《北京房产律师：解析购房中产权人去世继承人不配合过户案例》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告赵峰向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令被告李强、王丽协助原告将北京市东城区 X号房屋所有权转移登记到原告名下。

2. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：被告李强与王丽系夫妻关系，李明系二人之子。2012年 12 月10 日，原告赵峰与李明签署房屋买卖合同，约定原告购买位于北京市东城区 X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价款为 120 万元。2012年 12 月11 日，原告支付房款 36 万元；2012年 12 月14 日，原告支付 80 万元。

2012 年12 月 15 日，李明及被告将涉案房屋交付原告，原告进行装修并使用至今。2016年 6 月23 日，李明和北京市 Y 公司明确房屋实测面积为55.7 平方米。为此，2016 年 7月 1 日，原告向李明转账支付剩余房款及7.7 平米的面积差价款 26 万元。2019年 5 月李明死亡，2019年 6 月涉案房屋登记至李明名下，2020年 5 月 9日，二被告与案外人孙文签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户至孙文名下。经北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院生效判决确认，二被告与孙文签订的房屋买卖合同无效。现涉案房屋已更正登记至二被告名下。二被告行为严重违约，损害了原告合法权益，故诉至法院。

 （二）被告辩称

被告李强、王丽辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋原系北京市 Y公司（以下简称 Y 公司）自管公房，公房不能买卖。签订涉案合同时，李明并非产权人，故双方签订的房屋买卖合同无效。原告与李明之间并非房屋买卖合同关系，实为借款合同关系。原告所述的80 万元，李明并未收到。原告向李明转账 80 万元的当天，经原告指示李明就将该款项转账予案外人，且当时李明承诺如果无法还款就将涉案房屋出售后还债。涉案合同价款明显低于当时的市场价。

另，在原告起诉二被告及孙文确认合同无效纠纷一案中，法院查明被告外甥女张玲曾与原告签订借款合同，赵峰向张玲借款100 万元，张玲也按照赵峰的指示转账予其他人，与李明的情况相同。综上，不同意原告诉讼请求。

 （三）法院查明

涉案房屋原系李明承租北京市 Y公司管理公房。2012 年12 月 10 日，赵峰与李明签订《北京市存量房买卖合同》，约定李明将涉案房屋（建筑面积48 平米）出售给赵峰，房屋成交价格为 120 万元。定金 3万元用于办房产证。赵峰于 2012年 12 月14 日前向李明支付第一笔房款 40 万元，剩余房款77 万元在双方过户后支付给李明。房本下发过户时此房屋如果贬值都按原成交价120 万元成交。如李明违约应按成交价 120 万元的百分之二百承担违约金。如赵峰违约，其支付的第一笔房款40 万元不予退还。

2012 年12 月 11 日，赵峰向李明账户转账36 万元。2012 年12 月 14 日，赵峰向李明账户转账80 万元。2012 年12 月 14 日，赵峰与李明签署《借款协议》，约定李明因资金周转需要，向赵峰借款116 万元。双方约定赵峰于 2012年 12 月14 日向李明借款 116 万元，以转账形式已经支付了116 万元。借款期限为一年，李明于 2013年 12 月13 日向出借人一次性还清上述借款及利息。当日，双方办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款协议》进行公证并赋予《借款协议》强制执行效力。

上述协议签署后，李明2012 年将涉案房屋交付赵峰使用，赵峰对涉案房屋进行了装修并一直居住使用至今。

2016 年 6月 23 日，Y 公司作为售房单位向李明（购房人）出示单位出售公有住房费用明细表，显示涉案房屋总建筑面积为55.7 平方米。2016 年 7月 1 日，原告向李明转账26 万元。原告称系合同尾款及面积差价款。

2016 年10 月 18 日，李明与北京市 Y公司签署《出售公有住宅楼房协议书》，约定李明以成本价购买涉案房屋。2018年 4 月23 日，李明去世。2019 年 6月 4 日，涉案房屋取得不动产证书，登记房屋所有权人为李明。2019年 11 月18 日，李强、王丽通过继承取得涉案房屋产权，其中李强占75%的产权份额，王丽占 25%的产权份额。

2020 年 5月 9 日，赵峰在本院起诉李强、王丽，要求李强、王丽协助将涉案房屋产权过户至赵峰名下。2020年 5 月 9日当天，李强、王丽与孙文以买卖形式将涉案房屋产权过户至孙文名下。

2020 年 6月 2 日，赵峰以确认合同无效纠纷为由将李强、王丽、孙文诉至本院，要求确认李强、王丽与孙文之间的房屋买卖合同无效。本院经审理认为，虽李强、王丽主张李明与赵峰之间系借款合同关系，签署《北京市存量房买卖合同》仅为借款合同提供担保。但赵峰与李明签署《北京市存量房买卖合同》落款时间为2012 年 12 月10 日，《借款协议》落款时间为 2012年 12 月14 日，以前签署买卖合同为后签署借款合同提供担保，不符合常理；

签署的借款协议已经办理了公证，2013年 12 月13 日还款期限届满，赵峰未采取任何措施要求李明还款，不符合常理；签署《借款协议》前，赵峰于2012 年 12 月11 日即支付借款 36 万元，亦不符合常理，而李强、王丽对此均未作出合理解释。且李强、王丽在庭审中变更陈述意见，主张因为李明无力偿还借款，故将涉案房屋出售给赵峰以抵偿欠款，但李强、王丽对为何以物抵债协议签署时间要早于借款合同约定应偿还借款期限未做合理解释。故本院认为李明与赵峰签署的《北京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应该按照约定履行各自义务。

