《借名买房律师剖析：子女房产父母有贡献，借名关系判定的核心要点》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

原告李某文、吴某向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告配合原告将房屋过户至原告名下。

事实和理由：2004年原告吴某、李某文以儿子李某杰的名义购买了位于北京市顺义区二号房屋，总房款60 万元。签订合同后李某文将钱打给李某杰账户，然后再由李某杰账户向开发商缴纳了首付款18 万元，后原告夫妻二人每月通过李某杰账户偿还房屋贷款。购买房屋后原告夫妻二人即开始对房屋进行装修，购买家具，并一直居住至今。

2021 年 5月 15 日李某杰因意外过世，赵某是李某杰的配偶，李某微是李某杰与赵某所生女儿，李某涵是李某杰与前妻所生女儿。涉案房屋虽登记在李某杰名下，但系原告夫妻二人借李某杰之名所购买，原告夫妻二人才是房屋真正的所有权人。现李某杰已经过世，被告作为李某杰的继承人应依法参加诉讼，故原告诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。

 二、原告诉称

李某文、吴某称，其为房屋实际出资人，借李某杰之名购房并长期居住，被告应配合办理过户。

 三、被告辩称

被告赵某、李某微辩称：

1. 综合本案原、被告提交的各项证据显示，原告李某文、吴某主张的借名买房法律关系不成立。

    - 原告诉状中以及第一次庭审中，对于案涉房屋购买时间、房屋总价款及案涉房屋首付款的金额、房屋交付时间以及何时装修全部陈述错误，足以判定，原告主张的借名买房法律关系纯属虚构。

    - 第一次庭审，原告主张借名买房，却始终未说清谁与谁之间存在约定，何时何地有谁在场，具体是如何约定以及为什么长达20 多年时间无人提起等基本问题，尤其是李某杰在世的时候，原告从未跟李某杰提及所谓的“借名买房”，而单单选择李某杰去世后，涉及遗产分配的时候提出，其目的不言而喻，足以判定借名买房事实为虚构。

    - 原告提交的现有证据根本不足以证明借名买房法律关系的存在。

        - 被告提交的证据显示，涉案房屋权属证书及不动产发票、个人借款合同、房屋买卖合同等涉及房屋权属的重要原始资料均由李某杰和被告赵某持有，原告从未持有且连一份完整的房产证复印件都没有，充分证明原告陈述的借名买房事实不存在。

        - 原告未提供书面借名买房合同，无证人或其他证据证明其与李某杰之间有借名买房约定存在。

        - 原告现有证据不足以证明案涉房屋的首付款及贷款均由其支付或偿还。关于首付款部分，原告提交的所谓与李某杰的转账记录，与案涉房屋的购房时间不相符，与案涉房屋的首付款金额不相符，与案涉房屋的装修时间等也不相符合。关于贷款部分：李某杰自2005 年 3 月偿还贷款，原告提交转账记录显示，即便存在原告偶尔帮助偿还几个月贷款情形，应当视为对儿子经济紧张的帮忙，还贷行为的不连续性，不符合权利人应当按月支付全部贷款的特点。

        - 原告提交的燃气费、供暖费票据、装修票据不足以证明原告是支付主体。装修和购买家电的票据放在房屋内，是为了维修方便，不能当然地认定为原告是支付主体。每一个票据都是针对李某杰开具的，而没有针对李某文开具，证明李某杰才是支付主体。原告提交了35 张燃气费票据和部分年限的供暖费，首先票据是针对李某杰开具的，没有显示支付主体是原告。35张燃气费也就 2 年半左右的时间，这35 张也是不连续的，不能证明燃气费、暖气费一直由原告缴纳，更不能证明原告是权利人。

        -关于房屋的占有使用情况，鉴于原告与李某杰之间存在亲属关系，原告时常居住在儿子购买的房屋符合中国国情，并不能影响对借名买房合同是否成立的判断。

        - 对于所谓的借名买房，原告无法做出合理解释。

2. 从我国的现实国情出发，大多数子女在准备购房时，父母基于对子女的亲情，可能会有个别的资助行为，其目的是解决子女的居住问题，不能因为有个别出资就认定为借名买房。

被告李某涵辩称，同意原告的诉讼请求。

 四、法院查明

李某文与吴某系夫妻关系，二人育有一子李某杰。李某涵系李某杰长女。李某杰与赵某系夫妻关系，二人育有一女李某微。李某杰于2021 年 5 月15 日去世。

2004 年10 月 15 日，李某杰（买受人）与北京 S公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定李某杰购买二号房屋，总金额为615000 元。买受人于 2004年 10 月15 日前交付房款165000 元；余款 45 万元作15 年银行按揭贷款。双方还在合同中约定了其他内容。本院依法调取涉案房屋贷款账户还款明细，记载李某杰、吴某及李某文均偿还过贷款。

