《房屋出售引波澜，卖方配偶起诉合同无效，北京律师专业解析其中关键》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例简述

（一）当事人信息

1. 原告：张某辉。

2. 被告：王某雪、赵某亮。

（二）诉讼请求

1. 判决王某雪与赵某亮于2020 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2. 判决赵某亮协助王某雪将位于北京市海淀区某房屋不动产权恢复登记至王某雪名下。

3. 诉讼费用由赵某亮和王某雪承担。

（三）事实与理由

张某辉与王某雪于1998 年 1 月21 日登记结婚。婚后购买了位于北京市海淀区某号房屋，登记在王某雪一人名下。2020年，在张某辉不知情的情况下，王某雪私自与赵某亮签订房屋买卖合同，将该房屋出售给赵某亮，约定购房款249 万元。2020 年12 月 14 日，房屋已转移登记至赵某亮名下，但未交付，张某辉仍住在该房屋内。张某辉认为涉案房屋是夫妻共同财产，王某雪无权单独处分，且成交价明显低于市场价格，赵某亮不构成善意取得，故王某雪与赵某亮恶意串通，侵害了其合法权益。

（四）被告辩称

赵某亮请求驳回张某辉全部诉讼请求。经中介介绍，其与王某雪于2020 年 11 月20 日签订房屋买卖合同，售价 630 万元。签订合同当日支付395 万元，随后办理网签登记和不动产转移登记手续。2021年 1 月至 2月，分七笔支付剩余购房款 235 万元。2021年 2 月 3日，王某雪交付房屋，赵某亮更换门锁并进行物业交割。签订协议时，涉案房屋登记在王某雪名下，其有理由相信王某雪有代理张某辉出售房屋的权利，即使王某雪无权处分，自己也符合善意取得的规定。

（五）法院查明

涉案房屋产权原登记在王某雪名下，张某辉与王某雪系夫妻关系。2020年，王某雪与赵某亮网签合同，成交价格为 249 万元。后办理了所有权转移登记手续，赵某亮取得不动产权证书并实际交付了房屋。

另查，王某雪曾提起离婚诉讼，夫妻二人分居。因张某辉换锁进住引发争议，双方报警后达成协议暂由张某辉居住。

庭审中，张某辉以恶意串通、以明显不合理价格转让房屋为由要求确认合同无效，但未得到认可。赵某亮提供了另一份反映真实交易价格的合同、补充协议及付款凭证，显示成交价格为630 万元，且已支付全部购房款。张某辉质疑付款事实，赵某亮解释为首付款以借款名义是为了获得保障。张某辉还主张赵某亮未实地看房且对房屋为夫妻共同财产知情，赵某亮反驳称曾看房且听王某雪说售房已过配偶同意。诉讼中，王某雪到庭接受庭前询问后未出席正式庭审，称真实购房价为630 万元，房屋为个人财产且向张某辉说过出售之事。

（六）裁判结果

驳回张某辉的全部诉讼请求。

二、案件分析

（一）合同效力的认定

1. 张某辉主张王某雪与赵某亮恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，要求确认合同无效，但未能充分举证。

2. 无处分权人将不动产转让给受让人，受让人满足善意、以合理价格转让、已登记等条件时，可取得不动产所有权，买卖合同并不当然无效。

3. 本案中，赵某亮已依约支付全部购房款，涉案房屋产权已转移至其名下，转让价格符合市场价格，张某辉未能证明赵某亮在受让过程中存在恶意，故合同有效。

（二）善意取得的判断

1. 赵某亮在签订合同时，涉案房屋登记在王某雪名下，其有理由相信王某雪有权处分房屋。

2. 赵某亮支付了合理价格，且已完成不动产转移登记，符合善意取得的条件。

三、被告胜诉办案心得

（一）积极举证反驳

在面对原告的诉讼请求时，被告赵某亮积极提供证据反驳原告的主张。提供了反映真实交易价格的合同、补充协议及付款凭证，对原告质疑的付款事实进行了解释，证明了交易的真实性和合理性。在类似案件中，被告应积极收集和提供证据，以反驳原告的不合理主张。

（二）合理主张权利

赵某亮依据法律规定，主张自己在交易中的善意取得权利。在房屋买卖过程中，受让人应了解相关法律规定，合理主张自己的权利，如善意取得等，以维护自己的合法权益。

（三）注意证据的保存

赵某亮在交易过程中保存了付款凭证等证据，这些证据在诉讼中起到了重要作用。在房屋交易中，当事人应注意保存相关证据，如合同、付款凭证、交易记录等，以便在可能的纠纷中维护自己的权益。

总之，在房屋买卖合同纠纷中，被告应积极举证反驳原告的主张，合理主张自己的权利，注意证据的保存，尊重法律程序，以提高胜诉的可能性。