农村房屋买卖合同无效纠纷案件解析

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　胡某诉称：胡某与李某于2001年10月28日签订了房屋买卖契约。契约约定胡某将昌平区某村30号院的北房3间、东房1间、西房2间及屋内的固定设施卖予李某使用。且房宅产权归李某使用。胡某与李某签订的房屋买卖契约违反了土地管理法相关规定，所以该房屋买卖契约无效，因胡某多次与李某协商解决无果，特诉至法院请求依法判决。诉讼请求:1、确认胡某与李某之间签订的房屋买卖合同无效;2、判令李某立30号院返还给胡某;3、诉讼费由李某承担。

　　2、被告辩称并反诉

　　李某辩称：胡某与李某签订的协议确实违反了法律相关规定。

　　李某反诉称：2001年10月28日，李某经人介绍购买胡某的房屋。胡某作为房产的所有人、村民委员会并作为房产宅基地的所有权人，共同与李某签署了“房屋买卖契约”。该契约约定:……(2)房宅产权归买方所有;(3)屋内固定设施归买方永久使用，院内厕所、自来水、门牌号归买方所有;(4)转让价格为29000元整;(5)村委会承诺，买方一经使用此房即为本村的名誉村民身份。

　　三方协议签订后，李某基于对胡某、以及对村委会作为一个集体经济组织完全的信任，积极履行合同，于当日向胡某支付购房款29000元。同年，李某入住，经对房屋多处进行修缮后，一直生活至今。该房现为李某及其父母的唯一生活用房。

　　然而，2012年3月13日，胡某以“与李某签署的房屋买卖合同无效”并“应腾退”为由，将李某诉至北京市昌平区人民法院。就此，李某认为:胡某违反诚信的行为，不仅致李某长达11年长期稳定的居住生活被打破，在房屋仅为李某及其父母唯一的生活住房的情况下，其行为更使李某及其父母落得无家可归，对其身心、经济等均将造成无法弥补的损害!由上，李某提出反诉请求：1、请求法院依法判令胡某返还李某购房款29000元;2、请求法院依法判令胡某支付李某房屋修缮费用5万元;3、请求法院依法判令胡某承担缔约过失责任，依照房屋拆迁评估价值的百分之八十为标准，赔偿李某的损失;4、反诉费用由胡某承担。

　　二、法院查明

　　李某非昌平区某村村民。2001年10月28日，胡某与李某签订《房屋买卖契约》，契约主要约定：胡某因在本村现有两处住房，愿将多余的一处住房，北房三间，东耳房一间，西房两间及屋内的固定设施一并卖给李某，且房宅产权归买方所有;总面积208平方米，标准面积180平方米，超占28平方米;……。契约还约定了其他条款，该契约上除双方签字外还加盖有村民委员会的公章。契约签订后，李某即支付了房价款，胡某将房屋交与李某。李某接受房屋后，将北房的房顶更改为彩钢板结构。后胡某以李某将《昌平县村镇宅基地登记审批表》上的户主擅自变更为李某为由诉至法院，要求确认双方的合同无效。审理过程中，根据李某的申请，法院依法委托评估公司对上述房屋进行了价格鉴定，结论为上述宅院的宅基地区位补偿价为318240元，院内房屋、院落、门楼、鸽子笼、树木的重置成新价为141131元。李某支付了鉴定费。

　　在庭审中，因胡某对鉴定结论存在异议，申请鉴定人员到庭接受质询，鉴定人员到庭就胡某提出的异议进行了答复，为此胡某支付鉴定人员出庭费用1000元。

　　在审理过程中，胡某增加诉讼请求：要求李某按每月900元的标准支付租地费用，自2010年10月28日计算至2013年6月。李某不同意胡某增加的诉讼请求，提出双方之间不存在租赁关系。胡某提出李某将其北房的房顶改为彩钢板结构，降低了房屋的价值，要求李某赔偿;李某提出因该房屋房顶漏水，故进行了修缮。胡某提出李某在官道上建设的门楼、卫生间、储物间不应予以评估，其在诉讼中增建的东耳房、东棚子、灶台及部分地面不应予以评估，北房扩建部分、西房上的鸽子棚属于违章建筑不应予以评估;李某在鉴定过程中承认耳房为2013年所建，储物间、鸽子笼均在2010年建造，于2010年修缮了北房，石棉瓦棚子于2003年内建造，西房为1991年建造，不知道门楼、卫生间、储物间是否建造在宅基地外。

　　三、法院判决

　　1、胡某与李某签订的《房屋买卖契约》无效。

　　2、胡某返还李某购房款二万九千元。

　　3、胡某给付李某补偿款二十九万九千一百六十七元四角。

　　4、在胡某返还李某购房款及给付李某补偿款后三十日内，李某将院落及房屋腾空，返还胡某。

　　5、驳回胡某的其他诉讼请求。

　　6、驳回李某的其他反诉请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。胡某与李某就房屋签订的买卖协议书虽系双方真实的意思表示，但违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故应属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还。

　　李某应将房屋及院落返还胡某。鉴于李某购买房屋后对房屋进行了扩建及装修，故胡某除应返还李某购房款外，还应给予李某相应的补偿。李某在明知双方已经就房屋买卖产生纠纷并已诉讼的情况下，仍然对房屋院落进行了相应的建造修缮，其行为已侵害胡某的合法权益，故对胡某提出的李某在诉讼期间所建造的房屋等损失不予补偿的意见予以采纳。胡某所提出的李某违章建造的房屋及建造在宅基地外的建筑不应赔偿的意见，因其未向法院提供相应证据加以证明，故法院对其上述意见不予采信。综上，法院根据本案实际情况参照鉴定结论确定胡某应补偿给李某的具体数额。

　　关于胡某提出的要求李某赔偿北房被改造的损失一节，因其未向法院提供其北房价值减少的相应证据，故法院对其该项主张不予支持。关于胡某主张的支付占地使用费一节，没有法律依据，法院不予支持。关于胡某主张鉴定人员的出庭费用由李某负担一节，因该费用是其要求鉴定人员出庭所支付的费用，且鉴定机构的答复与鉴定报告不矛盾，故该费用属于胡某造成的扩大损失，应由其自行承担。关于李某主张的修缮费用一节，因已在鉴定中予以确定，故其再另行主张权利，没有法律依据，法院不予支持。