《房产纠纷律师：登记在亲属名下但因我方上交公房而购买的房屋，自身份额争议问题》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

赵某文向一审法院起诉请求：判令确认赵某文对诉争房屋享有63.09%的份额，若无法确认房屋产权，要求赵某支付房屋价值63.09%的金钱，按照评估鉴定结果折算为 444.15 万元；诉讼费、鉴定费、保全费负担由法院判定。

赵某上诉请求：1. 撤销原判，改判驳回赵某文一审诉讼请求或发回重审；2. 一、二审诉讼费、保全费、评估费用由赵某文承担。

事实与理由：1. 一审判决事实认定错误，赵某购得北京市海淀区 C 号房屋（以下简称诉争房屋）仅与其职工身份、工龄及集资购房款有关，并不包含“上交原有公房之前提条件”这一情况。

2. 一审判决认定赵某购得诉争房屋与赵某鑫用北京市东城区平安街 M 号房屋（以下简称原有公房）换房之间存在联系明显错误，《换房协议》和《函件》等证据不能表明二者有关联。

3. 一审未查明赵某与赵某文之间存在互换房屋居住、互持对方房本的约定和事实，错误地以赵某文居住诉争房屋并持有房本，推定赵某默认赵某文对诉争房屋享有权利。

4. 一审未查明原有公房系赵家祖产、赵某鑫系名义承租人以及赵某鑫已用另外两间公房从单位换得一套住房的事实，在赵某鑫已从原有公房获得更多利益的情况下，仍判决赵某文基于继承对原有公房享有权益，有违公平原则。

5. 即便赵某购得诉争房屋与上交原有公房存在联系，但基于赵某的职工身份、工龄和支付全部购房款取得诉争房屋的主要条件，同时考虑赵某鑫已从祖产获得更多利益，赵某对诉争房屋享有更多共有份额，贡献更大。一审判决关于无法确认何方对诉争房屋贡献大及双方各享有 50%份额的认定，与事实不符，显失公平。

 二、被告辩称

赵某文辩称，同意一审判决，不同意赵某的上诉请求。1. 诉争房屋是在赵某上交赵某鑫名下原有公房后才取得的，上交公房是赵某得以取得并购买诉争房屋的前提。正是赵某鑫上交了原有公房，签署了《换房协议》之后，赵某才具备取得并购买诉争房屋的资格，二者联系紧密，上交公房是前提条件。

2. 一审法院并非“以赵某文居住诉争房屋并持有房本，推定赵某默认赵某文对诉争房屋享有权利”，而是依法认定赵某鑫在诉争房屋中享有实体权利。赵某与赵某文之间不存在换房居住的约定。

3. 赵某对赵某鑫上交的公房不享有任何权利，赵某鑫是原有公房的权利人。

 三、法院查明

赵某文系赵某鑫之子，赵某鑫与赵某系兄弟关系。赵某是北京 T 公司（以下简称 T 公司）职工。

1995年 3 月 14 日，赵某（乙方）与 T 公司（甲方）就位于北京市海淀区 C 号房屋签订买卖契约，约定 T 公司将诉争房屋出售给赵某，房价（包括室内调剂因素）为19219 元整，乙方一次性付清价款，甲方同意按 20%优惠，乙方应付房价款15375 元整。与买卖契约相应的《单位出售公有住房房价计算表》主要载明了工龄、优惠率、售价等信息。

1999年 1 月 20 日，赵某取得诉争房屋《房屋所有权证》，2019年 4 月 28 日又取得《不动产权证书》，权利人都是赵某。

庭审中，赵某文要求确认诉争房屋权利或折价分割诉争房屋，经其申请，对诉争房屋进行价格评估，房地产总价704.90 万元，双方对该估价结论无异议。

另查，赵某鑫妻子为李氏，二人育有 3 个子女，分别是赵某川、赵某文、赵某强。赵某鑫于1997 年 6 月 12 日去世，李氏、赵某川、赵某强均表示放弃在诉争房屋中的共有份额及遗产份额给赵某文。