且2020 年 5 月 9日，赵峰在本院起诉李强、王丽，要求李强、王丽协助将涉案房屋产权过户至赵峰名下。2020年 5 月 9日当天，李强、王丽与孙文以买卖形式将涉案房屋产权过户至孙文名下。而涉案房屋自2012 年一直由赵峰实际使用，李强、王丽对于李明与赵峰签署协议情况以及涉案房屋由赵峰实际使用情况是明知的。孙文在明确知道涉案房屋由赵峰实际使用情况下并未对房屋状态和纠纷存在可能性进行核实，亦与常理相悖。

双方以现金形式结算大额购房款，并于签约当天办理完毕产权过户手续，亦不符合交易惯例。结合其他相关证据，本院认为李强、王丽与孙文恶意串通，以买卖形式将涉案房屋过户至孙文名下，侵害了赵峰利益，故本院作出判决书，判决确认李强、王丽与孙文就北京市东城区 X号房屋之间买卖合同无效。判决后，李强上诉于北京市第二中级人民法院，该院经审理判决驳回上诉，维持原判。

2021 年10 月 26 日，涉案房屋变更登记至二被告名下。

庭审中，被告提交赵峰与张玲签订的公证债权文书及转账记录，显示张玲向原告借款100 万元，张玲收到借款当日转出，被告以此证明被告收到原告支付的80 万元后也于当日转出，系受原告指示所为。经质证，原告不予认可。被告提交2012 年东城区房屋售价查询网页截图，证明原告与李明签订的房屋买卖合同价格偏低。经质证，原告不予认可。

 （四）裁判结果

被告李强、王丽于本判决生效后七日内协助原告将北京市东城区 X号房屋所有权转移登记至原告赵峰名下。

 二、案件分析

 （一）合同性质的判断

在本案中，关键在于确定赵峰与李明之间签订的合同是房屋买卖合同还是借款合同。从时间线来看，房屋买卖合同签订于2012 年 12 月10 日，借款协议签订于 2012年 12 月14 日。正常而言，如果买卖合同是为借款提供担保，时间顺序通常相反。而且，若买卖合同是借款担保，在借款到期未还时，出借方一般会及时主张债权或采取与担保相关的行动。但在本案中，2013年 12 月13 日借款期限届满，赵峰未要求李明还款，这不符合以买卖合同作为借款担保的行为逻辑。此外，在签署借款协议前赵峰就支付了部分款项，这些情况都表明双方的真实意图更倾向于房屋买卖。

 （二）证据的分析与采信

1. 关于资金往来证据

被告辩称李明收到原告转账的80 万元后按原告指示转出，但仅提供了类似情况的其他借款案例（赵峰与张玲的借款情况），没有直接证据证明此次80 万元的转出是原告指示。这种间接证据不足以证明其主张，法院不予采信是合理的。

2. 房屋价格证据

被告提交的2012 年东城区房屋售价查询网页截图，试图证明合同价款偏低。然而，房屋价格受多种因素影响，如房屋特殊情况、买卖双方协商等，不能仅依据网页查询的价格信息就认定合同价格不合理，因此法院对该证据也未予认可。

 （三）恶意串通的认定

李强、王丽在明知赵峰与李明之间有协议且赵峰实际使用房屋的情况下，于赵峰起诉要求过户的同一天，将房屋过户给孙文，这种行为十分可疑。孙文在明知房屋有人使用的情况下，未对房屋状态和可能存在的纠纷进行核实就完成交易，再结合双方以不符合交易惯例的方式结算购房款和办理过户手续，综合这些因素，可以认定李强、王丽与孙文之间存在恶意串通，损害了赵峰的合法权益。

 三、办案心得

 （一）对案件事实的深入挖掘

接手案件后，需详细梳理整个交易过程。不仅要关注合同文本，还要深入调查合同签订前后的资金往来、房屋交付使用情况以及当事人之间的其他关联行为。通过仔细分析时间节点、款项支付方式和金额等细节，找出不符合常理之处，为判断合同性质和当事人真实意图提供依据。例如，本案中对比房屋买卖合同和借款协议签订时间，以及分析支付款项时间与借款协议约定，都是挖掘案件事实的关键。

 （二）法律逻辑的严谨运用

分析案件时，依据相关法律法规，严谨构建法律逻辑。从合同成立要素、合同性质判断标准，到恶意串通损害第三人利益的认定条件，都要准确把握和运用。针对被告提出的抗辩理由，运用法律逻辑反驳，指出不合理之处。比如，依据担保合同的一般法律特征和实践表现，反驳被告关于房屋买卖合同是借款担保的主张；根据恶意串通的构成要件，结合案件中各方行为证据，论证被告与第三人的行为构成恶意串通，损害了原告利益。

 （三）证据收集与展示的技巧

1. 证据收集的全面性

收集证据要全面，不能局限于直接与房屋买卖相关的证据。除合同、付款凭证等基本证据外，还要关注房屋使用过程中的证据（如装修证据、居住情况证明等），以及与当事人之间其他交易或关系相关的证据（如类似借款情况等）。这些看似间接的证据在构建完整案件事实和反驳对方主张时可能发挥重要作用。

2. 证据展示的针对性

庭审时，针对对方抗辩和法官关注焦点问题，有针对性地展示证据。对于被告提出的合同性质问题，重点展示时间线相关证据、当事人行为证据，证明房屋买卖合同是双方真实意思表示；对于被告提出的资金流转和价格问题，分别从证据关联性和价格合理性角度回应，通过清晰、有条理的证据展示，让法官理解我方主张合理性和证据可信度。

每个案件都有特殊性，需要律师细致分析案情，才能有专业判断。我们团队擅长处理各类房屋纠纷，若您遇到相似案件，欢迎来电详细说明情况，我们将尽力为您解答！