北京房产律师解析一起商品房买卖纠纷案例

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡先生起诉称：2011年3月14日我与被告XX房地产公司签订了《房屋买卖协议》，双方约定由甲方(被告)将其位于XX县XX区XX街49号301号房的房产出售给乙方(我)。我与被告在签订协议时，由我支付购房认购金20000元、中介服务费3000元给被告。我依被告要求交纳了该费用后，被告一直不办理相关的购房及过户手续，后经核实，该房已卖给他人。我多次要求被告退还购房认购金20000元及中介服务费3000元，被告都是以各种理由拒绝。现在被告违约的事实清楚，证据确凿，已经严重损害了我的合法权益。所以请求法院依法判决：1、解除2011年3月14日我与被告XX房地产公司签订的《房屋买卖协议》;2、判决被告XX房地产公司向我返还购房认购金20000元及中介服务费3000元，共计23000元。

　　二、被告辩称

　　被告XX房地产公司答辩称：原告蔡先生严重违反了双方签订购房买卖协议，诉请理由没有事实和法律依据，请法院予以驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2011年2月8日，案外人陆先生委托被告XX房地产公司独家办理其位于XX县XX区XX街49号301号房屋的买卖手续。2011年3月14日，原告蔡先生与被告XX房地产公司签订《房屋买卖协议(一次性)》，该协议共有九条，其中双方约定：由甲方(即本案被告)将位于XX县XX区XX街49号301号房的房产出售给乙方(即本案的原告)，建筑面积69.80平方米;房产总价为245000元;在签订买卖协议之日乙方向甲方支付购房认购金20000元，购房中介服务费3000元，合计23000元;剩余房款225000元乙方定于2011年3月20日交清给甲方。《房屋买卖协议(一次性)》第五条规定，如果乙方违约，甲方则不退还乙方已支付的购房认购金，等等。第七条规定,本协议未尽事宜,甲乙双方可另行议定补充;第九条规定本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，自双方签字后生效。最后落款：甲方XX房地产公司，公司代表罗先生签字，公司领导刘先生签字。乙方蔡先生签字。日期：2011年3月14日。在签订该协议当日，原告向被告支付购房认购金20000元，购房中介服务费3000元。之后，原告并未按约于2011年3月20日向被告付清剩余购房款225000元。2011年5月24日付某人将该房卖给案外人贺先生，且于6月1日办理了房产过户登记。2011年6月9日，被告已在《柳州晚报》登出公告，公告的内容：“蔡先生：你于2011年3月14日于我公司签订坐落于XX县XX区AA街49号301房的《房屋买卖议(一次性)》应履行的相关手续已于2011年3月20日到期，但你一直未到公司履行相关手续。因此，根据协议规定，你已属于违约。为维护本公司与该房产权人的权益及减少损失，该房产权人及公司将上述房产进行处理。如日后因上述房产所产生的诉讼费、律师费、交通费等一切费用概由你自负。”2011年12月12日原告以其依被告要求交纳了该购房费用后，被告一直不办理相关的购房及过户手续为由，向本院提起民事诉讼。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告蔡先生与被告XX房地产公司于2011年3月14日签订的《房屋买卖协议》。

　　2、驳回原告蔡先生要求被告XX房地产公司返还购房认购金20000元及中介服务费3000元，合计23000元的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：被告XX房地产公司是经过行政机关批准成立的具有法人资格的房地产投资咨询机构，原告与被告签订的《房屋买卖协议》是在平等自愿合法的基础上签订的，并未违反法律法规的规定，该合同有效，双方应全面履行合同义务。原告未按约于2011年3月20日向被告付清购房款225000元，己构成违约。原告与被告签订的《房屋买卖协议》中明确规定买卖的标的物、总价款、付款的方式以及法律的救济途径等。然而，根据民事诉讼活动“谁主张、谁举证”原则，原告要求被告返还购房认购金及中介服务费，应当提供证据证明在合同履行期间其没有违约，或且被告方违约的事实和法律依据，而庭审中原告未能举出有效证据证明。因原告逾期未付购房款，在该房另卖他人前，原告又没有提出任何的理由及原因，同时，也没有与被告就合同规定的条款进行议定或补充，故被告或房屋所有人将该房另卖给案外人贺先生，并不构成一房二卖。对原告要求解除合同的诉请，因被告已实际解除了合同，且该房已另卖他人，故应予支持。因双方约定，如原告违约，被告则不退还购房认购金，原告诉请要求被告退还购房认购金及中介服务费，缺乏事实根据和法律依据，所以对原告的该诉请，不予支持。综上法院判决是正确的。