《房产律师：母亲用工龄购房后过户部分子女，未经其他子女同意有效与否？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告主张

原告李某旭向本院提出诉讼请求：

1.判令陈某与李某杰于2006年3月15日签订的关于北京市海淀区I号房屋的房屋买卖合同无效。

2.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

首先，涉案房屋是李某与陈某夫妻共同财产。李某是某单位职工，因他的职工身份分配了房屋，在他去世后夫妻共同财产尚未继承时，购买了I号房屋且使用了李某工龄，所以I号房屋是夫妻共同财产。陈某将房屋出售给李某杰的行为侵害了其他继承人的合法权益，故原告认为该合同无效。

其次，陈某与李某杰签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示。陈某曾向原告之子李某霖提及，当初因自己不是职工身份，无法报销暖气费才将房屋改登记到李某杰名下，李某杰本人也未曾支付房屋买卖款。依据民法典规定，民事行为若不是真实意思表示，则该民事行为无效，所以此买卖合同应认定为无效。

 （二）被告辩称

1.李某杰辩称

位于北京市海淀区I号房屋，是父亲李某生前承租的公有住房。父亲李某于1994年10月1日去世后，由母亲陈某承租。根据相关法律，继承人只能继承被继承人具有所有权的合法财产，承租房是公有住房，被继承人并无所有权，所以承租房不能作为继承人的财产被子女继承，即李某去世后未留下房产。

1998年，由我出资，母亲陈某购买了北京市海淀区I号房屋，产权人为陈某。依据法律规定，房屋产权人对房屋拥有一切权利，受法律保护，包括依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2006年3月15日，产权人陈某将房屋所有权以现金交易方式卖给我，产权交易依法合规。李某旭仅凭主观臆断起诉房屋买卖合同无效且声称我未支付购房款，这是毫无事实依据和法律依据的，我并未侵害所有继承人的合法权益。

2.被告李某新、李某毅、李某龙未答辩。

 （三）法院查明事实

李某与陈某系夫妻，共育有五个子女，即李某新、李某毅、李某旭、李某龙、李某杰。1994年10月1日，李某去世。2020年10月5日，陈某去世。

位于北京市海淀区I号房屋原登记在陈某名下。此房屋于1998年由陈某申请购买，2002年2月26日，陈某与北京某单位签订北京市某单位出售公有住房协议书，约定北京某单位根据97年文件批复，向陈某出售涉案房屋，房价款37987元。在房价计算表中显示使用了男方工龄1年，女方工龄43年，但在购房调查回执表中体现李某的工龄为43年。2006年3月15日，陈某与李某杰签订北京市房屋买卖合同，陈某以377442元的价款将该房屋出售给李某杰，李某杰于2006年3月16日取得该房屋所有权证书。

现李某杰认为涉案房屋是李某、陈某的夫妻共同财产。李某去世后，涉案房屋中属于李某的房屋权益应由其继承人继承，陈某支付的购房款是李某、陈某的共同财产，李某杰明知涉案房屋中属于李某的份额未析出且应由其他继承人继承，却要求陈某将房屋出售，且李某杰未支付购房款，认为涉案房屋买卖合同应无效。

为此，李某杰向本院提交了李某的档案材料，显示李某在90年代有退休工资，约200余元，李某去世时一次性发放了平均工资二个月的丧葬补助费，本人工资六个月的救济费。李某杰对原告主张不予认可，表示涉案房屋是李某去世前承租的公房，李某去世后，房屋承租人变更为陈某，之后陈某签订购房合同，但实际购房款是李某杰支付的，李某的退休金只有100元，所以该房屋是陈某的个人财产。李某杰还向本院提供了北京某单位签发的住房情况材料、交纳44087元购房款及相关费用的收据。

此外，李某旭表示将涉案房屋出售给李某杰并非陈某的真实意思表示，并向本院提供录音。李某杰对此不予认可，表示老人生前由他照顾，家里人都知晓此事，并且他已经将37万余元购房款以现金形式给付陈某。

