北京房产律师解析一起单位集资房买卖纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘先生起诉称：我和被告双方于2003年10月9日签订《个人房屋买卖合同》，合同约定被告董女士将其单位甲市城乡规划设计研究院的集资楼即甲市XX区XX街2号XX小区一房屋，建筑面积为113.88平方米，以130，000.00元的价格出售给我，由被告董女士协助我办理房屋的产权证。该房屋于2003年交付给我居住使用至今，现该房屋已经取得产权证，但是被告董女士拒绝协助我办理该涉案房屋的产权证。我无奈之下诉至法院请求：1、确认我与被告于2003年10月9日签订的《个人房屋买卖合同》有效;2、判令被告董女士协助我办理该房屋的所有权变更登记手续。3、诉讼费由被告董女士承担。

　　二、被告辩称

　　我答辩称：1、我与原告双方于2003年10月9日签订的《个人房屋买卖合同》明确约定，我负责协助原告刘先生办理房屋产权证，办理产权所需各项费用由原告刘先生负责，在此我们双方所作的有关原告刘先生应当承担费用的约定是一种兜底性和高度概括性的约定，对于原告刘先生应当承担的费用范围即未做限定。在此情况下，原告刘先生正确履行方式应当是只要是在办理产权证过程中发生的费用，就应该履行承担义务，否则视为违约。正是由于原告刘先生拒不履行承担办理产权证时，房产登记机关要求交纳的政府补贴款项，造成《个人房屋买卖合同》无法继续履行，《个人房屋买卖合同》无法继续履行的责任不在我，而在原告刘先生。2、原告刘先生购买的房屋为职工集资房产，集资建房是当年职工所在单位依据国务院及当地市政府的相关规定，为改善单位职工居住条件而制定的一项福利性政策措施。根据《甲市职工集资合作建房管理办法》第九条规定，按照国家有关规定，政府对于集资合作建房给予政策扶持，即职工全额集资住宅免交市政公用设施配套费、城市园林绿化费、国有土地有偿使用费，以及其他行政事业性收费，同时，国务院发布的《经济适用住房管理办法》明确规定，单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。经济适用住房的购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。甲市人民政府吉市政办发(2000)3号《甲市人民政府办公厅关于印发机关集资建房有关问题的通知》更是明确的规定上市交易的限定时间为10年，并明确规定如果需对外转让，则应当补缴政府补贴款。政府作出此项规定，就是防止不应当享受政府住房补贴人员获此利益，原告刘先生不是机关事业单位人员，因此其并无资格享有政府集资建房的补贴款，如果原告刘先生拒绝承担此项费用，无疑原告刘先生取得了法外利益，因此原告刘先生的主张不应该得到法律的支持。2013年8月27日，我已经取得了该房屋的产权证。如果转让给原告刘先生，政府规定需要补交集资房享受的政府减免费用，包括：1、市政公用设施配套费;2、城市园林绿化费;3、国有土地有偿使用费以及其他行政事业性收费。夫妻双方均是国家机关事业单位员工的，每人享受每平米140.00元的补贴。该房屋15，943.20元×2=31，886.40元，我认为原告刘先生需要承担该笔费用，在合同中办理产权证所需的各项费用应该由原告刘先生承担，包括该笔费用。职工集资建房产权确认过程中，房产局要求我交纳住房补贴款，住房补贴款是政府的扶持和补贴的款项，如果原告刘先生不承担，则原告刘先生享受了不应该享受的福利。原告刘先生在起诉中要求继续履行，但是履行合同中存在一个问题，职工建房，原告刘先生回避了房产局的住房补贴的问题，补贴应该由原告刘先生承担，双方争议的费用是住房补贴费用，该补贴是政府的补贴费用，原告刘先生不应该享受该笔款项。我如果协助原告刘先生更名过户，我是有条件的，原告刘先生需要承担住房补贴的费用，我才配合原告刘先生办理更名过户。请求法院驳回原告刘先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告董女士系甲市城乡规划设计研究院职工，于2003年10月9日与原告刘先生签订《个人房屋买卖合同》，约定将其单位的集资建房，坐落于甲市XX区XX街一房屋、面积113.8平方米的房屋以130，000.00元的价格出售给原告刘先生。同时约定被告董女士协助原告刘先生办理房屋产权证，原告刘先生承担办理房屋产权证的工本费及国家规定的私产房屋契税，如有其它费用产生，由被告董女士承担。又约定，原告刘先生在将全部集资款及入户费交齐后，被告董女士将集资房款的各种收据及房屋钥匙交给原告刘先生，并协助原告刘先生办理该房屋的产权证。原告刘先生于2001年9月5日、2003年3月14日、2003年9月26日分三期将集资款共计113，940.00元交付给被告董女士，并从被告董女士处得到三期交款凭证。在此期间，原告刘先生交二次管线费900.00元、煤气管道费1，500.00元、入户费1，147.00元，共计3，547.00元。签订《个人房屋买卖合同》的次日，原告刘先生入住该房屋并占有、使用至今。

　　另查明，被告董女士于2013年3月25日，向甲市城乡规划设计研究院交纳省住宅专项维修资金2，845.50元;2013年4月22日，被告董女士向其单位管理住房补贴事务的职员倪某汇款15，943.20元。被告董女士于2013年8月27日办理了该涉案房屋的所有权证，并交纳了工本费72.00元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告刘先生与被告董女士于2003年10月9日签订的关于甲市XX区XX街一房屋、建筑面积为113.88平方米的《个人房屋买卖合同》有效;

　　2、被告董女士于本判决生效后立即协助原告刘先生办理甲市XX区XX街一房屋、建筑面积为113.88平方米的房屋所有权变更登记手续;

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告刘先生与被告董女士签订的《个人房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方买卖合同依法成立并合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方履行了各自的义务，因该房屋为集资房性质，当时未能办理房产证，所以双方在《个人房屋买卖合同》中约定，房屋产权证由被告董女士负责办理，被告董女士负责协助原告刘先生办理有关房屋的各种事项。现该房屋产权证已于2012年8月27日办理到被告董女士名下，被告董女士已经领取房产证，房屋更名条件已具备，原告刘先生有权要求被告董女士按照约定履行合同义务，协助原告刘先生办理房屋所有权变更登记手续，相关费用可按照协议约定负担。原告刘先生要求被告董女士按照约定履行合同义务，协助原告刘先生办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求应予支持。

　　关于被告董女士提出集资住房房补款应该由原告刘先生负担，双方在合同中，明确约定由被告董女士协助原告刘先生办理房屋产权证，办理产权所需各项费用由原告刘先生承担的抗辩主张，靳律师认为，这里约定的费用只限于办理房屋产权证的工本费及国家规定的房屋交易契税等，如有其它费用产生，应由被告董女士举证确系办证过程中被告董女士实际支出。而被告董女士所称的集资住房补贴款系被告董女士享受的政府给予的住房补助，只要被告董女士参加了集资住房，就已享受到了该待遇，就已经在其所应享受的政府住房补贴总额中予以相应扣除，无论房屋是否转让给原告刘先生，被告董女士均会支出，由于被告董女士参加过房改，故该笔费用其就不应该再享受，被告董女士要求原告刘先生承担该部分费用，没有法律依据。而办理房屋产权证时发生的工本费及国家规定的房屋交易契税等双方在购房协议书中已有明确约定，有约定从约定，就应按约定履行，应由原告刘先生负担。综上法院判决是正确的。