北京房产律师解析一起房产买卖纠纷案

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：我与被告祝先生系XX集团公司同事。被告祝先生将其向单位购买的福利集资房屋一套出售给我，双方于2004年7月12日签订《房屋买卖合同》，合同约定：“1、祝先生自愿将其享受原单位的福利集资房坐落于甲市乙区XX路XX小区3栋1门2楼3121号x栋x门x楼xxxx号属框架结构的四室二厅单元式住房，建筑面积149.6平方米，出售给王先生;……4、议定房价110328.80元;5、付款办法：分两次付清，第一次于2004年7月12日现金给付65000元，第二次在单位要求交费时由王先生给付祝先生所欠单位房款;7、祝先生必须协助王先生办理房产证、土地证等手续，所需费用均由买方承担”。当日，双方又共赴甲市XX法律服务所办理合同见证，该所受理审查后向双方出具《见证书》，见证书明确王先生、祝先生的上述签约行为及合同的内容真实、合法。当日，我向被告祝先生支付了第一笔次购房款65000元。2004年12月底被告祝先生腾出该房交付我后，我即对该房屋进行了全面的装饰装修，我一家四代人入住该房屋居住生活至今整10年时间。事后我得知早在2009年该房屋可以办理产权登记的情况，被告祝先生没有按合同约定收取我下余房款，配合我办理房地产过户登记手续，而是瞒着我将该房屋的产权证及土地使用权证办理在其自己名下，并于当年10月15日以该房屋作抵押在XX银行贷款15万元。再其后，被告祝先生与被告方女士等人更是恶意串通干起了再次“买卖”该房屋及再次以该房屋作抵押贷款损害我合法权益的勾当。先是由被告祝先生与案外人万先生在2011年7月1日到甲市公证处，隐瞒了该房屋已经出售的事实，办理房屋委托出售公证，委托万先生代表祝先生全权代理出售该房屋，万先生接受委托后，于2011年7月11日以被告祝先生的名义，与本案被告方女士共同到甲市房屋产权市场管理处签订一份房屋买卖契约，合同约定158.11平方米的房屋出售价格为18万元。2011年7月18日甲市房屋交易中心即向被告方女士颁发房屋产权证。从签订合同到办理产权登记发证前后仅仅8天就超乎寻常的完成了。所谓“为生活所需购买房屋”的被告方女士，从未到过任何商品房售楼部或二手房交易中介公司看房、预约登记，或与中介公司订立中介合同购买二手房，被告方女士名为购买本案所涉房屋，却直到现在也没有到过我居住的该房屋住处看过一次房屋;两被告明知该房屋早就卖给了我，仍然订立该房屋买卖合同;约定的房屋交易价格明显低于2011年甲市二手房市场交易的价格;被告方女士根本没有支付合同约定的购房款18万元，没有任何银行凭证佐证其付款事实。特别是本案讼争房屋登记到方女士名下后，方女士等人又以该房作抵押在上述同一家XX银行再次贷款35万元。另外，被告祝先生与被告方女士恶意串通的事实还有：两被告于2011年7月10日针对本案讼争房屋还签订有一份房屋买卖合同，双方约定房屋价款27万元，由被告方女士在购房款中拿出15万元偿还在XX银行的15万元贷款以消除该房屋的抵押，事实上，被告祝先生早在2011年6月30日就将该15万元贷款清偿完毕。故被告方女士与被告祝先生之间的第二次房屋“买卖”存在诸多明显不符合生活常理的情形，双方签订的房屋买卖合同缺乏基本事实要件，被告方女士依法不能认定为善意取得该房屋而受法律保护，完全是与被告祝先生恶意串通损害我合法权益的无效行为。而我与被告祝先生于2004年7月12日签订的房屋买卖合同则是双方真实意思表示，应为有效，我与被告祝先生均应继续履行。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认被告祝先生将位于甲市乙区XX路(XX小区)3栋1门2楼x栋x门x楼1x号房屋出售给被告方女士的行为无效;并判令两被告共同到甲市房屋产权市场管理处办理产权变更手续，恢复原状;2、判令被告祝先生继续履行与我签订的房屋买卖合同，即由我支付被告祝先生剩余房款45328.80元，被告祝先生与我共同到甲市房屋产权市场管理处将位于甲市乙区XX路(XX小区)3栋1门2楼x栋x门x楼1x号房屋过户登记到我名下;3、由两被告共同承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告祝先生答辩称：原告王先生长期违约未支付全部购房款，被告祝先生依法通知王先生限期履行合同，否则将解除合同，但王先生仍未履行，故祝先生解除合同合法。合同解除后产权人祝先生享有合法的处分权，其与方女士签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效。祝先生与王先生的房屋买卖合同已依法解除，不存在继续履行的情形，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。

