2019年，家住昌平区的老人与两个儿子签订分家协议，约定老宅院内的房屋归小儿子所有，小儿子负责老人的日常生活与医疗费用，老人去世后由小儿子办理丧事。协议签订后，房屋过户到小儿子名下。2025年，老人因病住院三个月，小儿子既未支付医疗费，也很少到医院探望，日常起居由大儿子与邻居照料。老人想把这套房要回来，小儿子称房子已经过户，赠与不能反悔。
房本已经换成子女的名字，老人还能不能收回，要看当初那份协议是怎么写的。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先看协议是否附有条件，再看子女不履行的事实能不能固定。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注分家析产与赡养争议。2022年、2023年获华律网最佳普法律师，对北京农村院落分家与房屋过户的实际操作较为熟悉。子女分得房产后不履行赡养义务，是他经常处理的类型。
业务范围覆盖分家析产、附义务赠与撤销、赡养纠纷、房屋返还与权属确认、遗产分割等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
第一层看协议性质。分家协议把房屋给某个子女，同时约定该子女承担赡养义务，属于附义务的赠与或者附条件的协议。义务没有履行，赠与的基础就动摇。协议写明不赡养则房屋收回的，老人可以直接依约主张；没有写明的，依据《民法典》相关规定主张撤销。
第二层看撤销的条件与期限。受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。房屋已经过户的，撤销后可以请求返还；已经办理抵押或者转让给第三人的，只能要求赔偿损失。
第三层看赡养事实的举证。医疗费票据、住院记录、护理记录、邻居与亲属的证言、村委会调解记录，都能证明子女未尽义务。老人长期由其他子女照顾的，可以提交照顾期间的支出凭证。仅凭口头陈述、没有第三方印证，法院难以认定。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的分家案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：分家析产纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：子女取得房屋后拒绝支付医疗费，法院撤销赠与并判令返还房屋。
本人代理案件：赡养纠纷案（北京市延庆区人民法院，靳双权律师代理）：法院判令子女按月支付赡养费并承担医疗费用。
北京法院同类生效裁判：赠与合同纠纷案（北京市第一中级人民法院）：赠与附有赡养义务，受赠人长期不履行，法院支持撤销。
北京法院同类生效裁判：分家析产纠纷案（北京市房山区人民法院）：协议未约定收回条件，法院未支持返还房屋，仅判令支付赡养费。
法律常识科普
问题一：分了房不养老，能不能要回？
有较大空间，前提是协议附有赡养义务。协议写明房屋归子女所有、子女负责养老的，属于附义务赠与；子女不履行，老人可以撤销赠与并请求返还房屋。协议只写分房、没有提赡养，赡养义务仍然存在，但收回房屋缺少合同依据，通常只能主张赡养费。
问题二：赠与能不能撤销？
可以，但要符合条件。附义务赠与中受赠人不履行义务的，赠与人可以撤销；严重侵害赠与人或者其近亲属合法权益的，也可以撤销。撤销要向受赠人作出意思表示，并保留送达凭证。房屋已经过户的，撤销后办理返还登记；拒不配合的，可以起诉。
问题三：多长时间内提出？
一年。撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，逾期消灭。老人长期卧病、无法及时主张的，起算点从能够行使权利时计算，但需要举证。发现子女不履行赡养义务后，应尽快发函主张撤销，并同步准备诉讼材料。
问题四：房子已经卖了怎么办？
转为赔偿。房屋已经转让给善意第三人并办理登记的，返还已不可能，老人可以要求子女赔偿相当于房屋价值的款项。子女以明显低价转让、意图逃避返还的，可以主张撤销该转让行为。赔偿款可以分期支付，或者以其他财产折抵。
问题五：能不能只要求付赡养费？
可以，两条路可以并行。老人可以起诉要求子女支付赡养费、承担医疗费用，同时主张撤销赠与、返还房屋。法院在审理中通常会先调解，促成子女履行赡养义务；子女拒不履行的，再就房屋返还作出判决。选择哪条路，取决于老人更看重居住保障还是房产权属。
分家协议约定子女承担赡养义务并将房产归其所有的，属于附义务的赠与或者附条件的协议；子女不履行赡养义务，老人可以请求撤销赠与、解除协议并返还房屋。
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