2005 年 9月 20 日，涉案房屋登记至李某杰名下，房屋性质为经济适用房。

李某文、吴某主张涉案房屋由其出资购买，其与李某杰为借名买房关系，为此提供如下证据：

证据一、存款凭证、客户回单、电汇凭证、个人业务凭证等，证明自2004 年 6 月20 日至 2006 年 6月 10 日，李某文共向李某杰给付50 万元，用于购房、装饰装修、购买家具等。赵某、李某微认可部分证据真实性，但认为上述款项与案涉房屋无关，与首付款支付时间、金额及装修时间均不符合，且李某文在给付部分款项时不在北京，不能证明购房、收房及装修由李某文亲自办理；

证据二、李某杰的存折及李某文手机银行转账截图，证明李某文、吴某每月将月供存入李某杰账户，通过李某杰账户偿还房贷的事实。赵某、李某微认为李某文转账时间不连续不能证明原告每月偿还贷款，且赵某亦有过偿还。

证据三、产权登记代办费收据、保险费专用收据、国有土地有偿使用收费专用收据等，证明购买涉案房屋的上述费用都是李某文、吴某缴纳，相关票据也在李某文、吴某处保管，赵某、李某微认可真实性，但认为所有票据均是向李某杰开具，说明款项支付主体是李某杰。

证据四、入住结算通知单、办理物业入住手续、收楼须知、承诺书、入住证明等，证明李某文、吴某办理了涉案房屋的收房手续，从开发商处接收了房屋。赵某、李某微认可部分证据真实性，但认为文件时间为2004 年 10 月15 日，李某杰当天签合同，贷款尚未办完，购房款尚未支付，不可能交房和入住。

证据五、装修押金收据、预收水费、公用电费收据，证明李某文、吴某对涉案房屋进行了装修并预缴了水费电费，赵某、李某微认可真实性，但认为所有票据均向李某杰开具，李某文、吴某主张由其支付相关款项没有证据支持。装修申请时间为2005 年 8 月，与李某文、吴某在起诉书中陈述2005 年 3 月房屋交付后即进行装修的事实不符。

证据六、装饰封资修管理手册、室内装修明细表、委托购买协议书及明细表等，证明李某文、吴某对涉案房屋进行了装修，赵某、李某微认可部分证据真实性，但认为管理手册均为李某杰本人签名办理，预留电话也是李某杰本人电话，足以判定装修事宜均由李某杰本人办理，李某文、吴某并未参与。

证据七、家具买卖合同、订货合同、测量安装单、销售合同单等证据，证明涉案房屋内的全部装饰装修用品及家具均是李某文、吴某及李某涵出资购买，所有相关的合同、票据均在李某文、吴某处保管。赵某、李某微认可部分证据真实性，但认为均与本案无关，上述证据放在涉案房屋内，只是为维修方便，并不代表李某文、吴某出资。

证据八、居民客户用电证、缴纳电费发票、缴费账单及缴纳水费单据，证明涉案房屋水、电费全部由李某文、吴某缴纳，涉案房屋一直由李某文、吴某居住使用的事实，赵某、李某微认可证据真实性，但认为单据不能证明缴费主体，案涉房屋最初一直由李某杰居住。

证据九至十二、委托自动代缴费协议、物业费发票收据、有线电视用户回执、用户信息登记表、收费单、发票、缴费订单截图、供暖费缴纳票据、燃气费缴费通知单等，证明涉案房屋相关费用一直由李某文、吴某缴纳，房屋一直由原告居住使用，赵某、李某微认可部分证据真实性，但认为不能证明李某文、吴某系缴费主体；

证据十三、赵某与李某杰的微信聊天记录截图，赵某与李某杰均承认在北京没有房子，一直租房居住，并打算购房，证明涉案房屋虽登记在李某杰名下，但房屋的真正权利人是李某文、吴某，对此赵某及李某杰均是认可的。赵某、李某微认可证据真实性，但认为聊天内容有歧义，没有任何实质表述内容，不能证明借名买房法律关系的存在，借名买房应该是购房前双方达成的，而不是靠合同外主体谈话内容去推测。

证据十四、李某杰与吴某的微信记录截图，证明李某文、吴某多次想将户口转至北京，以便将涉案房屋变更至自己名下，赵某、李某微不认可证明目的。

被告赵某、李某微不认可借名买房的关系，并提交如下证据：

证据一、房屋所有权证，证明案涉房屋的权属证明一直由被告赵某和李某杰持有的事实，结合李某文、吴某立案时提交不完整的房产证复印件的事实，侧面证明案涉房屋的权属证明，李某文、吴某从未持有过，李某文、吴某认可真实性，但认为因李某微经常出国，经常向李某文、吴某借用房本及相关手续，用于办理签证，所以有时房本会在李某杰处，但这并不能证明房屋系李某杰购买，应以实际出资为准。

