卖房人于办理过户前去世，产权变更该找谁——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡某人起诉称：王大叔与徐大妈系夫妻关系，育有五女即王某甲、王某乙、王某丙、王某丁、王某戊。王大叔于2010年10月26日去世，徐大妈于2016年8月13日去世。我与五被告之父王大叔于2004年12月19日签订房产买卖合同，合同约定:王大叔自愿将坐落于甲地煤矿XX宿舍生活区53排东户的住宅房一套(四间平房、四间小南屋)以51000元价格出售给我。合同签订后，我于2004年12月19日付款50000元后，王大叔将所售房产交付给了我，我自2005年入住该房屋。剩余1000元房款在王大叔将房产证交付给我后，我也已支付。但是至今没有为我办理产权变更登记，所以请求法院确认我与王大叔签订的房产买卖合同有效，判令五被告协助我办理产权过户登记手续。

　　二、被告辩称

　　被告王某丙、王某乙答辩称：原告与我们的父亲王大叔签订的房屋买卖合同为无效合同。诉争房屋属于我们父母的夫妻共同财产，父亲王大叔未经母亲徐大妈同意，擅自将该房屋出售给原告，侵犯了徐大妈的合法财产权益，属于无权处分，房屋买卖合同应为无效合同。原告无权要求办理房产过户手续，应将房屋退还给我们。我们不是房屋买卖合同当事人，不负有履行协助原告过户房产的法定义务。涉案房屋买卖合同为无效合同，不应继续履行，退一步讲，即便人民法院认定涉案房屋买卖合同有效，我们不是该房屋买卖合同的当事人，也未从该合同中继受任何权利，我们不负有协助原告过户房产的义务。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：王大叔与徐大妈系夫妻关系，育有五女即王某甲、王某乙、王某丙、王某丁、王某戊。王大叔于2010年10月26日去世，徐大妈于2016年8月13日去世。原告蔡某人与五被告之父王大叔于2004年12月19日签订房产买卖合同，合同约定:王大叔自愿将坐落于甲地煤矿XX宿舍生活区53排东户的住宅房一套(四间平房、四间小南屋)以51000元价格出售给原告。合同签订后，原告于2004年12月19日付款50000元后，王大叔将所售房产交付给了原告，原告自2005年入住该房屋。剩余1000元房款在王大叔将房产证交付给原告后，原告也已支付。王大叔于2002年办理了涉案房屋的房产证及土地使用证，在办理产权手续时，确认该房屋坐落为XX区XX镇XX宿舍77栋××号房，房产证号为甲市XX区01-0084851，国有土地使用证号为淄房改国用〈2002〉字第X92-XXX号。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告王某甲、王某丙、王某乙、王某丁、王某戊协助原告办理坐落于XX区XX镇XX宿舍77栋××号房产的产权变更登记，于判决生效后三十日内办理完毕。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案争议焦点为：1、原告与五被告之父签订的房产买卖合同是否合法有效。2、五被告是否有义务协助原告办理涉案房产的产权变更登记。对于争议焦点一，原告认为原告与五被告之父王大叔签订的房产买卖合同合法有效并已实际履行。被告王某乙、王某丙、王某丁、王某戊认为原告与王大叔签订的房屋买卖合同为无效合同，理由为涉案房屋是王大叔与徐大妈夫妻共同财产，王大叔未经徐大妈的许可和同意，擅自处分该房产，违反法律规定;涉案房屋所属的土地为集体所有土地，依据法律规定，其不具有合法的形式要件;王大叔在与本案原告签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋并没有取得合法的房产证，依据相关法律规定，其买卖行为因未取得房产证而导致违法，其行为应当无效。经庭审调查能够认定涉案房屋在签订买卖合同时已经办理了相关产权手续，王大叔与徐大妈对所出售的该套房产拥有合法产权，因而有权出售该套房产;该房产买卖合同上虽然当时没有徐大妈的签字，但该房产买卖合同签订后，王大叔和徐大妈在收到房款以后马上将该房屋交付给原告的行为能够证明徐大妈是知道并同意出售该房屋，王大叔并非擅自处分该房产。故原告蔡某人与王大叔签订的房产买卖合同合法有效。对于本案争议焦点二、原告认为王大叔作为合同一方当事人没有履行完毕房产买卖合同前去世，五被告作为王大叔、徐大妈的合法继承人对其非涉及人身关系的合同权利义务应予继承。该合同义务属于法定承受，无需五被告同意。被告王某乙、王某丙、王某丁、王某戊认为其不是涉案合同的当事人，不具有履行涉案合同的法定义务，因此，原告要求被告履行合同并履行协助义务并无法律依据;涉案房屋合同签署人王大叔已经于2010年10月份去世，之后本案原告并未以任何形式向本案四被告主张权利，因此，已经超过了两年的诉讼时效，本案原告已经丧失了胜诉权。五被告虽非涉案合同的当事人，但因合同当事人王大叔于2010年10月26日去世，王大叔的妻子徐大妈也于2016年8月13日去世，已经无法继续履行合同义务。作为王大叔的合法继承人的五被告在没有明确放弃继承涉案房屋权利的情况下应当承继附属于该涉案房屋上的相关义务。王大叔已于2004年将该房产实际交付于原告，因种种原因没有及时协助原告办理产权过户手续，王大叔之妻徐大妈也于2016年8月13日去世，因而协助过户的义务应由五被告承继。关于诉讼时效，协助办理涉案房产的产权变更登记具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故原告起诉不存在超诉讼时效。

　　综上，原告蔡某人与王大叔之间签订的房产买卖合同合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。因王大叔和其妻子先后去世，已无法协助原告办理所售房屋的产权变更登记，因而作为二人的合法继承人的五被告理应协助原告办理涉案房产的产权变更登记。