靳双权律师分析一起房主不协助办理产权变更登记纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王女士起诉称：2005年11月20日，我和被告签订一份《房屋买卖协议》，约定我将位于XX镇A地居委会XX巷38号房产出售给被告，房价25000元整，被告一直没有要求办理过户手续;2011年7月28日双方在居委会主持下签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，约定“双方到当地居委会办理本协议，签字后乙方(被告)付给甲方(我)现金贰仟元”可是被告在该协议书签名后不履行给付贰仟元的义务，双方仍然没有办理产权变更登记;2014年8月1日XX区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室通知区房地产管理局，停办权属变更登记。为此被告于2015年3月16日向XX区人民法院起诉我，请求确认《房屋买卖协议书》有效，XX区人民法院作出(2015)常鼎民初字第596号民事判决书，判决《房屋买卖协议书》合法有效，但是该《房屋买卖协议书》仅仅是确认债权债务关系，并不能转移物权，现在无法实现合同目的，依据《中华人民共和国物权法》第9条之规定，我的物权没有发生变更和转让效力。故依据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，诉至法院，请求：1、判令依法解除我与被告双方签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，并判令被告将其房屋返还给我;2、判令被告将国有土地使用证原件一本返还我，我返还被告购房款25000元;3、判令被告承担本案诉讼费。

　　二、被告辩称

　　被告吴先生答辩称：1、2005年双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，我不同意解除，原告不能单方解除;2、原告起诉解除合同已过诉讼时效;3、原告依据《物权法》主张解除合同属适用法律错误;4、涉案房屋的买卖价款是2.5万元，不包含2011年签订的过户协议中的2.6万元过户费，且该过户协议是违法无效协议，此协议无需解除，我已付清购房款，过户是卖方即原告的义务，我不同意另行给付过户补偿费。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2005年11月20日，原告王女士与被告吴先生签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：王女士(甲方)将其所有的坐落在甲市XX区XX镇A地社区居委会XX巷38号的平房一栋出售给吴先生(乙方)，房屋价格为2.5万元，乙方一次性付清购房款(以甲方的收条为据)，房屋归乙方所有;如乙方需办理过户手续，甲方应支持协助乙方共同办理，费用由乙方支付;如政府需征收搬迁该房屋，甲方应配合乙方办理拆迁手续，所补偿费用和房屋地基由乙方享受，甲方不得介入。协议签订后，吴先生按约付清了2.5万元购房款，王女士亦将房屋和国有土地使用证(用地面积95.0平方米)交付给了吴先生。此后吴先生及其妻子谢女士多次要求王女士协助办理过户手续，但王女士推脱未予办理;2011年吴先生要求王女士协助办理过户手续时，王女士以交易时的价格过低为由拒绝，经甲市XX区XX镇A地社区居民委员会调解，吴先生妻子谢女士代表吴先生与王女士于2011年7月28日补充签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，约定双方到当地居委会办理协议，签字后吴先生(乙方)付给王女士(甲方)现金0.2万元;如房产证办理过户手续后，乙方付给甲方现金1万元;土地使用证过户后，乙方付给甲方1.4万元;甲市XX区XX镇A地社区居民委员会副主任杜某在协议上补充，乙方先交2.6万元给社区，社区按协议条款按期付给甲方。此后吴先生不同意该过户协议，该房屋尚未办理房屋所有权证和甲市XX区人民政府拟征收拆迁，补充协议一直未履行。

　　后征收拆迁时，王女士要求分配相应的征收补偿费，经基层组织和人民调解委员会调解未果，吴先生于2015年4月12日向法院起诉，请求确认吴先生与王女士于2015年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效;法院于2015年7月7日制作民事判决书，判决吴先生与王女士在2005年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，因双方均未上诉，此判决已生效。王女士认为吴先生没有履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，且《房屋买卖协议书》仅仅确认债权债务关系，并不能转移物权，现在无法实现合同目的，故诉至法院，请求解除双方签订的两份协议。

　　另查明，王女士出卖给吴先生的房屋是王女士与其夫柴先生(已故)在国有土地上的自建房，该房可以办理房屋所有权证，但王女士夫妻一直未办理，仅于1993年办理了土地使用者为柴先生的国有土地使用权证;柴先生于2002年8月1日死亡后，该房共有权人为王女士、柴甲，2012年1月10日，王女士、柴甲办理继承权公证，公证上述房屋由王女士一人继承。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告王女士的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案争议焦点是原告的起诉是否过诉讼时效? 2011年7月28日签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》是否有效?是否应解除双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》?针对这三个焦点，靳双权律师做了如下分析：

　　双方达成《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》后，原告一直要求被告先履行付款义务，被告未履行，诉讼时效多次中断直至本案起诉时，故本案原告主张解除权的起诉未过二年诉讼时效。

　　《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》上乙方签字盖章处的“吴先生”、“谢女士”是被告妻子谢女士书写的，靳律师认为谢女士的签名行为构成表见代理，此协议对被告吴先生具有法律效力;吴先生知晓该协议后亦未及时行使撤销权;该协议系双方自愿签订，内容不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。

　　本案房屋买卖合同的卖方权利是房屋价款请求权，义务是按合同约定提供房屋、按合同约定的时间配合买受人办理房屋产权登记(即房屋所有权证、国有土地使用权证的变更登记);买方权利是要求出卖人提供符合相关标准、合同目的和要求的房屋的权利，要求出卖人按照合同约定配合办理房屋产权转移登记的权利，义务是按约支付房款。王女士收取2.5万元房款并将房屋交付给吴先生之后，应吴先生的要求，王女士应为吴先生办理房屋产权变更登记，但王女士一直未为交易房屋办理房屋所有权证，房屋所有权证过户也因此不能实现，亦未办理交易房屋的国有土地使用权证的过户变更登记手续，长期怠于履行房屋权属变更登记义务，直至2014年8月起该房屋所在地段拟征收拆迁暂停办理权属变更登记，王女士在本案房屋买卖活动中部分违约;吴先生于签订买卖合同当时付清了2.5万元购房款，吴先生就此次房屋买卖交易已履行完自己的义务，此后一直居住、使用，并多次要求王女士协助办理房屋产权登记未果;王女士现主张没有办理物权变更登记，无法实现合同目的，要求解除《房屋买卖协议书》的理由不成立，因吴先生不同意解除又不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，因此法院对原告王女士要求解除《房屋买卖协议书》的请求不予支持。

　　《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》的合同目的是双方共同办理好交易房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证过户事宜。根据协议内容，除吴先生应在签订此过户协议时付给王女士0.2万元补偿费外，王女士对房屋所有权证过户、国有土地使用权证过户具有先履行义务，吴先生支付相应过户补偿费1万元、1.4万元属后履行义务，从该过户协议的总金额2.6万元看，0.2万元补偿费不构成主要债务，2.6万元过户补偿费亦不是购房款的组成部分，王女士以吴先生不履行合同主要债务及吴先生迟延履行债务致使不能实现合同目的为由主张解除该过户协议的请求，法院不予支持。另按该协议补充内容，吴先生应先交2.6万元给社区，社区按协议条款按期付给王女士相应补偿费，靳律师认为，补充内容与协议正文相符;原告王女士如认为被告吴先生未按约履行该协议，给其造成经济损失，原告可另行主张权利。