房屋买卖合同之无权代理案例——房产律师靳双权

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年6月，杜某诉称：高某自称拥有601号房屋，只是由于北京市限购政策等规定，产权证的姓名用的是其女高乙的名字，2015年5月13日，我与高某经某中介公司中介，签订该房屋买卖合同，约定房价166万元，定金9.5万元，我当场支付定金0.5万元，我与高某、某中介公司约定剩余9万元于5月31日前支付完毕，5月22日，我通过某中介公司要求支付剩余定金，高某要求通过银行转账方式汇款，我要求见面交款并由高某出具收据。高某称自己不在北京，等从外地回京后再联系，双方经某中介公司协商，从定金9万元中暂扣2万元，作为物业交割保证金，5月31日前我再支付7万元定金即可。

　　5月29日，我联系高某，双方商定30日下午交付剩余定金7万元，5月30日上午，高某电话通知我称，房子不卖了，定金不要了。根据双方合同约定，违约方要向守约方支付房价20%的房款作为赔偿金，违约方要承担某中介公司收取的所有费用等。我诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，判令高某、高乙赔偿我购房定金1万元，并赔偿违约金33.2万元及中介费等费用40420元，诉讼费用由高某、高乙承担。

　　2、被告辩称

　　高某辩称：杜某的诉讼请求无法律依据。1、关于杜某主张定金1万元和违约金33.2万元的诉讼请求，根据合同法第116条的规定，杜某既主张定金又主张违约金且数额过高，显失公平。请法院驳回该两项诉讼请求。2、某中介公司未尽到相应义务，产权人为高乙未追认，买卖合同无效。根据合同法第427条、商品房销售管理办法第28条的规定，某中介公司不能收取中介费，显然杜某只是提前支付了中介费，而不是损失，不应得到法院的支持。3、由于杜某上述多项不合理的请求造成的诉讼费，并且过高，应由其自己支付。4、杜某在整个买卖过程中，明知我没有代理权而进行协商、签约等行为，不是法律规定保护的善意人，不是无权代理法律制度所要保护的对象。总之，杜某的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院判决驳回其所有诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2015年5月13日，高某以高乙(出卖人)的委托代理人身份与杜某(买受人)签订了北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)。

　　2015年5月13日，高某以高乙(出卖人，甲方)的委托代理人身份与杜某(买受人，乙方)、某中介公司(居间方，丙方)签订补充协议，补充协议约定：“定金乙方于2015年5月13日向甲方支付定金人民币9.5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。”

　　2015年5月13日，高某以高乙(出卖人，甲方)的委托代理人身份与杜某(买受人，乙方)、某中介公司(居间人，丙方)签订居间服务合同，合同约定：“因本次交易涉及多次付款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照固定费率上浮10%的标准向某中介公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为31520元，其中甲方承担零元，乙方承担31520元。”

　　2015年5月13日，高某以高乙(甲方)的委托代理人身份与杜某(乙方)、北京某担保有限公司(以下简称：某公司，丙方、服务方)签订房屋交易保障服务合同，合同约定：“丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，共计人民币8300元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。”

　　2015年5月13日，杜某支付高某定金5000元。后，杜某向某中介公司交纳了居间费31520元，向某公司交纳了房屋评估费600元、房屋保障服务费8300元。

　　2015年5月13日，高某作为承诺人出具代理人关于代理权的承诺书，写明：“本人高某受高乙的合法委托，代其出售601号房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后7个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”

　　另查明：2013年10月21日，高乙取得房屋的房屋所有权证，注明房屋所有人高乙，单独所有。

　　本案在审理过程中，某中介公司提供高乙的授权委托书，用以证明某中介公司向高某说明，如果不是房屋所有权人，需提供房屋所有权人签署的授权委托书。

　　杜某对此没有异议;高某提出在双方看房到签订合同就在半天左右完成，中途其未离开过中介公司，只是通过电话方式联系高乙，但是没有联系上，中介公司的业务员一直跟着，中介公司的业务员都知道，该授权书是其亲笔所写，且是某中介公司的业务员让其写的，更是业务员一边念其一边写的，且杜某始终也在场，我有录音资料为证，证明买卖双方及中介方都明确知道其没有高乙的授权。

　　杜某提出录音不能证明其一直在场，当时确实不在场，对委托书不知情;高某作为完全民事行为能力人，作为房屋的实际拥有者、实际控制者，出具了代理权承诺书，签字按了手印，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，其作为善意购买人应受法律保护。某中介公司提出其已经告知高某不是房屋所有权人就需提交授权委托书，并由高某签署了代理权承诺，若因为代理导致合同无效，应由高某承担责任，关于委托书是高某自己写的，其不知晓。另外因为高某、高乙系母女关系，构成表见代理。

　　三、法院判决

　　1、确认杜某与高某作为高乙的代理人签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及杜某、高某作为高乙的代理人、第三人某中介公司签订的补充协议无效;

　　2、高某返还杜某定金五千元;

　　3、驳回杜某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　没有代理权、超过代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高某在没有高乙授权的前提下与杜某、某中介公司签订房屋买卖合同及补充协议，高某的行为属无权代理，现房屋的产权人高乙不予追认，故上述房屋买卖合同及补充协议，属无效合同。对于合同无效，高某、某中介公司应承担主要责任，杜某应承担次要责任。因合同无效，某中介公司的中介服务尚未完成，中介费实际发生数额和分担应由各方根据居间服务合同、房屋交易保障服务合同的约定进行处理，杜某要求高某赔偿中介费40420元，没有事实依据，法院不予支持。