　　被告方女士辩称：原告王先生的诉讼请求出现错误;如果恶意串通属实，应返还该房屋，但原告的诉请是变更房屋产权登记，是两个不同的法律关系;祝先生作为房屋所有权人，有权对该房屋进行处分，而方女士也支付了房款，祝先生与方女士的房屋买卖合同合法有效。故要求驳回原告全部诉讼请求。

　　第三人XX银行A地支行述称：2012年2月，方女士向我行申请个人房屋抵押贷款，双方签订了《个人借款/担保合同》，约定贷款金额35万元，期限10年，以位于乙区XX路XX小区3栋1门2楼x栋x门x楼3x号房屋和土地使用权进行抵押。我支行于同年3月13日将35万元贷款发放到方女士在我支行开立的账户，并办理抵押登记手续。贷款发放后，方女士连续出现还款违约，截止2015年4月13日期，累计违约10期，积欠本息共计311931.12元。我支行已通知方女士贷款提前到期，要求其清偿全部贷款本息。但方女士至今仍未履行还款义务。2013年以来，方女士与王先生就该房屋所有权发生争议，先后将对方诉至法院，两案判决后，对方均不服上诉，二审法院将两案发回一审法院重审。依据我国《合同法》、《担保法》、《物权法》、《民事诉讼法》合同法、担保法、物权法、民事诉讼法等相关规定，我支行对双方争议的房屋所有权及土地使用权有直接的利害关系，有权以有独立请求权的第三人身份参与本案诉讼。请求：1、判令方女士提前偿还XX银行A地支行贷款本金293099.20元及利息(截止2015年4月13日利息18831.92元，2015年4月13日以后按合同约定计算，支付至贷款本息结清之日止);2判令XX银行A地支行对本笔贷款抵押物(乙区XX路XX小区3栋1门2楼x栋x门x楼3x号房屋和土地使用权)拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;3、判决被申请人承担本案的全部申请费用。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告王先生与被告祝先生均系原XX集团职工。被告祝先生与被告方女士系远房亲戚关系。

　　2004年7月12日，被告祝先生作为卖方，原告王先生作为买方，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：“1、卖方自愿将其享受原单位的福利集资房坐落于甲市乙区XX路XX小区3栋1门2楼3121号x栋x门x楼xxxx号属框架结构的四室二厅单元式住房，建筑面积149.6平方米(现登记建筑面积158.11平方米)，售给买方;2、卖方已于1997年1月10日首付房款人民币45328.80元，电表、煤气、电话、有线电视的立户费用及小区服务费人民币358元。卖方另交旧房移交保证金人民币1万元。3、该房屋此前没有转让、抵押或担保。4、议定房价110328.80元;5、付款办法：分两次付清，第一次于二〇〇四年七月十二日现金给付陆万伍仟元，第二次在单位要求交费时由买方给付卖方所欠单位房款;6、腾房时间：二〇〇四年十二月二十日。7、卖方单位如要求交清剩余房款时，单位有优惠政策由卖方享受，卖方所交的保证金退还卖方，反之，买方不退卖方的保证金;卖方必须协助买方办理房产证、土地证等手续，所需费用均由买方承担。8、违约责任：如一方违约，由违约方除房款外另按房屋总价值的50%付守约方违约金。9、本合同一式三份，买方、卖方、见证部门各执一份”。同日，甲市XX法律服务所对该房屋买卖合同内容的真实性、合法性及原告王先生、被告祝先生的签约行为进行了见证，并出具了《见证书》。合同签订后，原告王先生当日向被告祝先生支付了购房款65000元。被告祝先生即将该房屋(以下统称“本案讼争房屋”)交付给了原告王先生。截至目前本案讼争房屋仍由原告王先生及其家人实际占有居住。

