房产律师分析一起购买二手房引发的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　二原告祝先生和金女士起诉称：2000年10月15日，第三人贾先生、柳女士将坐落于甲市X地办事处九号楼十单元二楼西的单元以25000元的价格卖给同单位的被告万先生，双方交付房款及房屋证件后，由被告万先生和阮女士在该单元居住。2006年，被告万先生、阮女士又以46000元的价格将该单元卖给我二人，并承诺协助过户，我们付清房款并收取房产证后居住至今。2013年初，我们要求被告、第三人协助办理房屋过户登记手续，第三人以出卖房屋时第三人柳女士未签字，房价上涨为由否认房屋买卖合同效力，拒绝配合我们办理房屋过户登记手续，无奈之下只能遂诉至法院，要求确认我们与二被告及二被告与第三人签订的房屋买卖合同有效，第三人协助二被告及二被告协助我们办理房屋所有权变更登记，并由二被告及第三人承担本案诉讼费用。

　　二被告未出庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据。

　　二、第三人辩称

　　第三人贾先生、柳女士辩称：原告明知其所购买的房屋所有权人为我们，仍与与二被告签订房屋买卖合同，违反了相关法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。我二人与二原告之间并无房屋买卖合同关系，我们作为第三人参加诉讼不当，无协助二原告办理变更登记的义务，二原告诉讼请求应予驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2000年10月15日，被告万先生与第三人贾先生签订了一份《房屋转让合同书》，约定：被告万先生购买被告名下所有的九号楼10单元二楼(二室一厅)单元，房价贰万伍仟元整，房屋过户等一切手续及费用由万先生负责;此合同书双方签字生效。合同签订当天，被告万先生向第三人贾先生支付房款25000元，第三人贾先生将诉争房屋的产权证及钥匙交付给被告万先生。之后，二被告便搬入诉争房屋居住，且被告万先生曾要求第三人贾先生协助过户，因主管单位不同意而未果。2006年，被告万先生通过中介出卖本案所涉房屋，原告祝先生在中介信息上得知该房屋出售，并看过房屋后决定购买该房屋。原告祝先生与二被告达成口头协议后，于同年9月8日搬入该房屋居住。同年10月24日，原告祝先生与二被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：二被告同意将本案诉争房屋出售给原告祝先生，房屋成交价为人民币肆万陆仟元整，购房款一次性付清，同时二被告向原告祝先生交付房产证及土地使用证，原告祝先生过户时二被告承担协助义务，手续及费用等一切由原告祝先生承担。中介证明人王某在该份合同上签字。当日，原告祝先生向被告万先生支付房款46000元，被告万先生向原告出具一份收条并将诉争房屋所有权证交付原告祝先生。其后，二原告一直在该诉争房屋居住生活至今，且于2007年曾要求被告万先生协助过户，亦因主管单位不同意而未果。2012年起，因诉争房屋所在片区需要拆迁，主管单位同意协助办理过户，二原告要求被告万先生及第三人协助办理房屋过户登记手续，因第三人柳女士要求二原告给付20000元，三方协商未果，二原告遂诉至法院。

　　另查明，被告万先生与第三人贾先生系同事关系。本案诉争房屋原系第三人贾先生婚后分得的单位福利房，第三人贾先生、柳女士于1998年9月2日取得该房屋的房屋所有权证，登记所有权人为第三人贾先生。第三人贾先生、柳女士婚后夫妻感情很好，一直共同生活。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告万先生与第三人贾先生于2000年10月15日签订的《房屋转让合同书》有效，第三人贾先生、柳女士于本判决书生效后七日内协助被告万先生、阮女士办理房屋产权变更登记手续;

　　2、原告祝先生与被告万先生、阮女士于2006年10月24日签订的《房屋买卖协议书》有效，被告万先生、阮女士于本判决生效后七日内协助原告祝先生、金女士办理房屋产权变更登记手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议焦点为，1、被告万先生与第三人贾先生签订的房屋买卖合同是否有效;2、原告祝先生与二被告签订的房屋买卖合同是否有效;3、二原告能否起诉要求第三人贾先生、罗女士协助办理其与二被告间的房屋过户手续。针对上述争议焦点，靳双权律师分析如下：

　　1、被告万先生与第三人贾先生签订的房屋买卖合同是否有效。本案诉争房屋属第三人贾先生、柳女士共同所有，但其房产证载明所有权人为第三人贾先生，被告万先生购买该房屋时已尽合理的审查义务，有理由相信第三人贾先生出卖房屋的行为系第三人贾先生、柳女士的共同意思表示，且支付了合理对价，属善意购买。第三人万先生、柳女士夫妻感情尚好，一直共同生活，而房产乃夫妻共同财产的重大组成部分，第三人贾先生将房产转让给被告万先生，并将该房产交付给二被告居住，运用逻辑推理和日常生活经验来判断，能认定第三人柳女士对其夫贾先生转让房产的事宜知情，且认可该合同。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，第三人柳女士的辩称理由，不符合法律规定，故得不到法院的支持。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，依法应予保护。

　　2、原告祝先生与二被告签订的房屋买卖合同是否有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，二被告在出卖本案诉争房屋时未取得相应所有权并不影响双方签订合同效力，故对第三人贾先生、柳女士关于原告明知其为本案诉争房屋登记所有权人而与二被告签订的房屋买卖合同无效的辩解意见，得不到法院的支持。该房屋买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。

　　3、二原告能否起诉要求第三人贾先生、罗女士协助办理其与二被告间的房屋过户手续。本案中原、被告双方签订的房屋买卖合同的履行，有赖于二被告与第三人贾先生、柳女士之前签订的房屋买卖合同的履行。二被告依约享有要求第三人贾先生、柳女士协助其办理过户手续的合同权利，但怠于行使该合同权利，致使二原告要求二被告协助办理过户手续的合同权利无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第七十三条关于“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”之规定，二原告可以自己名义代位行使二被告要求第三人贾先生、柳女士的协助过户的合同权利，故二原告有权起诉要求第三人贾先生、罗女士协助办理其与二被告间的房屋过户手续，第三人贾先生、柳女士关于其作为本案第三人参加诉讼不当的辩解意见，得不到法院的支持。

　　综上，被告万先生与第三人贾先生签订的《房屋买卖合同书》合法有效，对第三人贾先生、柳女士均具有约束力。被告万先生履行了给付房款的合同义务后，第三人贾先生、柳女士应协助二被告办理房屋过户手续。原告祝先生与二被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，二被告应取得该房屋所有权或完全处分权后，协助二原告办理过户登记手续。现二被告怠于行使其与第三人之间的合同权利，二原告为实现其合同权利可代为行使二被告合同权利，要求第三人协助二被告办理过户登记手续。