《房产纠纷律师解码：第三人对债务人房屋执行异议，法院判定的核心要点》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

李某莉向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院判令解除对北京市海淀区yyy 房屋的查封措施，停止对该房屋的执行措施；

2. 确认北京市海淀区yyy 房屋归李某莉所有；

3. 案件受理费和公告费由被告承担。

事实和理由：2013年 3 月，李某莉及家人与郑某君协商，约定李某莉以230 万元的价格购买郑某君名下位于北京市海淀区 yyy 房屋（以下简称涉案房屋），因房屋有银行抵押贷款，双方约定在房屋解除抵押之后再过户给李某莉。自2013 年 3 月15 日起至 2015 年 5月 10 日，李某莉通过家人先后支付给郑某君购房款230 万元。……。支付完毕购房款之后，双方在 2015年 5 月底办理了房屋交接手续，郑某君将房屋及相关水、电、燃气卡等交付李某莉，李某莉开始在该处居住至今。

此外，2017年 6 月15 日，因郑某君的女儿郑某瑶需要支付留学费用，急需筹款，郑某君要求李某莉再支付20 万元作为购房款。在此情况下，李某莉同意了郑某君提出的要求，并在原约定的基础上增加支付了房款20 万元，郑某君指定林某坤代为收款。

2019 年 6月 8 日，因为涉案房屋拖欠银行多期房贷，面临被银行起诉、拍卖的风险，郑某君又向李某莉提出由其偿还剩余贷款。为了避免房屋被银行起诉拍卖，李某莉按短信通知支付了125000.50 元，郑某君通过其女郑某瑶指定王某玲代为收款。此后，李某莉在2019 年 6 月20 日至 2021 年10 月 5 日间，又先后向郑某君的某银行住房贷款账户支付郑某君所欠房屋贷款400500.33 元。综上，李某莉一共支付了3025500.83 元房款。

还完所有房贷之后，李某莉准备办理过户，才得知涉案房屋已经被法院查封无法过户。经李某莉了解，北京市东城区人民法院于2019 年 6 月 5日，就赵某敏与郑某君、C 公司、D 公司企业借贷纠纷一案，作出调解书，郑某君需要支付赵某敏5000 多万元，C 公司、D 公司承担连带责任。因本案三名第三人未履行债务，赵某敏申请强制执行，李某莉以案外人的身份向法院提出执行异议。法院于2022 年 3 月20 日作出执行裁定，裁定驳回李某莉的执行异议。

李某莉认为法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对李某莉房屋实施了强制执行措施。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，李某莉已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错，故对李某莉要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应予支持。根据《民法典》第465 条、第 469 条的规定：“依法成立的合同受法律保护”“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。

本案中，李某莉与郑某君之间的房屋买卖合同有效，且李某莉已经事实上履行完毕了约定的义务。李某莉一直在涉案房屋内居住，双方事后也补签了《房屋购买协议》和房款收取明细。且李某莉对房屋未能过户没有过错。故诉至法院。

 二、被告辩称

赵某敏辩称，涉案房屋登记在郑某君名下，李某莉提供的证据不足以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条的规定，请求法院判决驳回李某莉的诉讼请求。

 三、法院查明

1. 赵某敏与郑某君、C 公司、D 公司之间的债权债务关系

赵某敏与郑某君、C 公司、D 公司企业借贷纠纷一案，本院于2019 年 6 月 5日作出调解书，确认各方达成的如下调解协议：

    - 郑某君于2019 年 12 月 4日前偿还赵某敏借款本金 3000万元及利息 2500 万元（郑某君于2019 年 9 月 4日前先行给付赵某敏 1500万元利息，剩余借款本息于 2019年 12 月 4日前清偿完毕）；

    - 如郑某君未在2019 年 12 月 4日前足额给付上述借款本息，则郑某君给付赵某敏逾期利息；

    - C 公司、D 公司对郑某君的上述债务承担连带保证清偿责任；

    - 赵某敏与 C公司、D 公司对此债务再无其他纠纷。

2019 年 8月 6 日，赵某敏向本院申请执行。执行中，本院于2019 年 8 月20 日查封郑某君名下涉案房屋。

后李某莉向本院提出案外人执行异议。本院于2022 年 3 月20 日作出裁定。本院认为，案外人的异议审查中，对于已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断权属。本案中，涉案房屋登记所有权人为郑某君。本院据此将涉案房屋作为被执行人的财产予以查封，合法有据。李某莉所提异议理由不足以排除执行。另外，李某莉要求确认其为涉案房屋所有权人的申请，不属于执行异议审查范围。故裁定驳回李某莉的执行异议。

李某莉于2022 年 3 月30 日向本院提交本案起诉材料。

2. 李某莉与郑某君之间房屋买卖情况

落款日期为2015 年 12 月10 日的《房屋购买协议》（以下简称协议）显示：郑某君为甲方、出售方，李某莉为乙方、购买方。甲方将涉案房屋出售给乙方，整套房屋价格为230 万元。甲方购买上述房屋时，在某银行北京分行办理的个人住房贷款（以银行提供的账单为准）归还责任中，2017年 7 月前的贷款由甲方继续归还；自2017 年 8 月开始，由乙方负责归还。在乙方全部结清住房贷款之日起，甲方全力配合乙方办理房产过户手续。甲方应确保上述房产的产权清晰无涉，因甲方责任造成乙方无法办理该房产过户的，甲方除退还乙方所付出的资金外，并按房产所在地的房产市场行情对乙方予以赔偿。李某莉当庭认可，上述协议实际签订时间为2022 年 2 月。