　　2009年2月23日，XX集团公司房管科通知被告祝先生对本案讼争房屋按房改程序进入房改购房，根据购房面积于2月28日前交纳办证费用1500元。次日，被告祝先生通知原告王先生交纳该款。双方同时到XX集团公司房管科办理房改登记手续时，因第二期付款金额产生分歧，原告王先生要求按合同付清尾款，并办理产权，被告祝先生不同意，双方不能达成协议。为了不影响XX集团公司房改工作的进程，XX集团公司决定仍以原始产权登记人以及交房款人(50%房款)祝先生予以房改售房登记人，参与房改购房。被告祝先生于同年3月20日与XX集团公司签订《甲市公有住房买卖契约》以成本价进行房改，于同年4月25日支付尾款25738.20元。祝先生共计支付本案讼争房屋房款79032元，对该房屋办理了产权登记。同年10月9日，被告祝先生假借对本案讼争房屋装修贷款名义，经被告方女士前夫万先生介绍以该房屋作抵押向第三人XX银行A地支行申请抵押借款15万元。借款期限10年。第三人XX银行A地支行既未对祝先生借款用途进行审核，亦未对该房屋已被王先生及家人占有使用的现状进行实地考察评估，即向祝先生发放贷款15万元。祝先生将贷款未用于房屋装修。

　　2011年6月30日，被告祝先生提前清偿该贷款，于同年7月1日经甲市公证处公证，委托被告方女士前夫万先生全权代理其办理本案讼争房屋再次转让、过户手续。同年7月6日，被告祝先生在本案讼争房屋即原告王先生入住房门上粘贴一份“催收函”，内容为：“王先生，你于2004年7月12日与我签订了购买位于XX小区3121房屋的买卖协议。按合同约定应支付110328元，但至今我未收到全部的房款。希望你于收到催收函之日起二日内交清购房款及逾期交纳房款的违约金(按合同约定违约金为价款的50%)。若逾期未交清房款及违约金，按合同法有关规定，将解除与你签订的房屋买卖合同，并承担相应的法律责任。祝先生。”王先生在催告期限内因无法联系祝先生，故未向祝先生支付房款。同年7月11日，被告祝先生的代理人万先生与被告方女士在甲市房屋产权市场管理处签订一份《房屋买卖契约》，双方约定本案讼争房屋价款为18万元。2011年7月12日，被告祝先生与被告方女士签订一份《房屋买卖合同》，双方约定本案讼争房屋价款为27万元。同年7月18日，本案讼争房屋变更登记至被告方女士名下。同年8月5日，被告方女士向原告王先生邮寄一份“催告函”，要求原告王先生收到此函后3日内搬离本案讼争房屋。

　　另查明，2011年同年8月10日，被告方女士向本院提起另案提起诉讼，请求法院判令本案原告王先生立即腾退本案讼争房屋，本院于同年11月23日开庭审理，庭审中，王先生不同意腾退房屋。本院认为被告祝先生涉嫌合同诈骗于同年4月25日裁定移送公安机关侦查。2012年6月11日沙市公安分局以该局无管辖权为由不予立案。2012年8月29日被告方女士撤回起诉。2013年5月21日，被告方女士再次向本院提起物权保护诉讼，请求法院判令本案原告王先生立即腾退本案讼争房屋。本院一审判决由本案原告王先生腾退本案讼争房屋，其后，王先生向甲市中级人民法院提起上诉，并于2014年2月19日在本院提起请求确认被告祝先生、方女士房屋买卖无效的诉讼，甲市中级人民法院以本案原告王先生向本院提起房屋买卖无效诉讼为由，，因该案的处理需要以本案的裁决结果为依据，故本院于2015年11月25日作出裁定，对该案物权保护上诉案中止诉讼。

