《北京房产律师探讨：父亲去世后母亲处置遗产未获全体继承人同意的效力问题》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

原告孙旭向法院提起诉讼，请求：确认周芬与被告孙君于2020年6月12日就北京市东城区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

原告陈述的事实如下：原告孙旭的父亲孙刚和母亲周芬共同拥有北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋），此房屋是在孙刚和周芬婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。

2018年12月24日，孙刚去世，原告作为其遗产的法定继承人之一，在涉案房屋未办理析产继承法律手续的情况下，2020年12月15日，周芬也去世了。2021年7月，原告在与孙亮之间关于其他房屋的赠与合同纠纷案件中得知，涉案房屋已于2020年6月12日被周芬出售给被告孙君。经向不动产登记事务中心查询，原告发现涉案房屋已登记在被告名下。

原告认为，在2020年6月时，涉案房屋仍处于孙刚遗产与周芬财产共存的状态，周芬无权擅自出售孙刚的遗产份额。周芬向孙君出售涉案房屋的行为，直接侵犯了所有法定继承人的合法权益，依法应认定为无效的民事法律行为，该买卖合同也应无效，故请求法庭依法裁判。

 二、被告辩称

被告孙君、孙亮辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张涉案买卖合同无效的理由是无权处分，但依据法律规定，无权处分并不导致合同无效。孙君与周芬签订了涉案买卖合同且已履行，在此前提下，孙君获得了涉案房屋的所有权。该买卖合同是双方真实意思表示，双方办理了房屋的过户、交付手续，已实际履行完毕，目前涉案房屋由孙君占有、使用。

被告认为，涉案买卖合同应适用善意取得制度，孙君依法取得涉案房屋的所有权。此外，孙亮在海淀区人民法院起诉孙旭的案件被认定无效，那个案件是赠与合同纠纷，孙旭是周芬遗产的第一顺位继承人，而本案是买卖合同纠纷，孙君不是第一顺位继承人，而是第三人，两案有本质区别。本案中，孙君支付了200多万元购房款，这笔钱实际上在孙亮手中，当时周芬同意由孙亮保管卖房款，现在孙亮也同意将售房款作为周芬的遗产进行分配。

 三、法院查明情况

周芬和孙刚是夫妻关系，二人共育有子女二人，分别是孙旭和孙亮，无其他婚生或非婚生子女。被告孙君是孙亮的女儿。孙刚于2018年12月24日去世，周芬于2020年12月15日去世。

1993年6月9日，周芬与东城区房管局签订《东城区房管局优惠出售直管公房住宅楼房协议书》，通过成本价购买北京市东城区一号房屋，并于1993年9月30日取得该房屋所有权，购房手续显示周芬配偶为孙刚。

2020年6月12日，周芬与被告孙君签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周芬将涉案房屋出售给孙君，出售价款为2019100元，房屋交付、违约责任等其他条款未作约定。被告孙君交税后，取得了涉案房屋的产权证，此合同即为原告主张无效的合同。

庭审中，被告孙君称已将2019100元以现金形式支付给孙亮，原因是周芬有260万元股票款被孙旭拿走，所以周芬同意将售房款支付给孙亮。被告孙亮认可这一情况，并同意将该款作为周芬的遗产进行分配。经询问，孙旭不认可2019100元是房屋市场价，不同意孙亮分割购房款的意见，坚持认为涉案买卖合同无效。

法院查询周边房屋的市场价，结果显示每平方米11万余元。对此，原告认可其真实性，被告认可查询结果真实，但认为涉案房屋是70年代的房子，200多万的售价是房屋不动产交易中心的指导价，应视为市场价。

 四、裁判结果

确认周芬和被告孙君就北京市东城区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

 案件分析

从律师角度来看，本案的关键在于对房屋买卖合同效力的判断，核心涉及到恶意串通损害第三人利益以及合同无效的法律认定。

首先，关于涉案房屋的产权状态。涉案房屋是周芬和孙刚在婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。孙刚去世后，在未进行继承析产明确各自权益的情况下，该房屋处于周芬、孙亮、孙旭共同共有的状态。

其次，对于周芬与孙君签订的房屋买卖合同。根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在本案中，周芬将涉案房屋以2019100元的价格出售给孙君，而经法院调查周边房屋市场价每平方米达11万余元，此售价远低于市场价。这种不合理的低价交易，结合孙君是孙亮女儿这一关系，以及周芬同意将售房款交给孙亮、孙亮又参与本案诉讼主张等一系列情况，可以推断周芬与孙君的交易行为存在恶意串通的可能性，该行为损害了原告孙旭的合法权益，因此，周芬与孙君签订的房屋买卖合同应被认定为无效。

 办案心得

1.深入剖析产权关系，明确权益基础

在处理这类案件时，首先要对房屋的产权关系进行深入剖析。通过梳理房屋的购买时间、购买方式、夫妻关系以及继承人情况等因素，确定房屋在各个时间节点的产权状态。这是整个案件分析的基础，只有明确了当事人在房屋上的合法权益，才能判断后续交易行为是否损害了这些权益。在本案中，详细审查了房屋购买协议以及家庭关系等资料，清晰地确定了涉案房屋在孙刚去世后的共有状态，为主张合同无效找到了关键的权益依据。

2.挖掘交易价格异常背后的恶意因素

当发现交易价格明显偏离市场价格时，要敏锐地意识到这可能是恶意串通的重要线索。深入挖掘价格异常背后的原因，包括交易双方的关系、资金流向、当事人的经济状况等因素。在本案中，通过对比周边房屋市场价和涉案房屋的售价，发现巨大价格差，再结合孙君与孙亮的亲属关系以及售房款的处理方式等情况，形成了完整的证据链，有力地证明了交易双方存在恶意串通损害原告权益的行为，从而增强了主张合同无效的说服力。

3.有效应对善意取得等抗辩理由

在涉及房屋买卖纠纷中，对方往往会提出善意取得作为抗辩理由。作为代理律师，需要准确理解善意取得制度的构成要件，并从案件事实出发进行反驳。在本案中，针对被告提出的善意取得主张，通过分析交易价格不合理、交易双方特殊关系等因素，证明被告不符合善意取得的构成要件，让法官清晰地认识到被告的抗辩不能成立，维护了当事人的合法权益。

4.充分利用证据和法律规定引导法官判断

在庭审过程中，充分利用所掌握的证据和相关法律规定，有条理地向法官呈现案件事实和法律分析。对于证据的展示和解读要准确、清晰，使法官能够理解每个证据与案件事实和法律主张之间的关联。同时，依据准确的法律规定阐述自己的观点，引导法官依据法律和证据作出公正的判断。