 （四）裁判结果

驳回李某旭的全部诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）房屋权属认定的依据与争议焦点

1.房屋初始性质与购买情况分析

本案中，涉案房屋原为公有住房，由李某生前承租。李某去世后，其配偶陈某购买了该房屋。对于房屋权属的判断，关键在于购房款的来源以及房屋购买过程中涉及的工龄使用情况。虽然购房时使用了李某的工龄，但这并不必然意味着房屋就是夫妻共同财产。根据相关法律和实践，公有住房的购买有其特殊规定，在判断房屋性质时需综合考虑各种因素。

2.争议焦点：房屋是夫妻共同财产还是个人财产

原告主张房屋是夫妻共同财产，主要依据是购买房屋使用了李某工龄且在夫妻共同财产未析分的情况下进行了购买。而被告李某杰认为房屋是陈某个人财产，理由是房屋是李某去世后由陈某承租并出资购买，且李某退休金较低，购房款实际由自己支付。这一争议焦点直接关系到陈某与李某杰签订的房屋买卖合同的效力。

 （二）证据分析与合同效力判断

1.双方证据对房屋权属的影响

原告提供的证据试图证明房屋是夫妻共同财产，但仅依据使用了李某工龄这一因素并不充分。工龄在公有住房购买中的作用更多是一种政策性优惠，并不能单独决定房屋权属。被告李某杰提供的证据包括住房情况材料、购房款及相关费用收据等，这些证据对于证明其主张的房屋是陈某个人财产且由其出资购买有一定的证明力。

2.合同效力的判断

在判断陈某与李某杰签订的房屋买卖合同效力时，需考虑合同双方的意思表示和处分权问题。原告主张合同并非双方真实意思表示且李某杰未支付购房款，但仅提供了录音材料，而录音的真实性、完整性以及证明力存在一定的不确定性。在没有更有力证据的情况下，无法推翻合同的有效性。同时，在认定房屋归陈某个人所有的前提下，陈某作为产权人有权处分房屋，因此该房屋买卖合同应属有效。

 三、办案心得

 （一）对房屋权属相关法律规定的深入理解是关键

在处理这类涉及公有住房购买和继承的案件时，深入理解相关法律规定至关重要。公有住房的性质、购买政策以及继承规则等都有其特殊性，需要准确把握。例如，对于使用工龄购买公有住房的情况，要明确工龄在房屋权属认定中的作用并非决定性，不能简单地认为使用了工龄就是夫妻共同财产。这要求律师在平时的学习和实践中，不断积累和更新知识，以便在案件中准确运用法律。

 （二）证据收集与分析的全面性和精准性

证据是案件的核心。在本案中，双方都提供了不同类型的证据，而对证据的收集和分析直接影响案件结果。从购房协议、工龄证明、收据到录音材料等，每一个证据都需要仔细审查其关联性、真实性和合法性。对于原告来说，仅依据工龄使用情况主张房屋是夫妻共同财产是不够的，还需要更直接有力的证据证明购房款来源等关键问题。对于被告提供的证据，我们也要分析其证明力的强弱和可能存在的漏洞。在收集证据时，要全面考虑各种可能的证据来源，不放过任何细节，同时在分析证据时要精准判断其对案件的影响，避免被一些表面证据误导。

 （三）应对对方主张和反驳的策略技巧

在庭审过程中，面对对方的主张和反驳，需要有清晰的应对策略。对于原告主张合同无效，我们要从房屋权属的认定、证据的不足以及合同的合法性等多个角度进行反驳。强调法律规定和证据支持的观点，如公有住房购买后的权属认定依据、我方证据对房屋为陈某个人财产的证明作用等。对于原告提出的非真实意思表示和未支付购房款的问题，要通过对证据的解读和分析，如对录音证据的质疑和我方提供的购房款支付证据的强调，使法官更倾向于接受我们的观点。在反驳对方时，要注意语言简洁明了、逻辑严谨，将复杂的法律问题和证据情况清晰地呈现给法官，确保法官能够理解和认同我们的主张。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！