房屋买卖合同未解除，房主可以将房子另卖吗——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘女士起诉称：二被告系夫妻关系，2011年4月，二被告刊登广告称有位于A地16号楼B座23号营业房1套对外转让，我得知后联系二被告，于2011年4月29日经协商签订了《房屋买卖合同》，约定：我购买二被告位于甲市乙区XX街东侧A地16号楼B座23号营业房1套，暂定建筑面积153.78㎡，转让房款合计740000元，二被告自愿将该房屋所有权利转让于我，并于2011年7月1日前将房屋交付给我，并交付房屋有效证件，若每逾期一天按房款总价的千分之一计算违约金支付我。因该房屋是甲市XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)顶账给李某，李某转让给潘某，潘某又转让给戴某，由二被告最终转让给我，房屋经过多次转让，李某与潘某环节尚有手续未办妥比较复杂，双方口头约定在签订合同时我先付250000元，待二被告将房屋有效证件交付我后，我一次性付清剩余房款。合同签订后，我于当日交付房屋定金250000元，2011年8月10日，因被告称办理房屋产权过户手续需用钱，我再向被告支付房款40000元。后我多次催促被告将房屋产权变更登记到我名下再支付剩余款项，但被告以各种理由推拖没有办理。现被告交付的房屋，经最终测算面积为147.35㎡，比约定的面积少了6.43㎡。另外，我在诉讼过程中，被告将该房屋过户到自己名下，通过XX银行XX分行进行抵押登记向银行借款420000元，为了规避法院管辖权，并与第三人许先生达成房屋买卖协议，将房屋出卖给第三人许先生，第三人许先生以被告唐某未履行为由，向甲市中级人民法院(以下简称XX中院)提起诉讼，双方达成了民事调解协议书，我知悉后，向XX中法院提起诉讼要求撤销第三人许先生与唐某之间的民事调解书及民事裁定书，XX中院受理之后，经开庭审理，依法撤销了所作出的民事裁定书和民事调解书。我支付被告应承担的诉讼费14200元。我认为，我与二被告之间的房屋买卖合同关系明确，二被告应当依约向我交付房屋有效证件，二被告未能按时交付，其行为构成违约，应当承担违约责任。现起诉要求：1.依法判令二被告继续履行房屋买卖合同，将房屋所有权变更登记到我名下;2.依法判令二被告向我支付违约金147900元(2011年7月2日至2012年11月31日计17个月×30天×0.001×290000);3.本案诉讼费由二被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告戴某、唐某答辩称：本案所诉争的房屋A地16号楼B座23号营业房是由甲市XX房地产公司(以下简称XX公司)开发的。2009年4月1日，李某和XX公司签订了顶账协议约定XX公司用该套房屋给李某顶付工程款645876元，李某在签订协议后于2009年4月8日和潘某签订了房屋转让协议，将顶账协议所述房屋以647856元转让给潘某，2009年8月2日，潘某又与戴某签订了房屋转让协议将该套房屋以647856元转让给戴某，戴某取得房屋后将房屋出租。2011年4月份，因戴某资金周转需要，与原告经协商并将房屋情况告知原告，双方于2011年4月29日签订《房屋买卖合同》约定：我们将A地16号楼B座23号营业房以74万元的价格转让给原告，交房时间为2011年7月1日。对房屋证件的办理问题，我们同意和XX公司协调将房屋买卖合同办到原告名下，但因该房屋系顶付工程款而来，牵扯到XX公司与李某工程款结算问题，对办理时间无法确定，因此原告诉称在2011年7月1日交房时为交付房屋有效证件时间不属实。对房款支付问题，双方口头约定在合同签订当天支付250000元，剩余房款在交付房屋后一月内支付完毕。原告与我们签订了合同后，原告分次向我们支付250000元，2011年7月1日我们将房屋交付原告后，原告没有按约定支付剩余房款，经催促到2011年8月份，原告仅又支付40000元，剩余450000元房款未付，经我们协调，双方同意到2011年10月份往原告名下办理商品房买卖合同付清，但原告没有筹集到房款，不能向我们支付剩余款，我们将XX公司与原告的正式商品房买卖合同办理出来后交给原告，原告拿该合同办理了个体户营业执照，但对付款问题一直拖延。到2012年，我们不仅本人向原告催要欠款，并多次委托他人向原告催要拖欠房款，原告一直不付款，我们无奈于2012年5月安排人将诉争房屋房门锁了，后原告好言相劝并承诺及时付欠款，我们才将房门打开，到2012年7、8月，我们再向原告催要欠款时，原告不能支付，提出退房，我们答应原告要求，在收回房屋时，我们向原告要求承担违约金，原告拒不承担也不交回房屋。后我们多次敦促原告，原告既没有支付剩余房款，也没有交回房屋。我们为了降低损失收回了原告与XX公司签订的商品房买卖合同，变为我们与XX公司签订商品房买卖合同，并办理了房产证，办理到自己名下。本案是因原告违约，导致合同事实上已经解除。我们取得房屋产权证后，向银行贷款，向第三人许先生转让房屋，是我们的合法权益。虽然原告尚占有房屋，但原告占有房屋没有合法依据，请求驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉请求：1.依法确认原告与我们签订的《房屋买卖合同》已经解除;2.依法判令原告退还A地16号楼B座23号营业房。

