一起确认借名买房合同效力的案件

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告殷丰诉称：原告殷丰与被告孟田曾就买卖被告名下房产签订一份购房协议，约定原告以50万元购买华南小区22室房屋，现原被告已经将该协议履行完毕，原告依约支付全额房款，被告也履行了交房义务，原告自交房后便一直居住在内。且原被告之间的前述购房协议经法院生效判决确认合法有效。原告对于涉案房屋的所有权应当受到法律的保护。然而因被告与案外人存在借名买房的法律纠纷，原被告之间从未办理过户手续，故涉案房屋一直登记在案外人李峥名下，现请求法院判决孟田协助原告办理变更登记。

　　2、被告辩称

　　被告孟田辩称：不同意原告的诉讼请求，被告并非适格主体，涉案房屋的产权登记在案外人李峥名下，被告无权干涉，亦无能力协助原告变更登记。

　　二、法院查明

　　经审理查明：被告孟田与孙阳二人系夫妻关系。2011年，被告孟田与原告殷丰签订房屋买卖协议，当时签订购房协议时，对于涉案房屋的情况原告都已经清楚，包括该房屋性质为安置房屋，当时尚未交付，亦不具备办理产权登记的条件，原告均未提出异议。双方在协议中约定，待涉案房屋交付后，具备办理产权登记时，由被告无条件配合原告办理产权登记事宜，费用由原告承担，原告向被告支付50万元购房款。

　　2012年，涉案房屋交房，原被告相互配合办理了入住手续，原告自此搬入涉案房屋。据查，涉案房屋作为拆迁安置房屋，系案外人李峥作为被拆迁人所取得的安置利益，被告以借名买房纠纷将案外人诉至法院，双方争夺涉案房屋的产权归属经过数次诉讼，长达7年之久，最终经法院作出生效判决驳回被告要求确认涉案房屋归自己所有的诉讼请求。2015年，案外人李峥取得涉案房屋产权登记。

　　2015年，原告将被告诉至法院，要求确认双方之间的购房协议合法有效，该请求得到法院的支持。

　　三、法院判决

　　法院经审理后判决：

　　驳回原告的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定原被告双方确实存在购房协议。涉案房屋现在登记案外人名下。原被告在庭审中均认可二人在签订的购房协议是二人的真实意思表示，不存在任何违反法律法规、侵害第三人利益的情况，且该协议经法院生效判决确认合法有效，故原被告均有义务履行该协议。经查，涉案房屋现登记在案外人名下，被告并非产权登记人，对于协助原告办理产权变更手续一事，因缺乏事实及法律依据，被告履行不能，故该主张无法得到法院的支持。