　　2012年1月6日，方女士在与王先生物权保护纠纷案诉讼期间，明知该项诉争房屋被王先生占有使用不予腾退，其物权保护诉讼目的难以实现。为了房屋变现，假借以对该诉争房屋进行装修为名并以该房屋作抵押贷款方式套取现金。万先生要求XX建设有限公司对方女士出具虚假收入证明，以方女士名义与甲市XX装饰有限公司签订虚假装修合同，以方女士名义向第三人XX银行A地支行申请对该诉争房屋装修贷款35万元、贷款期限10年。第三人XX银行A地支行既未对该房屋进行实地考察，亦未对该房屋进行评估，于同年2月17日与方女士签订《个人借款/担保合同》，于同年3月13日将该贷款35万元汇入甲市XX装饰有限公司账户。被告方女士从同年4月13日开始分期偿还贷款至2014年9月29日止，已连续逾期3期限，共计偿还贷款本金56900.80元、利息57416.51元，此后，方女士以经济困难为由拖欠贷款不还至2015年4月13日已连续逾期10期，第三人XX银行A地支行于同年4月14日向方女士发出《中国XX银行个人贷款逾期催收提前还款函》，告知方女士贷款全部到期，限其5日内偿还全部贷款本息311931.12元。方女士收到该函后5日内未向该银行偿清借款本息。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：　　1、被告祝先生将位于甲市乙区XX路(XX小区)3栋1门2楼x栋x门x楼1x号房屋出售给被告方女士的行为无效;

　　2、被告祝先生与原告王先生签订的房屋买卖合同有效，应当继续履行;原告王先生应于本判决生效之日起三十日内支付被告祝先生购房款45328.80元;

　　3、第三人中国XX银行股份有限公司A地支行与被告方女士签订的抵押合同无效，第三人中国XX银行股份有限公司荆州A地支行对甲市乙区XX路(XX小区)3栋1门2楼x栋x门x楼1x号房屋不享有抵押权;

　　4、被告方女士于本判决生效之日起10日向第三人中国XX银行股份有限公司A地支行清偿借款本金293099.2元及相应利息(以本金293099.2元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮16%,从2015年4月14日开始计算至本判决确定的履行之日止)

　　5、被告祝先生、被告方女士应于本判决生效之日起十日内到甲市不动产登记部门共同办理产权撤销手续;

　　6、被告祝先生于本判决生效之日起四十日内协助原告王先生办理位于甲市乙区XX路(XX小区)3栋1门2楼x栋x门x楼1x号的房屋过户登记手续;

　　7、驳回原告王先生的其他诉讼请求。

　　8、驳回第三人中国XX银行股份有限公司A地支行其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：本案争议的焦点由四：1、被告祝先生与原告王先生签订的房屋买卖合同解除是否符合法律规定;2、原告王先生诉请确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效能否成立;3、原告王先生请求判令被告祝先生协助房屋过户能否成立;4、第三人XX银行A地支行对该诉争房屋是否享有抵押权，该贷款如何清偿。

