《房产律师：夫妻共同房屋离婚时没办房产证，多年后办证了一方起诉分割案例》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、案件背景

在北京市海淀区，一起离婚后房屋分割纠纷引发了法律争议。原告林强向法院提起诉讼，请求依法分割登记在刘敏名下位于海淀区一号的房屋，主张双方各占50%所有权份额。

林强与刘敏于1992年11月30日登记结婚。1992年12月31日，售房单位作为甲方与作为购房人的刘敏（乙方）签订了《公有住房买卖契约》，甲方将座落在海淀区一号的成套房屋以标准价出售给乙方。2006年1月17日，刘敏获得了该涉案房屋的产权证书。

1998年，刘敏向法院提起诉讼要求与林强解除婚姻关系。在当年1月14日的民事开庭笔录中显示，双方均表示没有婚后共同财产，也没有住房纠纷，无需法院处理。随后，法院出具调解书，双方自愿达成协议：一是解除婚姻关系；二是无其他纠纷。

然而，林强称，离婚时因房屋没有房本，不具备分割条件，双方私下协商对该两居室房屋各自享有一间居住使用。但之后刘敏将属于林强房间的门锁换掉，并阻止其进入居住。如今该房产已办理房本，具备分割条件，林强为维护自身合法权益，将刘敏诉至法院。

 二、原告诉求及理由

（一）林强的诉讼请求

请求在自己与刘敏之间依法分割刘敏名下位于北京市海淀区一号房屋，双方各占50%所有权份额。

（二）原告主张的事实和理由

林强指出，虽然在1998年离婚时表示无住房纠纷，但当时是因房屋没有房产证无法分割，才协商各自使用一间。现在房屋具备分割条件，刘敏却阻止自己使用房屋，侵犯了自己的合法权益，所以要求依法分割该房屋。

 三、被告辩称

刘敏辩称，涉案房屋不属于夫妻共同财产，而且1998年双方已经离婚，所有事务包括财产方面都没有争议，因此林强的诉讼请求既无事实依据，也不符合法律规定，请求法院予以驳回。

 四、法院查明情况

1.婚姻与购房情况

林强和刘敏于1992年11月30日登记结婚。在1992年12月31日签订的《公有住房买卖契约》表明，刘敏购买了海淀区一号的成套房屋（即涉案房屋）。2006年1月17日，刘敏获得涉案房屋产权证书。

2.离婚相关情况

1998年刘敏起诉离婚，当年1月14日开庭笔录显示双方均称无婚后共同财产和住房纠纷。法院据此出具调解书，内容为双方离婚且无其他纠纷。

3.房屋相关材料情况

刘敏持法院协助调查函调取了涉案房屋相关材料：

    -《改按标准价（或成本价）购房（建立住房公积金）变更产权申请》显示，刘敏于1992年按标准价优惠办法购买海淀区一号房屋（二居室1套住房）且已进行产权登记。

    -《单位出售公有住房房价计算表》显示实际售价9189.99元，评估日期1993年2月。

    -《补交房价款计算表》显示，售房单位为北京某单位，购房人是刘敏，男方工龄0年，女方工龄26年，标准价高限1363元，成本价1450元，补交房价款2014.27元。

    -北京市房屋产权登记申请书表明2006年1月17日涉案房屋办理所有权证，涉及优惠价出售住宅和成本价出售住宅相关内容，产权来源为改按成本价。林强对这些材料真实性认可。

林强持法院协助调查函向北京某单位房管部调取了《补交售房款通知单》，内容显示姓名为刘敏，1993年2月18日相关交款信息，包括实际售价、一次性付款金额、维修基金、已交定金、补交款额等，刘敏对该证据真实性认可。

4.双方陈述情况

庭审中，刘敏称1990年左右开始和林强在涉案房屋居住，购房款分两次支付，1993年按标准价优惠支付购房合同价款7351.99元，2004年改为成本价购房后按新政策补交2014.27元。

林强认可双方1990年开始在涉案房屋居住，也认可第一次支付房款7351.99元，但不清楚第二次支付情况。关于离婚后的居住情况，林强主张因涉案房屋未取得所有权证所以离婚时未处理，双方协商一人一间，且自己在涉案房屋居住了十几年，但刘敏对此不认可，称离婚时尚未完成房改，房屋不属于私人所有，林强没有权益，且离婚后林强未在涉案房屋居住。

5.房屋性质争议情况

林强认为涉案房屋是基于1992年婚姻关系存续期间签订的购房合同取得，后续缴纳房款也是对该合同的履行，1993年3月8日支付的房款是夫妻共同财产，而且双方曾是某单位员工，自己于离婚后十几年才离职，房屋是因婚前居住情况为居住便利分配的，自己持续居住至离婚后十几年，所以房屋是夫妻共同财产。

刘敏认可双方当时是北京某单位员工，结婚后换到涉案房屋居住，因林强工龄少不具备分房条件且当时政策一家只能分一套房屋。但刘敏主张房屋是其个人财产，因为只有她的工龄年限符合房改政策，林强不具备分房条件，且根据相关规定，职工以标准价购买住房是拥有部分产权，涉案房屋最终是以2004年《改按标准价（成本价）购房（建立住房公积金）变更产权申请》为依据获取的，按1992年文件房屋是与单位共有产权，个人没有产权，所以房屋是在离婚后获取的，且离婚时双方已处理共同财产，不存在纠纷。

