《父亲去世母亲赠房起波澜，子女纷争，北京律师解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案情简介

（一）原告诉求

原告孙某兰、孙某超、孙某旭共同提出诉讼请求：

1. 确认周某慧与孙某夏于2017 年 12 月29 日签订的《存量房买卖合同无效》。

2. 诉讼费由孙某夏承担。

（二）事实与理由

孙某兰、孙某夏系周某慧之长女、次女。孙某兰与其母周某慧共同生活。2017年 12 月14 日，孙某兰将位于北京市朝阳区 M 号房屋（以下简称 M号房屋）转让给周某慧。2017年 12 月29 日，周某慧与孙某夏签署《存量房买卖合同》，将房屋转让给孙某夏。孙某夏于2017 年 12 月29 日将 M 号房屋登记在其名下。

原告认为该合同无效，理由如下：一是《存量房屋买卖合同》非周某慧真实意思表示，非本人签署；二是孙某夏未实际支付购房款，属于欺诈、侵占行为。

（三）被告辩称

被告孙某夏答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。周某慧与孙某夏于2017 年 12 月29 日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。周某慧虽高龄，但房屋买卖过程中意识清醒，将房屋过户给孙某夏是其真实意思表示。在房屋买卖过程中，周某慧本人在场交易。房屋价格符合规定，且孙某夏已按合同约定支付购房款并缴纳相关税费。

（四）第三人陈述

第三人孙某苒陈述称，不同意作为原告起诉孙某夏。

二、法院查明

1.2010 年 6 月23 日，公证查明被继承人孙某鹏于 2009年 5 月24 日死亡，其名下 M 号房屋为与妻子周某慧的夫妻共同财产，其中二分之一为孙某鹏遗产。孙某鹏父母先于其死亡，子女五人均放弃继承权，遗产由周某慧继承。

2.2016 年 4 月21 日，周某慧与孙某兰签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》出售 M号房屋。

3.2016 年 11 月 9日，周某慧起诉孙某兰要求撤销合同并腾退房屋。

4.2017 年 12 月13 日，周某慧与孙某兰达成和解协议，撤销合同并将房屋变更登记至周某慧名下。

5.2017 年 12 月29 日，周某慧与孙某夏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》出售 M号房屋，价格 135 万元，付款方式通过资金监管账户划转自有资金。孙某夏缴纳相关购房税费。

6.2018 年 2 月 6日，孙某夏向监管账户转账135 万元。2018 年 2月 8 日，不动产登记询问笔录中周某慧确认申请登记事项是其真实意思表示，且房屋转移登记时周某慧本人到场。

三、裁判结果

驳回原告孙某兰、孙某超、孙某旭的全部诉讼请求。

四、案件分析

本案主要涉及以下关键问题：

（一）合同效力的认定标准

法律规定合同无效的情形包括一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定等。在本案中，原告主张合同无效的理由是合同非周某慧真实意思表示且孙某夏未实际支付购房款。但根据证据显示，在房屋转移登记过程中周某慧本人到场，且购房款支付方式符合合同约定并已支付至监管账户。因此，原告提交的证据不足以证明合同存在无效情形。

（二）证据的充分性与关联性

1. 对于合同是否为周某慧真实意思表示，虽然原告提出周某慧年事已高无法判断自身行为后果，但未能提供充分证据否定周某慧在签署合同时具有相应行为能力。而被告提供的证据表明周某慧在房屋转移登记过程中的参与和确认，增强了合同的真实性。

2. 关于购房款支付问题，合同明确约定了付款方式为资金监管账户划转，被告提供的证据也证明了其支付购房款的事实，使法院能够认定合同的履行情况。

五、办案心得

在本案中，被告能够胜诉主要得益于以下几点：

（一）明确的法律依据与证据反驳

1. 准确把握合同无效的法律规定，针对原告的主张进行有力反驳。明确指出原告提供的证据不足以证明合同存在无效情形，使法院能够正确判断合同的效力。

2. 对原告提出的合同非真实意思表示和未支付购房款的观点，通过提供周某慧在房屋转移登记过程中的参与证据以及购房款支付至监管账户的证据，反驳原告的观点，使法院能够认可合同的真实性和合法性。

（二）坚持事实主张

1. 始终坚持合同系双方真实意思表示且合法有效的事实主张，不被原告的说法所左右。在庭审过程中，清晰地阐述合同签订和履行的过程，使法院能够全面了解案件的真实情况。

2. 强调周某慧在房屋买卖过程中的意识清醒和参与度，以及购房款支付的合法性，为自己的胜诉奠定了基础。

（三）合理的诉讼策略

1. 在诉讼过程中，积极准备证据，反驳原告的主张。同时，尊重法院的审理程序，配合法院的调查和询问，为自己的胜诉提供了有力的支持。

2. 合理运用法律规定和证据，使法院能够综合考虑案件的各种因素，做出公正的判决。

总之，在房屋买卖合同纠纷案件中，当事人需要充分了解法律规定，准确把握证据的收集和运用，制定合理的诉讼策略，才能更好地维护自己的合法权益。