《北京房产律师解析：房屋被查封，我方起诉解约索赔案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)一、案例详情

 （一）原告主张

原告张某鹏向本院提出诉讼请求：

1.钱某君、孙某英支付违约金50万元。

2. C公司、D公司赔偿50万元。

事实与理由：2021年2月4日，经C公司居间，我与钱某君就买卖北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）事宜签订了买卖合同及相关文件。2021年2月7日，我将购房定金50万元支付至某银行定金托管账户。根据双方签订的《签前查封协议》第三条约定，钱某君应在2021年8月4日前解除该房屋存在的查封措施，使该房屋符合办理网签、缴税、权属转移登记等交易手续的条件，如未按约定解除查封的，双方签订的买卖合同及相关文件解除，钱某君在合同解除三日内向我支付违约金50万元。

2021年7月21日，C公司召集我和钱某君就合同履行事宜进行沟通，钱某君表示涉案房屋查封措施不能按合同约定的期限解除，三方口头协商将解除查封的时间顺延3个月，合同约定的其他时间节点也相应顺延3个月。C公司根据三方协商情况起草了书面补充协议，但钱某君随后拒绝在该补充协议上签字，并声称双方所签的买卖合同及相关文件无效，且不再继续履行合同。经多次沟通，钱某君仍坚持合同无效，不再履行。

我认为双方签订的买卖合同及相关文件合法有效，钱某君应该按照合同约定履行。多次沟通无果后，我于2021年8月12日向钱某君发送了解除合同通知书。由于钱某君的违约行为导致合同被解除，我购买房屋时间被延误了半年，至我起诉时，所在小区类似户型的房价较双方签约时上涨了约15000元/平方米，房屋总价上涨约210万元，致使我损失严重。

我与钱某君、D公司签订的《居间服务合同》，C公司作为专业房屋中介应不偏不倚，应知道卖方违约导致合同解除应向买方赔偿房屋涨价损失。但是C公司起草的《签前查封协议》第四条约定若买卖合同被解除、撤销或者确认无效，除协议第三条约定外，买卖双方互不追究其他违约责任。此条款将卖方违约责任限定为违约金50万元，严重偏袒钱某君，致使我无法主张房屋涨价损失。我和钱某君、D公司签订的《房屋交易保障服务合同》，D公司未能妥善履行督促、催告义务，故应赔偿我的损失。

 （二）被告辩称

1.钱某君辩称

不同意张某鹏的诉讼请求。双方签订的买卖合同补充协议和签前查封协议均属无效，涉案房屋原有司法查封，至今仍未解封，根据高院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题指导意见，在法庭辩论结束前如房屋未解除查封，签订的房屋买卖合同无效。因合同无效，双方约定的违约责任也是无效的，双方有损失的应当根据双方的过错比例承担相应责任。

2.孙某英辩称

涉案房屋登记所有权为钱某君，虽然签署了配偶同意出售声明，但我不是合同主体。

3. C公司辩称

不同意张某鹏的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是居间方，不是适格被告主体，依法请求变更为第三人。就涉案房屋有司法查封的情况，签订合同前我方履行了相关义务，向双方告知了该情况及风险，也协助双方签订了签前查封协议，约定了解约时间及违约责任，合同相关定金也协助进行了监管，我方没有过错，依法驳回张某鹏的第二项诉讼请求。合同有效，即使合同无效，签前查封协议也是独立协议，且明确约定了违约责任。我方无过错，张某鹏主张无事实依据。

4. D公司辩称

不同意张某鹏的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，我方是服务方，不是适格被告主体，依法请求变更为第三人。后续我方也协助双方办理了资金托管和退款服务，其他流程没有办理是因为没有涉案房屋解除查封，不是我方过错，依法驳回张某鹏的第二项诉讼请求。

 （三）法院查明事实

钱某君系涉案房屋登记产权人。2021年2月4日，张某鹏与钱某君经C公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定钱某君将涉案房屋出售给张某鹏，房屋成交价格350万，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价1070万元，总价款共计1420万元。该房屋已设定抵押，买受人于2021年2月5日前以银行资金方式支付定金20万元，于2021年2月8日前以银行资金方式支付定金30万元，均于房屋查询完成后3个工作日内将该笔定金划转至出卖人。购房款2万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。购房款3万元作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付。购房款10万元作为户籍（工商注册）保证金，买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续且房屋内原有户籍（工商注册）迁出且收到出卖人告知后2日内支付。

拟贷款总数额140万元，双方确认本人及配偶（如有）于2021年10月12日前（含当日）办理申请贷款手续。购房款408万元，支付方式见《房款支付协议》，买受人于2021年11月26日前过户前3日支付出卖人购房款807万元。

鉴于涉案房屋存在查封，2021年2月4日，钱某君与张某鹏同时签订《签前查封协议》，约定涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封，查封涉及债务数额360万元。买卖双方先行签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关交易文件（以下统称《买卖合同》），待该房屋交易限制解除后，双方办理后续交易手续。出卖人承诺2021年8月4日前（含当日）解除该房屋存在的交易限制，使该房屋符合办理网签、缴税、权属转移登记等交易手续的条件。出卖人未按约定解除交易限制的，《买卖合同》解除、交易终止、合同作废，出卖人在合同解除后三日内支付买受人50万元作为违约金。

当日，钱某君与张某鹏同时签订了《购房资格协议》《承诺满五唯一补充协议》《房款支付协议》《补充协议》；同时钱某君、张某鹏与C公司签订了《居间服务合同》，钱某君、张某鹏与D公司签订了《房屋交易保障服务合同》。