证据二至四、验收清单、供暖协议、公约协议，证明案涉房屋的收房验收清单、供暖协议、使用、管理、维修公约协议，均由李某杰亲自签收、办理，李某文、吴某认可真实性，但认为房屋系以李某杰名义购房，所以由名义权利人签字是符合常理的，实际上很多签字都是李某文、吴某代签的。

证据五、商品房买卖合同，证明案涉房屋的商品房买卖合同于2004 年 10 月15 日签订，房屋总价款为615000 元，首付款为165000 元，与李某文、吴某诉状陈述均不相符，证明李某文、吴某对房屋购买基本情况都不了解，不可能是房屋的权利人。

证据六、案涉房屋房款发票，证明涉案房屋的房款发票自开具之日一直由李某杰和赵某持有，所有关于权利人应该持有的票据均由李某杰和赵某持有。原告不认可真实性，认为证据模糊不清，无法看出与本案的关联性，房屋由谁购买，应以出资而不以票据在谁手上为准，并且购房契税票据在李某文、吴某处，足以说明房屋与李某杰及被告无关。

证据七至九，个人住房贷款还款计划表、住房信贷借款凭证，证明案涉房屋的《个人购房借款合同》、借款凭证原件等，证明房屋权属有关材料均由李某杰和赵某持有，李某文、吴某认为李某杰是名义购房人，借款合同应由李某杰签署，但每月还款均是李某文、吴某还款，李某杰未还过一笔钱，足以说明房屋与李某杰无关。

赵某、李某微另提交案涉房屋保险单及发票，证明关于房屋权利保障的保险单均有李某杰和赵某保管，李某杰为权利人。李某文、吴某认为谁保管票据不是影响本案的关键性因素，本案房屋系由原告二老出资、装修和居住使用，二原告应为实际权利人。

经询，李某文与吴某目前均不具备北京市房屋购买资格。双方均认可，除涉案房屋外，李某杰在北京市无其他房屋。李某文、吴某及李某涵称涉案房屋一直由三人居住使用，赵某、李某杰与李某微先在李某杰单位公寓房居住，后该公寓房腾退，三人后在外租房居住。赵某、李某微称其在涉案房屋居住过，后因李某微在东城上学，便一直在外租房居住。

 五、裁判结果

驳回原告李某文、吴某的诉讼请求。

 六、律师案件分析

1. 借名买房关系的证明责任与标准

    - 在借名买房纠纷中，主张借名关系存在的一方（通常为实际出资人）承担举证责任。本案中，李某文、吴某需证明其与李某杰之间存在借名买房的约定以及其实际出资购房等关键事实。然而，他们所提供的证据存在诸多瑕疵。例如，转账记录与购房首付款的时间、金额无法匹配，这使得法院难以认定其支付的款项确实用于涉案房屋的首付款。对于贷款偿还部分，虽然有部分还款来自李某文、吴某，但还贷行为不连续，且存在李某杰及赵某也有偿还记录的情况，不符合一般借名买房中实际出资人持续、稳定偿还贷款的特征。

    - 从证据的关联性和完整性来看，李某文、吴某未能提供书面借名买房合同，也无证人能够证实双方的借名约定。虽然他们持有部分与房屋相关的费用票据，如产权登记代办费收据等，但这些票据均是向李某杰开具，无法有力地证明其为实际支付主体。这表明在借名买房案件中，不仅要有资金往来的证据，还需要有明确的借名合意证据以及能够形成完整证据链的相关材料，否则难以达到证明借名关系成立的标准。

2. 房屋权属凭证保管与借名关系认定

    - 涉案房屋的房屋所有权证书、购房款发票、个人购房借款合同等重要权属凭证原件均由赵某、李某杰保管。这一事实对李某文、吴某主张借名买房极为不利。虽然他们解释房本有时在李某杰处是因李某微出国办理签证借用，但赵某、李某微对此不予认可，且聊天记录也无法证实这一说法。在法律实践中，房屋权属凭证的保管通常与房屋的实际所有权人有较强的关联性，实际出资人一般会谨慎保管这些重要凭证以保障自身权益。李某文、吴某对购房款发票等原件在赵某、李某杰处无法给出合理解释，进一步削弱了他们借名买房的主张可信度。

3. 居住情况对借名关系判断的影响

    - 李某文、吴某及李某涵长期居住在涉案房屋内，但考虑到他们与李某杰的亲属关系，这种居住情况不能单独作为认定借名买房的决定性因素。在家庭关系中，子女的房屋由父母居住或者父母资助子女购房后共同居住的情况较为常见，不能仅凭居住事实就推定存在借名买房关系。法院需要综合考虑居住的起始时间、居住期间的相关情况（如是否有租金支付等）以及其他证据来判断居住与房屋所有权的关系。在本案中，由于缺乏其他有力证据支持，居住情况并不能改变法院对借名买房关系不成立的判断。

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