　　第三人许先生述称：2012年11月23日，我与二被告签订《房屋买卖合同》约定，二被告将其所有的涉案房屋转让给我，总价款为105万元。合同签订后，我核对了二被告的房屋产权证，并到房管部门对房产证信息进行了核实，后向二被告支付了房款95万元。付款后，因二被告未及时向我交付房屋，并得知原告向二被告主张该房屋权利，依据管辖规定向XX中院起诉。虽然XX中院撤销了民事调解书，但我对该房屋享有合法权利，根据物权法规定物权自产权登记之日起设立，我向二被告购买房屋时是在二被告对涉案房屋享有物权情况下签订了合同，也向二被告支付了相应的价款，所以我与二被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，应当予以保护。对于原告的起诉，因原告与二被告签订合同时，系顶账房屋，未办理房产证的确认无效，二被告对该房屋并不享有物权，原告的买卖合同无效。我现提出请求：1.确认我与二被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效;2.依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：二被告系夫妻。2011年4月，二被告出售顶账而来的位于甲市乙区A地16号楼B座23号营业房1套，原告知悉后经与二被告协商，双方于2011年4月29日签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方(二被告)自愿将其位于甲市乙区XX街东侧A地16号楼B座23号营业房1套，暂定建筑面积153.78㎡转让给乙方(原告);2、本房屋全部购房款共计柒拾肆万元整(￥740000元),;3、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等所有权利一并转让给乙方，甲方及其亲属不得再向乙方有任何主张;4、本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人签订任何合同;5、违约责任.(一).甲方应当于2011年7月1日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付乙方房屋有效证件，每逾期一天按房款总额千分之一计算违约金支付乙方，逾期30天时，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房屋价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失十万元;(二).自甲乙双方签订合同之日后，该房屋之前的任何经济纠纷与乙方无关;(三).如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失;(四).本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下列两种算法取最高值返还乙方：(1)本房屋合同转让金额本金及利息，利息按年息20%计算，计息期自合同签订之日起算;(2)解除合同时本房屋市场评估价，并赔偿乙方的房屋装修费用，搬迁等损失。双方签订合同时，因该房屋是XX公司顶账给李某，李某转让给潘某，潘某又转让给戴某，后二被告转让原告，房屋经过多次转让，李某与潘某环节尚有手续未办妥比较复杂，口头约定原告先付250000元，待二被告将房屋有效证件交付原告，原告一次性付清剩余房款。合同签订后，原告于当日支付现金250000元，被告给原告出具内容为“收到购买A地房屋定金贰拾伍万元”的收条1份，并2011年7月1日按约向原告交付了房屋。2011年8月10日，原告再向被告支付房款40000元，被告给原告出具收条1份。后原告对剩余房款450000元因双方履行中发生争议未再支付。2011年10月11日，双方同意到XX公司往原告名下办理XX公司与原告之间的商品房买卖合同，被告于2011年12月27日将签订的正式《商品房买卖合同》办理出来后交给原告持合同办理了其个体工商户营业执照，但原告没有筹集到房款，对付款问题拖延。到2012年1-5月期间，被告本人并委托他人向原告多次催要拖欠的房款，于2012年5月安排人将诉争房屋房门锁了，向原告表明如果不能付款要收回房屋，因原告相劝并承诺付款，后又打开。2012年7、8月份，被告再向原告催要时，双方对不能支付房款退房后，承担违约金发生争议。后原告既不付款，也拒绝交回房屋。被告因原告不能支付剩余款，将原告与XX公司之间的《商品房买卖合同》变为被告与XX公司签订《商品房买卖合同》，于2012年10月23日将该房屋所有权登记到自己名下，办理了房屋产权证手续，并将该房屋向第三人XX银行XX分行进行抵押登记，于2012年12月10日向银行按揭借款420000元，抵押借款期限自2012年12月10日至于2017年12月10日(截至2014年3月的贷款本金余额为336962.71元)。2012年11月23日，二被告与第三人许先生签订《房屋买卖合同》约定：1、甲方(即二被告)自愿将其所有的涉案房屋座落于A地16号楼B座111、211号房屋出卖给乙方(第三人许先生);2、甲乙双方商定的成交总价款为105万元，乙方与本合同签订的当日向甲方支付房款95万元，于本协议签订后一个月内支付10万元;3、甲方在2012年12月31日前将上述房屋交付给乙方，并于房屋交付后150天内将房屋产权登记在乙方名下，甲方每逾期一日承担万分之五的违约金;4、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任等内容。合同签订后，第三人许先生先后于2012年11月23日、11月29日先后分两次向二被告支付房款合计95万元，由被告给第三人出具收条2张。付款后，二被告未及时向第三人交付房屋，第三人许先生得知原告向二被告主张该房屋权利，依据管辖规定向XX中院起诉。于2013年1月22日进行诉讼保全，XX中院于2013年1月25日经调解双方达成了民事调解协议书，后申请执行二被告向第三人许先生交付涉案房屋。

