：一、甲方同意退还乙方购房差价人民币500万元整。二、因乙方向甲方股东周某人个人借款100万元(汇入齐女士农行卡上)，现甲方、乙方和周某人均同意此100万元冲抵甲方公司还款100万元，乙方和周某人之间个人的债权债务就此结清。三、余额人民币400万元，甲方同意于2012年1月15日前支付200万元，2012年4月15日支付200万元。四、如甲方未能按期还款，则自愿承担违约金50万元。五、本协议仅对原购房合同中的价格和各楼层面积作出变更，原购房合同其余条款不变。协议签订后被告履行了500万元的付款义务。此后，被告未能按约向原告交付房屋，原告为此诉至法院。另查明：案外人程某于2011年10月20日分两次向金某账户汇款400万元、150万元，合计550万元。对此，XX公司的解释为其与金某实为民间借贷，双方实际借贷金额为2300万元。因金某担心所签订房屋买卖合同的价格与市场价不符，所以要求XX公司先汇600万元到金某账户，再由金某按2900万元汇给XX公司。

　　还查明，本案争议房屋目前尚未通过竣工验收，被告XX公司陈述工程已经处于扫尾阶段，尚未竣工验收，可在2015年5月底前办完全部手续。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告XX置业有限公司于房屋竣工验收后十日内按备案登记的房屋平面图向原告金某交付坐落在甲市乙区XX广场(XX路1-8号)3号楼建筑面积为3348.02平方米的商品房。

　　2、被告XX置业有限公司从2012年10月1日起以2400万元为基数、日万分之一为标准向原告金某承担违约金至房屋实际交付时止。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案的争议焦点有二：1、原、被告之间的交易行为是民间借贷还是商品房买卖关系。2、如双方之间为商品房买卖合同关系，则案涉房屋目前尚不具备交付条件应如何处理。

　　靳双权律师认为，名为商品房买卖实为民间借贷或借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。由于原告所举证据具备商品房买卖的法律特征。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同的主要内容应当包括当事人、标的物的数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。从双方所签订的商品房买卖合同、补充协议、商品房预售登记以及相关的履行情况看，符合商品房买卖合同的正常交易流程。所以依据双方的举证情况，根据高度盖然性标准，原、被告之间应认定为商品房买卖合同关系。被告主张案涉房屋买卖合同的价格明显低于市场价格，但未能提供可供比对的房屋售价远高于案涉房屋交易价格的有效证据。从交易情况看案涉房屋面积为3348平方米，最终售价为2400万元，原告是以现金方式购买，因此，可以认定原告所支付的价款基本符合当时的市场行情。因此，被告关于房屋售价明显偏低、房屋买卖合同不真实的辩称不能成立。

　　另外，被告主张双方系民间借贷关系有诸多不合常理之处。民间借贷一般应当具备资金交付、利率及支付利息方式的约定、还款时间及违约责任等方面的内容。对于如此大额的借贷，不明确约定利息、没有明确的还款时间明显不合常理。另外被告关于双方系借贷关系的陈述存有矛盾之处。首先，被告主张借款时应原告要求向原告银行卡汇款600万元，加上原来欠原告300万元，实际差欠原告2300万元。但原告向被告汇款金额已有2900万元，即使扣除被告所陈述的600万元，实际汇款金额已有2300万元，对此，被告未能给予合理说明。其次，被告主张2012年1月10日补充协议中的500万元就是借款发生利息，其未能提供有效证据推翻该补充协议约定的内容。其对利息是如何计算的，也未能作出令人信服的说明。第三，被告陈述双方约定的利息为三个月一付，但从2012年1月10日补充协议约定的500万元支付以后，至本案诉讼时被告未再支付过利息，也未有证据证明原告曾向被告主张过利息，对于如此大额的借贷关系，明显不合常理。

　　对于原告主张程某所汇550万元是其与周某人的个人往来，有一定的事实依据。原告提供的银行汇款记录以及补充协议中的相关内容均可以证实其与周某人确有大额经济往来。被告提供的程某和周某人的证词存有互相矛盾之处，但可以证明程某汇款是受周某人安排。周某人是XX公司的总经理，属于本案的利害关系人，在现有证据已经证明其与原告有较大金额经济往来，因此仅凭其陈述，不能认定其汇款给原告的行为是代表XX公司。对原告关于“汇款是其与周某人个人往来，因购房时现金不足，所以要求周某人归还其个人借款600万元”解释具有一定的合理性，应予以采信。

　　综上，对法律关系性质的界定，应根据当事人真实意思和合同的实质内容来认定。本案中，从商品房买卖合同的签订、履行、补充协议、预告登记等一系列行为，足以认定当事人的意思是购买房屋而非借款，双方之间成立商品房买卖合同关系。

　　关于第二点，靳双权律师认为，商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，不能违反我国法律、行政法规关于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经竣工验收后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，被告可在房屋经过组织设计、施工、监理等有关单位共同组织的竣工验收后向原告交付房屋。

　　所以结合双方合同的履行情况，特别是补充协议签订后，双方再无经济往来的情况，应当认定被告主张双方系民间借贷的法律关系的抗辩不能成立，双方签订的房屋买卖合同及补充协议均为有效协议，对双方具有约束力。被告未能按约交房，应当承担相应的违约责任。依据双方约定，被告逾期超过30日后，应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向金某交付已交付房价款万分之一的违约金。原告诉请从2012年10月1日起到起诉日及从起诉之日起到实际交付之日止按约定承担违约金，符合法律规定，应予以支持，因原告分段主张的违约金均是按交付房价款万分之一进行计算，故可直接判令被告从2012年10月1日起到实际交付之日止按约定承担违约金。综上可知法院判决是正确的。