双方在一些证据和事实上存在争议：

 （一）关于诉争房屋与原有公房的关系

赵某文称其父赵某鑫与赵某存在协商约定，赵某取得购买诉争房屋资格是赵某鑫上交原有公房（包括面积为 9.8㎡公房 1 间，另加 2.5㎡自建厨房 1 间）换来的。赵某认可上交原有公房的事实，但称这是单位政策，与分得并购买诉争房屋无关。

赵某文提供了从北京市东城区房屋土地经营管理中心调取的《换房协议书》及 T 公司写给该管理中心的函件。《换房协议书》显示1995 年 1 月 6 日景山房管所管理组与 T 公司房地产管理科签章签署的换房信息，一方是赵某鑫，另一方是李某（此处应是信息记录有误，实际指向赵某）。函件内容是 T 公司告知景山房管所，欲将赵某鑫从东城区 M 号住房调到海淀区 C 号房屋（公司产权），原住房由公司职工李某进住。

赵某文还提供了调取自北京 T 公司的档案文件《职工住房明细表》《保证书》《参加集资的 T 公司职工申请住房调查表一》《T 公司职工申请住房调查表》《T 公司职工申请住房调查表》。赵某对这些证据的真实性、关联性有异议。赵某对原有公房承租权归属有异议，虽认可承租人登记在赵某鑫名下，但称公房是赵家祖产，因赵某鑫是老大才登记其名，赵某文不认可，赵某未能充分举证。赵某还提出换房房号问题，赵某文解释是赵某鑫因不满意原房屋楼层申请调换，赵某未认可但也没说明两者关系，且赵某无法对上述证据反映的房屋调换关系作出合理解释，也没提供反证。

 （二）关于购房出资

赵某文称他与父亲赵某鑫分别出资 1.5万元和 2.5 万元共同购买诉争房屋，提供了母亲李氏、弟弟赵某强、姐姐赵某川的书面证词及个人出资来源相关材料，但赵某不认可其证明效力，赵某文也没提供直接充分证据。

赵某称实际共支付购房款16432.2 元，并提供 2 张收据，一张是“93 年 5 月 13 日”收到赵某住房集资款12000 元（有 T 公司印章和赵某署名），另一张是“98 年 4 月 9 日”收到赵某 C 号房 93 年优惠价房款差4432.2 元（有 T 公司印章和赵某署名）。赵某文否认第一张集资款与本案购房款有关，并对收据总金额与房价款金额不符提出异议，但没进一步举证。

 （三）关于诉争房屋的居住使用

双方也有争议。赵某文称诉争房屋自交钥匙后一直由他及家人居住或出租，并提供多份《房屋租赁合同》和部分水电燃气缴费凭证。赵某称房屋在赵某鑫去世后有闲置或亲戚居住情况，还称赵某文出租是代他出租，但没详细说明相关事实也没充分举证。

赵某文主张诉争房屋政策售价与实际标准售价的差价是父亲赵某鑫上交原有公房带来的优惠，并以此确定权利份额，赵某不认可，赵某文没充分举证。

 四、法院认为

共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

本案中，根据双方陈述和证据，能确定诉争房屋是赵某上交赵某文之父赵某鑫名下原有公房后取得并购买的，上交公房是赵某取得购买资格的前提。赵某虽否认二者联系，但无法合理解释相关证据反映的关系，也没提供充分反证。

赵某文称父亲赵某鑫交公房时与赵某有关于诉争房屋归属的口头约定，赵某不认可，赵某文没充分举证，法院无法采信。但在交房、分房和购房过程中，赵某鑫与赵某必然有相关约定。结合诉争房屋按赵某鑫要求调换并交付、长期由赵某文一家居住或出租、房屋产权证明长期由赵某文保管等事实，可以推知赵某默认赵某文及其父赵某鑫对诉争房屋的权利主张，可推定赵某鑫与赵某就诉争房屋存在共有关系。在无充分证据证明双方对房屋所有权有明确约定且双方有家庭关系的情况下，共有关系应确定为共同共有。

关于共有物分割，共有人没约定或约定不明时，按份共有人可随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或有重大理由需分割时可请求分割。共有人可协商确定分割方式，协商不成，不动产可分割且不减损价值的，实物分割；难以分割或分割减损价值的，对折价或拍卖、变卖价款分割。