　　(一)、关于被告祝先生与原告王先生签订的房屋买卖合同解除是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在要合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者人有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。依据上述法律规定，对照原告王先生与被告祝先生之间的《房屋买卖合同》约定以及祝先生向王先生发出的《催收函》内容，不难看出双方在合同中没有约定解除合同的条件。双方约定的第二期房款的支付期限即为单位要求交费时，其单位XX公司于2009年2月23日通知祝先生于同年2月28日前交纳房屋办证费用，可以确定王先生第二期限付款时间即为2月28日，XX公司证明王先生在此期间与祝先生一起到单位交房屋办证费用，并王先生同时要求按合同约定向祝先生支付第二期房款，祝先生不同意。可以认定王先生没有违约行为。祝先生不同意王先生交纳房屋办证费用，不接受房款的行为，致使XX公司决定仍以原始产权登记人祝先生名义办理房改售房登记。祝先生的行为构成违约。祝先生取得该项房屋所有权证后，没有要求王先生腾退房屋，而是在出售房屋时要求王先生支付房款，不论王先生是否支付房款，该催收函均不能作为其解除合同的事实依据。除催收函外，被告祝先生未提供双方协商一致解除合同的相关证据。故祝先生主张双方之间房屋买卖合同已经解除缺乏法律依据，不予支持。

　　(二)、关于原告王先生诉请确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效能否成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。被告祝先生与被告方女士之间存在恶意串通，双方之间签订的房屋买卖合同是无效的。主要理由：1、被告祝先生对本案讼争房屋的买卖流转是明知的。2004年7月12日与原告王先生签订房屋买卖合同，将诉争房屋以110328.80元价格卖给王先生并交付给王先生居住至今已长达近10年。王先生基于房屋卖合同支付相应的房款后占有使用该房屋属合法占有，应受法律保护。2、祝先生对该诉争房屋享有的物权存在争议。在该房屋进行房改售房登记时，原告王先生按合同约定向被告祝先生支付第二期房款，祝先生应协助王先生办理该房屋产权变更登记。但祝先生不同意按合同约定的价款接受房款，双方对房款数额不能达成新的协议，致使单位不能以王先生的名义对该房屋进行房改登记，被告祝先生应承担违约责任。该房屋虽登记在被告祝先生名下，但祝先生应按房屋买卖合同约定将该房屋权属变更至王先生名下。故双方对该房屋存在权属争议。3、被告祝先生将该诉争房屋委托万先生出售，期间，又向王先生发出《催款函》，万先生将该房屋出售其前妻被告方女士，被告方女士基于与祝先生系亲戚关系，对该房屋一直由原告王先生实际占有使用客观上是知情的，其主观上没有购买房屋的意思表示，双方以《房屋买卖合同》确定房屋对价27万元，以《房屋买卖契约》办理房屋产权交易，两份合同约定的价款不一，有合同造假的可能存在，方女士是否支付房屋相应对价，双方均未有提供有效证据佐证。不动产的转让从实质要件上来说需要将不动产交付对方占有并使用，从形式要件上来说需要按照法律规定进行转让登记，两者缺一不可。祝先生虽将该房屋权属变更登记为方女士，但客观上不能将该房屋交付给方女士占有并使用。方女士持有该房屋所有权证对王先生提起物权保护诉讼以达到占有使用该房屋，根据合同权利义务相对性原理，方女士依据与祝先生之间的房屋买卖合同向祝先生提出交付房屋诉讼，方女士与王先生没有合同关系，而王先生对该房屋系基于与祝先生之间的合同关系占有使用系，属于合法占有，方女士向王先生主张腾退房屋没有法律依据，亦不能取得该房屋所有权。故方女士与祝先生双方先后签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》的目的在于达到解除与王先生的房屋买卖合同，侵占王先生支付的房款，将王先生赶出房屋的目的。故双方签约行为具有恶意，并损害房屋实际合法占有人王先生的利益，双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》均无效。两被告方女士、祝先生应将该房屋权属恢复至原状。

　　(三)、关于原告王先生请求判令被告祝先生协助房屋过户能否成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条自第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述法律规定，原告王先生与被告祝先生签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，甲市XX法律服务所对双方签约行为的真实性进行见证。该合同从签订之日起合法有效。双方应当全面履行合同义务。原告王先生应当向祝先生继续履行支付合同约定的第二期房款45328.80元的义务，被告祝先生应当继续履行合同约定的协助原告王先生办理房产证、土地证等到过户手续的义务。综观本案诉争房屋原始登记及变更登记的形成过程，原告王先生要求按合同约定向祝先生支付第二期房款，祝先生拒收房款，不予协助王先生向单位办理该房屋原始产权人变更登记，后又将该房屋非法转让方女士进行变更登记，致使王先生对该房屋只能取得占有使用的权利，不能取得物权登记排他的对世权。故祝先生存在违约行为，应当承担继续履行协助原告王先生办理房产证、土地证等到过户手续的违约责任。

