《房产律师：签合同后开发商延期建设，买方起诉退款案》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告主张

原告陈某杰向本院提出诉讼请求：

1.判令解除原告与被告J公司签订的《购房意向合同》。

2.判令二被告退还原告购房款300万元。

3.判令二被告支付原告利息。

4.本案诉讼费由二被告承担。

事实和理由：原告与被告王某刚是朋友，2018年2月，被告王某刚告知原告他是被告J公司的股东，公司准备在北京市丰台区开发一处商品房，当时手续正在审批中，可以按每平方米2万元的价格卖给原告一套100多平方米的三居室，并且已有20多人订购。原告因听说不少亲戚朋友都购买了此房，便相信了被告王某刚。

2018年2月12日，被告王某刚以被告J公司的名义与原告签订《购房意向合同》，约定房款预计250万元（按实际面积多退少补），交付日期为2018年12月30日前，若逾期交房，原告可解除合同，并按已支付购房款的银行同期贷款利率4倍计算利息赔偿损失等条款。当日，原告通过银行转账方式向被告王某刚支付300万元。然而，到了合同约定的交房日期，诉争房屋毫无动工迹象，更无法交房。原告多次致电被告王某刚催促，被告王某刚以手续未办好、正在审批中等理由推脱，后来虽承诺退款，但一直拖延，故原告诉至法院。

 （二）被告辩称

1.王某刚辩称

原告通过亲属找到我，非要买涉案房屋，是公司决定卖给他一套，原告与被告J公司签的合同，我没拿这笔钱。

2. J公司未答辩

 （三）法院查明事实

2018年2月12日，J公司（甲方）与陈某杰（乙方）签订《购房意向合同》，主要内容如下：

“第一条，商品房情况：该商品房坐落于丰台区，现处于待建状态，预计2019年下半年完工。预计款为2500000元（按实际房面积多退少补）。

第三条，商品房交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；甲方于2018年12月30日前，将商品房交付给乙方。如遇法律规定的不可抗力，不能履行合同，双方同意当即按下列两种方式进行处理：

1.变更合同：双方在当时背景下通过协调重签购房合同。

2.解除合同：甲方三天内返还乙方已付款。

第四条，甲方逾期交付商品房处理：除遇法律规定的不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，乙方有权向甲方追究付款利息。

1.合同继续履行，甲方应承诺把乙方作为该项目的首批建成房购房户。逾期交房超过三个月以上时，从此时起，甲方除按续定日期交房外，还要按乙方已付全款同期银行贷款利率2倍计算利息赔付乙方；逾期超过半年时，从此时起，甲方除按续定日期交房外，还要按乙方已付全款同期银行贷款利率4倍计算利息赔付乙方。

2.解除合同，甲方应无条件退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自本合同签订日期起至甲方退还乙方已付款之日止，甲方按乙方已付房款的银行同期贷款利率4倍计算利息赔付乙方……

甲方：J公司（盖章），乙方：陈某杰。”

2018年2月12日，陈某杰向王某刚转账3000000元用于支付购房款。王某刚称当时其系J公司的总经理，收到上述款项后，已将款项转到J公司法人李某霖指定的账户。同日，J公司向陈某杰出具收据，载明：“今收到陈某杰内部购房意向金贰佰伍拾万元整。”

2021年12月30日，王某刚向陈某杰出具《保证》，主要内容：“本人王某刚与陈某杰为朋友关系，2018年本人在丰台区有个安置项目，将其中一套房屋以J公司的名义卖给了陈某杰，并且双方签订了《购房意向书》。现因该公司经营困难，由王某刚本人给付陈某杰购房款三百万元，该笔钱于2018年2月12日由王某刚收取，不管该公司现在及以后是否具备偿付能力，均由我本人直接向陈某杰给付房款三百万元整，其中利息按照《购房意向书》内容双方自行协商。”

 （四）裁判结果

1.陈某杰与J公司于2018年2月12日签订的《购房意向合同》于2022年2月16日解除。

2. J公司、王某刚于本判决生效之日起七日内向陈某杰退还购房款3000000元。

3. J公司、王某刚支付陈某杰利息。

 二、案件分析

 （一）合同解除的法律依据与事实认定

根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在本案中，J公司与陈某杰签订的《购房意向合同》明确约定了房屋交付时间为2018年12月30日前，但直至原告起诉时，J公司仍未能交付房屋，这种长期的迟延履行行为已构成根本违约，严重损害了原告的预期利益，使得原告购买房屋用于居住或其他合理用途的合同目的无法实现。

关于合同解除的时间，根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。在本案中，因J公司未答辩，自法院向J公司公告送达起诉状副本期满之日，双方之间的《购房意向合同》解除。

 （二）退款与赔偿责任的确定

合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在本案中，陈某杰已经按照合同约定支付了购房款，因此其要求J公司退还购房款并支付利息的诉讼请求是完全合理合法的。

对于王某刚的责任，虽然他辩称自己未拿钱，但他以J公司名义与原告签订合同，并且自愿出具《保证》，明确表示愿意承担向陈某杰退还购房款的责任，这种承诺不违反法律规定，因此法院确认王某刚与J公司共同承担向原告退还购房款及支付利息的责任。

 三、办案心得

 （一）对违约行为和合同解除条款的精准把握

精准把握违约行为的认定和合同解除条款是关键。从一开始接触案件，就明确J公司未能按时交房的行为构成了对《购房意向合同》的严重违反。通过仔细研究合同中关于逾期交房的处理条款，为原告主张解除合同和要求赔偿提供了有力依据。这提醒我们在处理类似案件时，要深入分析合同条款中关于双方权利义务的规定，特别是对于违约情形和相应后果的条款，以此来确定当事人的诉讼策略。

 （二）证据收集与运用的重要性

本案的胜诉离不开充分的证据收集和合理运用。从《购房意向合同》、转账记录、公司出具的收据到被告王某刚出具的《保证》，这些证据形成了完整且有力的证据链。转账记录证明了原告履行了付款义务，合同和收据明确了双方的交易内容和性质，而《保证》则进一步锁定了被告的责任。在收集证据过程中，要全面细致，不放过任何可能与案件有关的细节，确保每一个诉讼主张都有扎实的证据支持。同时，在向法庭呈现证据时，要注重证据之间的关联性和逻辑性，使法官能够清晰地理解案件事实和原告的诉求依据。

 （三）应对被告不同抗辩策略的技巧

在庭审过程中，需要应对被告不同的抗辩策略。对于王某刚声称自己未拿钱、只是公司行为的抗辩，我们通过合同签订过程、他在公司的职位以及资金流向等多方面证据进行反驳，并强调他自愿出具《保证》的行为，使其无法逃避责任。而对于J公司的未答辩情况，我们依据法律规定和已有的证据，向法庭充分阐述了案件事实和原告的合法权益。在面对不同被告的不同反应时，要保持冷静，运用证据和法律规定，灵活应对各种可能出现的情况，始终围绕原告的核心诉求，确保案件朝着有利于原告的方向发展。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！