现赵某鑫已去世多年，赵某文与赵某就诉争房屋归属争议大且无法调和，共同共有的基础已不存在，赵某鑫配偶及其他子女放弃继承由赵某文主张权利，赵某文有权要求对共有物进行处理。

赵某取得诉争房屋是因公司职工身份，且计算了工龄，房屋产权登记在赵某名下，但根据物权登记效力和双方对立意见，确认诉争房屋归赵某所有，赵某应向赵某文支付房屋折价款。

赵某文要求确认享有诉争房屋63.09%的所有权份额，理由是上交原有公房和购房出资，但他没充分证据证明公房换房优惠情况和出资情况，法院无法完全采信。鉴于赵某鑫上交原有公房和赵某作为公司职工购房并计算工龄的事实，双方都没充分证据证明各自取得诉争房屋的成本和增值贡献大小，法院酌情确定双方各享有 50%。

 五、裁判结果

位于北京市海淀区 C 号房屋归赵某所有，赵某于本判决生效之日起十五日内支付赵某文房屋折价款3524500 元。

 案件分析与办案心得

 一、案件分析

 （一）房屋产权的认定关键在于证据和事实逻辑

在本案中，判断房屋产权归属不能仅依据表面的购房合同和产权登记。虽然赵某是购房合同签订方和产权登记人，但赵某文提出的关于房屋取得与上交原有公房的关联性证据十分关键。从《换房协议书》《函件》以及一系列公司档案文件可以形成一条证据链，表明诉争房屋的取得与赵某鑫上交公房存在紧密联系。尽管赵某否认，但无法对证据所呈现的事实作出合理反驳，这使得法院能够认定二者之间的内在联系，为共同共有关系的认定奠定基础。

 （二）共有关系的确定需综合多方面因素考量

对于赵某鑫与赵某之间共有关系的确定，除了房屋取得的背景外，还考虑了家庭关系、房屋实际使用情况以及双方对房屋权利的态度等因素。家庭关系使得在没有明确约定的情况下，共有关系更倾向于共同共有。房屋长期由赵某文一家居住使用且产权证明由其保管，这些事实在一定程度上反映出赵某对赵某鑫一方对房屋权利主张的默认，进一步支持了共同共有的认定。

 （三）共有物分割的合理性依据

在确定共有关系后，考虑到赵某鑫去世、双方争议无法调和等情况，符合共有物分割的法定条件。在分割比例确定上，由于双方都无法充分证明自己在房屋取得过程中的贡献大小，法院酌情确定各占 50%是一种相对公平合理的做法，平衡了双方利益，也符合证据不足情况下的司法裁判原则。

 二、办案心得

 （一）深入挖掘证据是胜诉的基石

办理此类复杂的房产纠纷案件，必须对证据进行深入细致的挖掘和分析。本案中，从不同来源收集的各种文件，如房管所的协议、公司的函件和内部档案等，都是证明案件事实的关键。每一个细节都可能影响案件走向，需要律师耐心梳理，找出证据之间的关联和逻辑，构建有力的证据体系。

 （二）对法律规定的精准理解和运用至关重要

熟悉和准确运用关于共有财产、房屋买卖、继承等相关法律规定是处理此类案件的核心。要根据具体案件事实，准确判断法律条款的适用条件，如本案中关于共同共有和按份共有的认定条件，以及共有物分割的法定情形和方式等，确保每一个诉讼主张都有坚实的法律依据。

 （三）善于应对对方反驳和证据瑕疵

在诉讼过程中，要充分预见到对方可能提出的反驳观点，并做好应对准备。对于自己一方证据存在的瑕疵，要通过合理的解释和其他辅助证据来弥补。例如，赵某文在证明出资和房屋调换解释等方面证据并非完美，但通过对整个案件事实的阐述和其他证据的相互印证，依然能够使法院接受其主张的合理性。同时，对于对方不合理的反驳，要善于指出其逻辑漏洞和证据不足，引导法院作出有利于我方的判断。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！