　　(四)、关于第三人XX银行A地支行对该诉争房屋是否享有抵押权，该贷款如何清偿。《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案诉争房屋因原告王先生于2009年2月向被告祝先生支付第二期房款，祝先生不同意拒不协助王先生办理房屋产权变更登记，双方由此产生权属争议。该房屋虽登记在祝先生名下，但一直由王先生合法占有使用。2010年10月，祝先生以该争议房屋所有权向第三人XX银行A地支行申请个人装修抵押借款，第三人XX银行A地支行仅对其提供的房屋所有权证的真实性进行审查，并没有对该房屋实际存在的权属争议进行审查，即发放了15万元的贷款，实际上祝先生并未将该款用于装修。依照上述法律顾问规定，双方抵押行为无效，XX银行A地支行对该房屋不享有抵押权。此后，祝先生与方女士恶意串通将该争议房屋进行转让。方女士在与王先生物权保护诉讼期间持其房屋所有权证及其虚假收入证明和装修合同向XX银行A地支行申请抵押贷款35万元。XX银行A地支行在办理该房屋抵押权登记时应当对该房屋的现状进行实地调查，因两次贷货款的用途均为装修，第一次装修贷款发生在2010年10月，申请装修费用15万元，第二次装修贷款发生在2012年1月，申请装修费用35万元，该行对两次货款贷款资料负责审核的工作人员和负责人也是相同的，银行工作人员对该房屋存在权属争议的事实客观上应当知情，尽管银行工作人员陈述仅对房屋所有权证真实性进行审查，但法律设定规定的抵押权系针对房屋，而不是一纸所有权证。故双方以该争议房屋设定抵押权，其抵押行为无效。故第三人XX银行A地支行对本案诉争房屋不享有抵押权。

　　关于方女士所欠XX银行A地支行贷款如何清偿的问题。因双方签订的房屋抵押合同无效，XX银行A地支行对本案诉争房屋不享有抵押权，不能拍卖、变卖受偿。双方签订的借款合同真实、合法、有效。并非方女士真实意思表示，方女士未对本案争议房屋实际占有使用，不可能对该房屋进行装修，该贷款资料系其前夫万先生提供的虚假资料，该借款经过装修公司汇入万先生账户，万先生系假借方女士之名骗取银行贷款资金。故双方签订的借款合同无效。方女士偿还部分借款，被告方女士应当依照合同约定偿还贷款本息。对借款本金293099.20元及利息予以拖欠，XX银行A地支行于2015年4月14日向其发出催收提前还款函，方女士收到该函后未提出异议，故被告方女士至2015年4月13日止尚所欠该银行借款本金为263099.20元，利息应为311931.12元。XX银行A地支行提起诉讼后，方女士同意偿还所欠借款本息，本院应予准许。故方女士应当立即偿还所欠XX银行A地支行借款本金及金息311931.12元应当立即偿还，并承担从2015年4月15日起按的合同约定的同期银行贷款利率标准承担相应利息。

　　综上，可知被告祝先生与被告方女士之间的房屋买卖存在着恶意串通，且损害了本案原告王先生的利益，故两被告签订的房屋买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。原告要求确认被告祝先生将位于甲市乙区XX路(XX小区)3栋1门2楼x栋x门x楼1x号房屋出售给被告方女士的行为无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。被告祝先生与原告王先生之间的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。第三人XX银行A地支行与被告方女士签订的借款合同有效，《个人借款/担保合同》无效，第三人XX银行A地支行对本案诉争房屋不享有抵押权，被告方女士应当清偿所欠该银行借款本息311931.12元，并从2015年4月19日起承担利息，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。