关于涉案房屋定金50万元支付，钱某君、张某鹏、C公司、某银行签订了《某银行房屋交易资金（定金）网上托管业务申请协议书》，张某鹏于2021年2月8日前将50万元支付至该托管账户。

2021年2月5日，孙某英作为钱某君配偶出具《配偶同意出售声明》，声明认可房屋对外出售，并认可所签订的一切房屋出售相关文件，并且本人承担相应的法律责任。

2021年2月18日，钱某君与张某鹏签订《补充协议》，约定定金由50万元变更为150万元，买受人已于2021年2月8日前以银行资金托管方式支付购房定金50万元，出卖人应于2021年8月5日前解除该房屋查封，该笔定金于该房屋查封解除后解冻至出卖人，剩余购房定金100万买受人应于2021年9月30日前且确认出卖人解除该房屋查封且解除该房屋工商银行抵押后3日内以自行交接方式支付出卖人。

2021年7月21日，C公司组织张某鹏、钱某君沟通，钱某君表示涉案房屋无法按期解除查封，张某鹏、钱某君协商将相应期限全部顺延三个月，后钱某君未同意，表示合同可能无效。

2021年8月12日，涉案房屋未解除查封，当日张某鹏向钱某君发送通知，告知鉴于钱某君未按合同条款的约定解除房屋查封，故通知解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件。张某鹏认可定金50万元于2021年8月13日已退还其账户。

庭审中，张某鹏表示如果调解同意继续按照合同履行，钱某君不同意按照原价格交易。

 （四）裁判结果

1.被告钱某君、被告孙某英于本判决生效之日起七日内赔偿原告张某鹏违约金五十万元。

2.驳回原告张某鹏的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同效力相关法律依据及在本案中的应用

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在本案中，张某鹏与钱某君签订《北京市存量房屋买卖合同》及系列协议时，对于涉案房屋被法院查封状态是明知的。这些系列合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，因此合法有效。这是判断整个案件走向的关键法律依据，明确了合同的有效性，也就为后续的违约责任认定奠定了基础。

 （二）违约行为的认定与责任承担

1.卖方违约行为

钱某君未按双方约定时间解除查封，这一行为违反了合同义务，构成违约。根据双方签订的《签前查封协议》，出卖人有义务在规定时间内解除房屋的交易限制，使其符合办理网签、缴税、权属转移登记等交易手续的条件。钱某君未能履行这一义务，导致合同无法继续履行，给张某鹏造成了损失。

2.违约责任承担主体及依据

由于钱某君的违约行为，张某鹏于2021年8月12日行使单方解除权，且钱某君已收到解除通知，故双方之间《北京市存量房屋买卖合同》及与涉案房屋买卖相关系列协议于2021年8月12日解除。在此情况下，张某鹏要求钱某君按照约定承担违约责任，赔偿违约金50万元是合法有据的。

另外，孙某英与钱某君系夫妻，在出售涉案房屋时签署了配偶同意声明，这意味着她对房屋出售行为是认可的，并且愿意承担相应的法律责任，因此她亦应共同承担赔偿违约金的责任。

 （三）中介及服务公司责任分析

1. C公司责任

C公司作为居间方，在整个交易过程中履行了一定的义务，如向双方告知了房屋司法查封情况及风险，协助双方签订了签前查封协议，约定了解约时间和违约责任，并对合同相关定金进行了监管。虽然C公司起草的《签前查封协议》中的某些条款可能对张某鹏主张房屋涨价损失存在一定影响，但从整体来看，C公司并无过错，不需要承担赔偿责任。

2. D公司责任

D公司作为服务方，协助双方办理了资金托管和退款服务，其他流程未能办理是因为涉案房屋未解除查封，这并非D公司的过错，因此D公司也无需对张某鹏的损失进行赔偿。

 三、办案心得

 （一）对合同条款和法律规定的深入理解是关键

《民法典》中关于合同效力的规定是本案的核心法律依据，只有准确把握这一规定，才能确定买卖合同及系列协议的有效性，从而为追究卖方违约责任提供坚实的法律基础。同时，对于《签前查封协议》等合同条款的细致分析，能够明确双方的权利义务以及违约情形，在与对方辩论和向法庭陈述时，做到有理有据。这提醒我们在办理类似案件时，要对每一个合同条款进行深入研究，结合法律规定，挖掘其中对当事人有利的信息。

 （二）证据收集与整理决定案件走向

在本案中，各种合同、协议、声明以及沟通记录等证据是胜诉的关键。例如，《北京市存量房屋买卖合同》《签前查封协议》《配偶同意出售声明》以及双方协商过程中的记录等，这些证据形成了完整的证据链，清晰地展现了案件的事实经过。从定金支付、合同签订、协商变更条款到卖方违约不履行合同的整个过程，都有相应证据支持。在收集证据过程中，要注意证据的完整性和关联性，确保每一个主张都有足够的证据支撑。并且，在整理证据时，要使其逻辑清晰，便于法官理解案件全貌，从而增加胜诉的可能性。

 （三）准确把握案件焦点，应对各方抗辩

在庭审过程中，准确把握案件焦点并有效应对各方抗辩是胜诉的重要环节。本案的焦点在于合同的效力、卖方的违约责任以及中介和服务公司是否应承担赔偿责任。针对卖方提出的合同无效抗辩，依据法律规定和双方签订合同时的情况，明确指出合同有效，反驳对方观点。对于中介和服务公司提出的非适格被告主体及无过错的抗辩，通过对其在交易过程中的行为进行分析，认可其部分履行行为，但同时明确指出其行为并不影响卖方违约责任的承担。在应对各方抗辩时，要始终围绕案件焦点，运用证据和法律规定，有条不紊地阐述自己的观点，使法官能够清晰地理解和认可我方的主张。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！