6.诉讼时效争议情况

刘敏主张本案是离婚后财产分割，1998年离婚时林强已知晓涉案房屋存在，现在才起诉已超过诉讼时效。林强则称房屋2006年才取得所有权证书，具备分割条件，所以未过诉讼时效。

双方均表示，如果法院认为涉案房屋应当分割，希望按照份额分割。

 五、裁判结果

1.刘敏名下北京市海淀区一号房屋归林强与刘敏按份共有，其中林强享有百分之四十七所有权份额，刘敏享有百分之五十三所有权份额；

2.驳回林强的其他诉讼请求。

 案件分析

从律师角度来看，本案的核心焦点在于离婚后涉案房屋是否属于夫妻共同财产以及是否应进行分割，同时涉及诉讼时效问题。

首先，关于离婚后财产分割的条件。根据法律规定，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。在本案中，林强与刘敏在1998年诉讼离婚时虽表示无住房纠纷，但林强主张是因当时房屋未取得所有权证无法处理，私下协商一人住一间；刘敏则称房屋未完成房改，林强无权益。综合法院查明事实、双方陈述以及当时房屋未取得房产证的情况，应当认定林强有权要求分割该房屋，因此刘敏关于双方已将所有共同财产分割完毕的抗辩不能成立。

其次，分析涉案房屋的性质。根据法院查明的事实，房屋于1992年由刘敏签订合同以标准价购买，1993年支付购房款，这些行为均发生在林强与刘敏婚姻关系存续期间，所以这部分购房款应认定为使用夫妻共同财产支付。按照当时相关法律规定，职工以标准价购买的住房，拥有部分产权。2004年刘敏经单位同意改为按成本价购房并补交了购房款后，取得了房屋的全部所有权。虽然在离婚时房屋未取得所有权证，但其中个人拥有的部分产权，在婚姻关系存续期间形成，应属于夫妻共同财产，应当予以分割；而原以标准价购房时不属于个人的产权部分，是在二人离婚后刘敏补交购房款取得的，应属于刘敏个人财产。2004年改为成本价购房时，刘敏补交的购房款计算公式中的标准价高限系成本价的94%，据此法院参考该比例确认属于刘敏个人财产的部分为房屋6%所有权份额，另外94%份额为夫妻共同财产，由林强和刘敏各享有一半，即林强应享有涉案房屋47%的所有权份额，刘敏应享有53%所有权份额。

最后，关于诉讼时效问题。由于涉案房屋在双方离婚时未进行分割，至今处于共有状态，林强要求分割房屋的请求不适用诉讼时效规定，刘敏的相关抗辩法院不予采信。

 办案心得

其一，深入研究离婚财产分割相关法律规定是基础。对于《民法典》及相关司法解释中关于夫妻共同财产的认定、离婚时财产分割的原则和条件、诉讼时效在离婚财产纠纷中的适用等规定，必须熟练掌握。这些法律知识是分析案件的基石，只有准确理解，才能在复杂的案件事实中找准方向，为当事人制定合理的诉讼策略。在本案中，明确离婚后财产分割的法定条件以及夫妻共同财产在特殊情况下（如房改房）的认定标准，是决定案件走向的关键。

其二，全面细致梳理案件事实与证据是关键。此类案件涉及婚姻历程、购房过程、离婚协议或调解情况、房屋产权变更历史以及双方的各种陈述等多方面内容，每一个细节都可能影响最终的结果。需要引导当事人详细回忆并提供所有相关事实，同时对各类证据（如购房契约、产权证书、房价计算表、双方陈述笔录等）进行认真收集、整理和分析。通过对这些信息的深度挖掘，可以发现案件中的关键问题和证据链，提前预判对方的抗辩观点，并在庭审中利用证据有力地支持自己的主张，让法官全面了解案件情况，增强胜诉的可能性。

其三，准确把握案件焦点并有效反驳对方抗辩是核心。在案件审理中，要精准提炼出双方争议的核心焦点，如本案中房屋性质认定和诉讼时效问题。针对这些焦点，对方必然会提出抗辩理由，律师需要凭借扎实的法律知识和丰富的实践经验，深入剖析这些抗辩的合理性和法律依据。对于不合理的抗辩，要从不同角度制定针对性的反驳策略，结合事实和法律规定进行有力回应。例如在本案中，反驳刘敏关于房屋是其个人财产以及诉讼时效已过的抗辩，通过对购房时间、房款支付来源、房屋产权变更过程以及诉讼时效相关法律的运用，使法官认可我方观点，这对于案件胜诉至关重要。

其四，灵活应对庭审变化和善于沟通协调是重要策略。庭审过程充满变数，对方可能提出新的证据或观点，法官也可能提出新的问题。律师需要具备良好的应变能力，根据庭审现场情况及时调整策略，保持清晰的思路和流畅的表达，确保我方观点的连贯性和逻辑性。同时，与法官和对方当事人保持良好的沟通也非常关键。与法官沟通时，要清晰准确地阐述法律观点和事实依据，协助法官理解案件复杂情况；与对方当事人沟通时，可在适当情况下探寻和解可能，或者了解对方态度，更好地应对庭审情况。通过灵活的庭审应对和有效的沟通协调，争取为当事人争取到最有利的结果。