　　另查明，在此期间，原告于2012年11月26日向法院起诉要求二被告履行合同约定的办理涉案房屋变更登记手续，法院在通知原被告进行诉前调解未果的情况下，于2013年1月7日立案受理，向二被告送达了民事起诉状、应诉通知书及开庭传票等法律文书。因第三人许先生向XX中院起诉要求确认二被告与第三人许先生签订的房屋买卖合同，经XX中院调解达成了民事调解协议书，并申请执行的案件审理期间，原告知悉，向XX中法院提起诉讼要求撤销第三人许先生与被告唐某之间的民事调解书及民事裁定书，XX中院受理，经开庭审理认为：原告和第三人许先生可以在对方起诉二被告的案件中申请参加诉讼或由人民法院通知参加诉讼，但被告故意隐瞒原告就涉案房屋买卖合同案件已在法院立案审理及涉案房屋已在XX银行XX分行抵押贷款的事实，致使原告和抵押权人XX银行XX分行因不能归责于本人的事由未能参加诉讼，导致XX中院根据第三人许先生与被告达成的协议做出民事调解书确认被告将涉案房屋所有权在限期内转移给第三人许先生的调解内容存在错误，可能损害原告的民事权益，应依法撤销。因此XX中院判决撤销了所作出的第三人许先生与被告唐某之间的民事裁定书，确定原告交纳的案件受理费14250元由被告负担。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、驳回原告刘女士要求被告戴某、唐某将甲市A地16号楼B座111、211号房屋所有权证登记在原告刘女士的名下，支付逾期交付房屋的违约金147900元的诉讼请求;

　　2、驳回被告戴某、唐某的反诉要求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》已解除，反诉被告向反诉原告退还A地16号楼B座23号营业房的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中，涉及原告刘女士与被告戴某、唐某以及被告戴某、唐某与第三人许先生针对同一标的物分别签订了两份《房屋买卖合同》，该合同均系双方当事人真实意思表示，双方均应本着诚实信用原则依法履行合同义务。

　　(一)、关于原告刘女士的诉讼请求靳律师认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》约定交付房屋的时间为2011年7月1日，但对房屋有效证件没有明确交付时间及条件，对剩余房款的支付时间也没有明确约定。二被告在履行合同过程中向原告交付了标的物营业房，但原告在履行合同过程中，仅向二被告支付房款290000元，没有向二被告支付剩余房款450000元，并未履行合同主要义务，虽双方没有明确约定付款时间，但从被告提供的《商品房买卖合同》、《个体户信息》证据证明内容看，被告向原告交付了原告与XX公司于2011年10月11日签订的《商品房买卖合同》，属于被告向原告履行了交付合同的有效证件的义务，依据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十一条规定可以认定原告应当自此开始向二被告履行支付剩余房款的义务。交付房屋是合同的主要义务，办理房产过户手续是随附义务。二被告在交付房屋后，向原告办理房屋过户手续须在房款完全付清的情况下才能进行。由于原告没有完全履行主要付款义务，支付清剩余房款，要求办理房屋过户手续的条件尚不具备，且被告已将该房屋抵押贷款，原告要求判令二被告继续履行合同将房屋所有权变更登记到原告名下，缺乏事实及法律依据，法院没有给予支持。对于原告要求二被告支付违约金147900元的诉讼请求，因原告未履行合同的主要义务没有向二被告支付剩余房款450000元，其不履行主要付款义务的违约责任大于二被告的违约责任，所以原告的诉讼请求得不到法院的支持

　　(二)、关于被告戴某、唐某提出的反诉请求靳律师认为：原被告签订的《房屋买卖合同》仅仅约定了房屋交付时间，但对被告戴某、唐某向原告交付商品房买卖合同及售房发票房屋有效证件的时间以及原告向二被告支付剩余房款450000元的交付时间均没有明确约定。但依据查明的事实，二被告仅仅向原告催要剩余款，未向原告发出书面的解除合同通知，其主张口头向原告提出解除合同的事实，因证据不足，不能认定，而原告至今仍然在占有使用该房屋，因此不符合《合同法》规定的约定解除和法定解除的要件，双方的合同并没有实际解除，故二被告要求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》已经解除的请求，缺乏事实及法律依据，得不到法院的支持。

　　(三)、由于二被告在没有解除合同情况下将房屋予以另行出售，与第三人许先生签订《房屋买卖合同》，其行为违背合同法规定的诚实信用原则，第三人许先生购买房屋时没有察看该房屋实际由原告占有使用的事实，也有责任，二被告要履行与第三人许先生签订《房屋买卖合同》，需要在前一合同即与原告签订的《房屋买卖合同》解除之后才可以进行，因此对第三人许先生的请求依法不予支持处理。