《“阴阳合同” 引质疑，北京律师详细解读买方提起诉讼法律依据》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例简述

（一）当事人信息

1. 原告：李某丽。

2. 被告：张某洁。

（二）诉讼请求

1. 解除原、被告之间房屋买卖合同关系。

2. 要求被告向原告双倍返还定金共计300 万元。

（三）事实与理由

2021 年 5月 27 日，原、被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市东城区某号房屋（涉案房屋），房屋总价款为770 万元。涉案房屋在某银行设定抵押，抵押金额为353 万元。双方约定被告应于 2021年 8 月28 日向抵押权人申请提前清偿借款，并在借款结清后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。

合同签署后，原告向被告支付了150 万元购房定金，并将另外 115 万元汇入资金监管账户。2021年 8 月28 日到期后，被告未办理房产抵押登记注销手续。2021年 9 月25 日，双方签订补充协议，约定被告于 2021年 9 月25 日前办理完毕抵押登记注销手续，如未按上述时间办理相关手续，属于根本违约，守约方有权要求违约方按照原买卖合同约定的违约责任或定金罚则承担责任。但至原告提起诉讼之日，被告依然未办理抵押登记注销手续，被告行为构成根本违约。

（四）被告辩称

被告张某洁同意解除双方签署的买卖合同及补充协议。但认为涉案合同不符合其真实意思表示，双方协商价格为770 万元，和网签价格相差较大。被告认为所有协议都是无效的，因为存在阴阳合同问题，涉案房屋实际成交价格和网签价格不一致，存在偷漏税情况，损害了国家利益。

（五）法院查明

2021 年 5月 27 日，原、被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定了房屋基本情况、抵押情况、价格、定金、付款方式、网签时间、房屋权属转移登记手续时间等内容。合同另约定出卖人根本违约的情形及违约责任。双方还签署了《补充协议》，约定了涉案房屋户籍问题及保证金。

协议签署后，原告按约定支付了定金和部分购房款。2021年 8 月、9 月，双方又签署了两份《补充协议》，对贷款金额、房款支付方式、解抵押时间等进行了调整。但被告最终未依约办理涉案房屋解抵押手续。

在诉讼过程中，因托管资金划转问题曾追加中介公司和银行作为第三人。后被告配合将托管资金返还原告，原告申请撤回该项诉讼请求及对第三人的起诉。

（六）裁判结果

1. 解除原告李某丽与被告张某洁之间房屋买卖合同关系。

2. 被告张某洁于本判决生效后 7日内双倍返还原告李某丽定金共计 300 万元。

二、案件分析

（一）合同效力的认定

当事人在房屋合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。原、被告应依真实购房价格770 万元履约。

（二）违约行为的确定

被告未能按照合同约定及补充协议的时间办理涉案房屋的解抵押手续，构成违约。双方明确约定了根本违约的情形及违约责任，被告的行为符合根本违约的条件。

（三）法律责任的承担

根据法律规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。原告的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。

三、办案心得

（一）明确合同约定

在本案中，律师通过仔细研究合同条款，明确了双方的权利义务。对于房屋买卖合同，尤其是涉及到抵押、付款方式、违约责任等重要条款，律师需要准确理解和把握，为当事人主张权利提供依据。

（二）关注合同履行情况

及时关注合同的履行情况，对于被告可能出现的违约行为保持警惕。在本案中，被告未能按时办理解抵押手续，律师通过收集证据，证明了被告的违约行为，为当事人的胜诉奠定了基础。

（三）证据收集与运用

在案件审理过程中，证据的收集和运用至关重要。律师应积极收集与案件有关的证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等，以证明当事人的主张。在本案中，律师通过收集双方的合同、补充协议、付款凭证等证据，证明了被告的违约行为和原告的损失，为当事人的胜诉提供了有力支持。

总之，在处理房屋买卖合同纠纷案件中，律师需要明确合同约定，关注合同履行情况，合理主张权利，收集和运用有力证据，以提高案件的胜诉率，为当事人提供优质的法律服务。