《房屋被查封引波澜，买方起诉解除合同，北京律师解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例重述

（一）当事人信息

1. 原告：张某辉。

2. 被告：王某灏。

（二）诉讼请求

1. 请求判令解除双方于2021 年 3 月14 日签署的《房屋转让协议》。

2. 请求判令被告返还原告购房款120 万元。

3. 请求判令被告赔偿原告政府土地收益损失197134 元及测绘服务损失 8000元。

4. 请求判令被告按照合同约定支付违约金30 万元。

5. 请求判令被告赔偿房屋拆改费损失8000 元。

6. 请求就案涉房屋的房屋拍卖款由原告优先受偿。

7. 诉讼费由被告承担。

（三）事实与理由

2021 年 3月 14 日，原被告签订《房屋转让协议》，约定被告将位于宣武区某号房屋转让给原告，转让价格148 万元。协议约定原告先付 120 万元用于解除房屋抵押，过户当日付剩余28 万元。同时约定被告不得隐瞒重要事实，房屋产权无争议。

合同签订后，原告依约支付120 万元，并垫付测绘费 8000元、补缴政府土地收益197134 元。但在办理过户时，因案外人以继承纠纷为由起诉被告并查封了案涉房屋，导致无法过户。原告认为合同目的无法实现，遂提起诉讼。

（四）被告辩称

被告王某灏辩称自己无违约行为，不同意支付违约金。原告主张的费用应自行承担。签协议时不知会被起诉，房屋被保全是因为原告过户时间长，且保全错误，房屋是个人所有。若解除合同，需等房屋卖出后才能还钱。不同意认定违约及解除合同。

（五）法院查明

案涉房屋所有权人为王某灏。2021年 3 月14 日，双方签订《房屋转让协议》，约定了房屋转让相关事宜及付款方式、产权无争议等内容。2021年 3 月15 日，原告支付 120 万元，当日办理抵押登记。

为办理过户手续，原告支付了政府土地收益、测绘费及拆除违章费用，被告对这些费用予以认可。2021年 5 月，因被告涉及继承纠纷，案涉房屋被查封，现该案尚在审理中。

（六）裁判结果

1. 解除双方签订的《房屋转让协议》。

2. 被告返还原告购房款120 万元。

3. 原告有权对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

4. 被告赔偿原告政府土地收益损失、测绘服务费损失、房屋拆改费损失。

5. 被告支付原告违约金30 万元。

二、案件分析

（一）合同效力及违约认定

1. 双方签订的《房屋转让协议》系真实意思表示，内容合法有效。

2. 由于被告涉及诉讼，案涉房屋被查封，无法办理过户手续，致使原告合同目的无法实现，被告构成根本违约。

（二）法律后果

1. 合同解除后，被告应返还购房款、赔偿损失并承担违约责任。

2. 原告就120 万元购房款设定了抵押权并办理了抵押登记，有权对案涉房屋拍卖款优先受偿。

三、办案心得

（一）明确合同约定

在本案中，原告与被告签订的《房屋转让协议》明确了双方的权利义务，包括付款方式、产权无争议、违约责任等重要条款。在处理类似案件时，律师应仔细审查合同条款，确保当事人的权益得到明确约定。

（二）及时固定证据

原告在履行合同过程中，及时固定了支付购房款、垫付费用等证据，为后续主张权利提供了有力支持。在房屋交易纠纷中，律师应提醒当事人保留相关证据，如付款凭证、费用发票等。

（三）准确主张权利

原告根据合同约定和法律规定，准确地提出了解除合同、返还购房款、赔偿损失、优先受偿及支付违约金等诉讼请求。律师在处理类似案件时，应根据具体情况，合理确定诉讼请求，确保当事人的合法权益得到充分保障。

（四）应对违约金调整抗辩

被告主张违约金过高，请求法院调整。原告通过提供资金占用损失和房屋差价损失的证据，反驳了被告的抗辩。在处理违约金纠纷时，律师应充分考虑当事人的实际损失，准备好相关证据，以应对对方可能提出的违约金调整抗辩。

总之，在处理房屋转让合同纠纷案件中，律师需要明确合同约定，及时固定证据，准确主张权利，并应对可能出现的抗辩，以提高案件的胜诉率，为当事人提供优质的法律服务。