房屋买卖中卖方构成重大误解，有权主张撤销——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告钱大叔、王女士起诉称：我二人系夫妻关系，育有一子三女。我二人在XX街道办事处XX村有房屋一处，因儿子已有婚房，我二人想让三个女儿继承自己的房屋，以房养老。2013年12月，立一份遗嘱，该房屋由三个女儿继承。2014年年初，为防止儿子争房，二女钱老二提出将房屋假过户到其儿子牛小帅的名下。并在2014年6月份按钱老二的提议实际过户到牛小帅名下，为避免纠纷，我二人又与二被告签订协议书一份，约定了房屋的权属、房产分配的份额、抚养协议的履行等内容。后因抚养问题，女儿钱老二与钱老大发生口角，钱老二将该协议书撕毁，并否认假过户的事实，主张该房产由牛小帅以150000元的价格从我们手上购买的。现在我二人年事已高，听信女儿钱老二的谗言，导致我们现在以房养老的目的不能实现，为此诉至法院，请求撤销原、被告签订的房屋买卖合同，并返还房屋。

　　二、被告辩称

　　被告牛小帅、蔡某辩称，房屋买卖合同是有效的，因为买卖合同是在二原告意识清醒的情况下办理的，办理过户需要村委出具手续，房屋过户需到房管局，由钱大叔亲自到办理房屋过户买卖手续，办理房屋房权证及土地证。当时达成协议房屋作价150000元，每个女儿50000元。当时确实签订了约定书，但是约定书的日期在房屋买卖之后，我对约定书的效力我不认可。

　　第三人钱老三述称，当年二原告没有钱建房，将钱老三生父所遗留的房屋拆除，而后又建造了本案诉争的五间房屋。虽然不是拆除旧房在原址又重新建设新房，但新建的这五间房屋应当有当年房屋的份额。我认为房屋买卖合同是有效的。

　　第三人钱老二述称，二原告起初称将房屋给三个女儿，后钱老大让钱大叔到公证处公证，公证处称需到A地的鉴定机构鉴定二原告的精神状况。钱老大又称将房屋卖给她，钱老大就到土地部门联系过户，因钱老大的户口不在XX村，土地部门不允许将房屋卖给钱老大，后来钱老大又说房屋卖给我，我到土地部门去，因为我在本村也有房屋，无法办理宅基地过户，钱老大又说卖给牛小帅，因为牛小帅在本村没有宅基地。之前没有说好房屋价格，当时钱大叔、王女士在土地部门过户时，说好价格150000元，由三个女儿分。我认为房屋买卖合同是有效的。

　　第三人钱老大述称，在买卖房屋之前在钱老二家签订了一份遗嘱，房屋由三个女儿平均继承，因钱老三有病，二原告主要由我与钱老二赡养。后钱大叔到X地住院支付40000多元医疗费，报销大病补助时孙子钱甲拉着钱大叔办理相关手续，签过字，盖过手印，钱老二知道以后觉得不妥，我们就到公证处联系办理公证的事。因为钱老二所说的原因，确实不能在公证处办理遗嘱公证。钱老二提出过户，将房屋过到她名下，然后再写份协议。在土地局办理过户时我不在场，相关手续是怎么办理的我不清楚。如果房屋卖给牛小帅，牛小帅不可能签订约定书，房屋买卖合同是无效的，而且牛小帅也没有将钱给我们。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：二原告系夫妻关系，育有一子三女，分别为儿子钱先生、女儿钱老三、钱老二、钱老大。钱老三系原告钱大叔继女、原告王女士系钱老三生母。二原告在甲市XX街道办事处XX村8区13号有房屋一处，土地使用面积为249.40平方米，建筑面积为66.88平方米。2013年12月17日，二原告立代书遗嘱一份，遗嘱内容为：在我二人去世后，将我们共有房产位于甲市XX镇XX村民房5间及其附属由三个女儿钱老三、钱老二、钱老大平均继承(此5间房旧村改造后搬迁楼房均由三个女儿分配)。2014年4月16日，二原告与被告牛小帅签订房屋买卖契约，约定将该房屋作价1000元卖与牛小帅。双方到土地登记部门办理了变更登记，牛小帅于2014年7月18日取得房屋土地使用权证。2014年7月21日，二原告又与被告牛小帅签订房屋买卖契约，约定将该房屋以150000元的价格卖与被告牛小帅，并办理了房屋产权变更登记。2014年9月18日，原告钱大叔与被告牛小帅及三个第三人签订约定书，约定书甲方为原告二人，乙方为三位第三人，丙方为牛小帅及蔡某，约定原告二人年世已高，为避免日后纷争，将涉案房屋过户至丙方名下，但是该房屋的全部权利自该协议签订之日起由乙方三个女儿享有：1、乙方房屋所有权的份额为钱老三96.5平米、二女儿76.5平米、三女儿76.5平米。2、乙方(三个女儿)有对二原告赡养义务，共同赡养两位老人。原告钱大叔、被告牛小帅及三位第三人在约定书上签字。第三人钱老二后将该约定书撕毁。现原、被告及第三人就涉案房屋的权属产生争议，协商未果，诉至法院。另查明：涉案房屋已经列入拆迁改造规划，拆迁补偿价格为每平方米2600元(按土地面积计算)。该房正房无人居住，原告之子钱先生现居住在该房的厢房中。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、撤销原告钱大叔、王女士与被告牛小帅、蔡某签订的两份房屋买卖合同

　　2、被告牛小帅、蔡某于本判决生效后三十日内协助二原告办理甲市XX街道办事处XX村8区13号房屋过户手续，将房屋变更登记回原告钱大叔、王女士名下。

　　五、律师点评

　　北京房产买卖律师靳双权分析认为：二原告与被告签订房屋买卖契约，并办理房屋变更登记，将房屋卖给牛小帅后，又主张系假卖，要求撤销房屋买卖合同，故原告对出卖行为是否存在重大误解系本案的争执焦点。根据二原告及第三人钱老大、钱老二的陈述，房屋买卖并非买卖双方提出，而是其子女出于规避二原告去世后可能产生的遗产争议提出。被告所称的二原告在土地部门过户时双方达成房屋作价150000元的合意、双方所签两份房屋买卖契约的房款不一致、及被告所称的向第三人钱老三、钱老大各支付房款50000元的事实，与正常房屋买卖先达成房屋买卖合意，后办理过户;同一房屋买卖契约约定房屋价款一致;房款支付出卖人等惯例明显不符。被告主张的房屋价款150000元与按照拆迁补偿价格计算的房屋价值相差悬殊，且二被告亦无证据证明为购买房屋支付对价。房屋过户后，二原告与三子女及被告牛小帅约定房屋份额由三子女享有，三女儿对二原告有赡养义务。房屋卖与牛小帅，房屋份额却由三个第三人所享有，该约定有悖房屋买卖的合同目的，如属正常房屋买卖，牛小帅不可能同意在该约定书上签字。上述事实，足以证明双方之间的买卖行为并非基于真实的买卖关系而做出，二原告与被告签订房屋买卖合同并办理过户的行为是以房屋的真实权属不发生物权变动为目的，二原告因其年事已高，并不清楚其过户行为足以产生物权权属变动而导致其丧失继续拥有房屋的法律后果。故二原告对其出卖行为构成重大误解，有权主张撤销。原告要求撤销与被告所签订房屋买卖合同理由正当，法院判决撤销合同是正确的。房屋买卖合同被撤销后，被告牛小帅、蔡某应当协助原告将房屋变更至二原告名下。