李某莉主张，针对涉案房屋，其共支付郑某君购房款3025500.83 元。郑某君在落款日期为2022 年 2 月25 日的房款收取明细尾部签名，认可李某莉主张的上述转款均系支付涉案房屋的房款，金额总计为3025500.83 元。

另查，李某莉当庭提交物业管理公司、社区服务中心出具的证明，银行个人明细对账单，收据，北京增值税普通发票，燃气缴费凭证，等证据，欲证明李某莉自2015 年开始在涉案房屋居住，并缴纳水、电、供暖、燃气、网络等费用。

 四、裁判结果

驳回原告李某莉的诉讼请求。

 五、律师案件分析

1. 合同签订时间的关键影响

    - 根据相关法律规定，在执行异议之诉中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同是案外人排除执行的重要条件之一。在本案中，李某莉虽称与郑某君于2015 年就涉案房屋达成买卖合意，但实际的《房屋购买协议》签订时间为2022 年 2 月，而法院查封房屋时间为2019 年 8 月20 日。这一滞后的合同签订时间使得李某莉无法满足排除执行的首要条件。从法律实践来看，合同签订时间的确定具有明确的形式要求，应以书面协议上的落款时间或有充分证据证明的实际签订时间为准，不能仅凭当事人的口头陈述或模糊的意向表示来认定。

2. 付款性质与金额的认定难题

    - 李某莉主张支付了高达3025500.83 元的购房款，但综合分析其付款记录，存在诸多疑点。首先，部分款项的支付背景和用途不够清晰明确，例如在郑某君女儿留学费用及房屋还贷等情境下的付款，虽然李某莉主张为购房款，但缺乏足够的合同约定或事前沟通记录来证实。其次，从金额上看，与最初约定的房屋价款230 万元相比，后期增加的款项较多且变动缺乏合理依据，如在已支付完所谓购房款后又因各种原因多次额外支付，且协议中房屋价款却未相应调整，这不符合正常的房屋买卖交易逻辑。在法律审查中，对于付款性质的认定需要综合多方面因素，包括合同约定、付款时间节点、付款人与收款人的沟通内容等，若存在模糊不清或矛盾之处，则难以认定为明确的购房款支付。

3. 过户登记中的自身过错判断

    - 涉案房屋存在银行抵押贷款，李某莉自始明知这一情况。在其已支付款项足以覆盖抵押贷款金额且有条件办理过户的情况下，却未能积极行使权利要求办理过户登记。例如，李某莉未能提供证据证明其曾向郑某君积极提出办理过户的书面请求或采取有效的法律措施来推动过户进程。根据法律规定，非因买受人自身原因未办理过户登记才有可能排除执行，而李某莉在此过程中存在怠于行使权利的情形，应认定其对未办理过户登记存在过错。在类似案件中，买受人有义务采取合理措施保障自身权益，如在满足过户条件时及时催告出售方、办理相关手续或在遇到阻碍时通过法律途径解决，若未履行这些义务，则需承担不利后果。

4. 房屋买卖合同的合理性审查

    - 从涉案的《房屋购买协议》来看，其内容约定较为简单，存在诸多与实际履行情况不符或不合常理之处。如在李某莉已实际支付远超约定房价款的情况下，协议房价仍维持原数；在实际还贷时间和方式已发生变化的情况下，协议中的还贷约定未作相应更新；在李某莉与郑某君存在一定联系渠道的情况下，却称因找不到郑某君而未及时签订书面合同、催告还贷及过户等，这些都表明该房屋买卖关系存在诸多疑点和不规范之处。在法律评价中，房屋买卖合同应具备基本的完整性、合理性和一致性，若存在明显漏洞或矛盾，将影响其法律效力及在执行异议中的说服力。

 六、案件启示

1. 产权登记与公示公信原则的重要性

    - 对于申请执行人（如赵某敏）而言，本案再次彰显了产权登记的重要性。不动产登记簿具有公示公信效力，在执行程序中，法院首先依据登记簿判断房屋权属。这提醒债权人在进行借贷等经济活动时，应充分关注债务人的财产登记状况，对于存在抵押、查封或其他权利限制的财产要谨慎对待。例如，在与郑某君发生借贷关系前，如果赵某敏对郑某君名下的涉案房屋进行了更深入的产权调查，了解到其可能存在的买卖纠纷或未结清的债务隐患，或许能在一定程度上降低借贷风险。

2. 执行异议审查标准的把握与运用

    - 本案严格依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条进行审查，这为申请执行人在类似案件中提供了明确的法律依据和审查思路。在面对案外人提出执行异议时，要仔细审查案外人是否满足该条规定的四个条件，即合同签订时间、房屋占有情况、价款支付情况以及未办理过户的过错情况。从证据收集和审查角度，要着重关注案外人提供证据的真实性、关联性和完整性，如对书面合同的签订时间进行核实、对付款凭证的性质进行深入分析、对未过户原因的证据进行严格审查等，以便在执行异议审查程序中有效维护自身权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！