《北京房地产律师详析：父亲单位分房子女出资，老人故后借名买房遭其他继承人质疑》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情介绍

 （一）原告诉求

原告周某兰向法院提出诉讼请求：

1. 请求法院依法判令吴某菲给付北京市海淀区一号、二号房屋购房款182791.98元。

2. 请求法院依法判令吴某菲给付北京市海淀区一号、二号房屋装修款及一号房屋家具家电费共计254860元。

3. 请求法院依法判令吴某菲给付北京市海淀区一号、二号房屋增值款补偿1892万元。本案诉讼费由吴某菲负担。

 （二）事实与理由

1. 北京市海淀区一号、二号房屋是某单位分配的公房。原告周某兰是某单位员工，其父亲周某霖是某单位离休人员，两人有分房和购房资格。用某单位分配的A室（原告的公房）和B室（父亲的公房）置换了一号、二号房屋，约定两套房子购房款都由原告出，将来归原告所有，但因父亲可享受工龄折算优惠，两套房屋以父亲名义购买。

2. 房屋购买后，父亲居住在一号房屋，原告居住在二号房屋。2003年，父亲与吴某菲再婚。2016年1月和2018年2月，吴某菲办理了一号、二号房屋产权过户手续，将产权人变更为自己。原告认为自己出资购买并装修房屋，吴某菲的行为侵犯其权益，此前曾以所有权确认纠纷诉至法院，法院驳回其请求但明确出资问题可另行主张，故再次起诉。

 （三）被告辩称

被告吴某菲辩称不同意周某兰的诉讼请求，称一号、二号房屋是周某霖个人单位福利分房，是其与单位签订合同并缴纳购房款，周某兰并未出资购买及装修，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

 二、法院查明

1. 周某兰与周某霖系养父女关系。1996年周某霖与前妻离婚，2003年与吴某菲再婚，2017年10月周某霖去世。

2.1998年11月，周某霖与某单位签订《公有住宅楼房买卖合同》购买一号、二号房屋，1998年6月至2002年3月分次交纳全部购房款，后房屋登记在周某霖名下。2016年9月一号房屋过户至吴某菲名下，2018年2月二号房屋过户至吴某菲名下。

3. 二号房屋一直由周某霖居住使用，与吴某菲再婚后共同居住；二号房屋之前由周某兰及其爱人居住，后周某兰与爱人出国工作，回国时居住在二号房屋。

4. 庭审中，周某兰主张购房款全部由其及其爱人出资，称将现金交周某霖再交单位，并提交银行流水单，吴某菲不予认可。周某兰还主张出资装修一号、二号房屋，提交收条、装修申请表、收据等证据，吴某菲也不予认可。周某兰明确出资性质并非借款，是借周某霖名义买房。

5.2017年4月，周某霖曾以解除收养关系为由起诉周某兰，后因周某霖去世案件终结。2018年8月，周某兰以所有权确认为由起诉吴某菲，以借名买房约定要求确认房屋归其所有，后法院驳回其请求，二审维持原判。

 三、裁判结果

驳回原告周某兰的全部诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）举证责任与证据效力

1. 在本案中，举证责任的分配是关键因素之一。根据法律规定，当事人对自己主张的事实应当提供证据加以证明。周某兰主张一号、二号房屋由其出资购买和装修，并要求吴某菲给付相关款项及增值款补偿，但她所提供的证据未能得到吴某菲的认可，也未能达到足以证明其主张的程度。

2. 周某兰提交的银行流水单，仅能证明其资金的流动情况，但无法直接证明这些资金就是用于购买一号、二号房屋的购房款。对于装修方面的证据，如收条、装修申请表、收据等，吴某菲也提出了质疑，且这些证据可能存在真实性、关联性等方面的问题。在司法实践中，证据需要具有足够的可信度和关联性，才能被法院采纳作为认定事实的依据。

3. 律师在代理案件时，要提醒当事人注重证据的收集和整理，确保所提供的证据能够有力地支持自己的主张。对于对方提出的质疑，要有相应的证据进行反驳或解释。在本案中，周某兰的证据未能充分证明其出资购买和装修房屋的事实，因此承担了举证不能的法律后果。

 （二）借名买房约定的认定

1. 周某兰主张是借周某霖名义购买房屋，但其之前以借名买房合同关系诉至法院，经生效判决认定她与周某霖之间不存在借名买房的约定。这一事实对本案的判决具有重要影响。

2. 在法律上，借名买房的约定需要有明确的证据支持，如书面协议、双方的明确约定等。在本案中，周某兰未能提供足够的证据证明存在这样的约定，且法院已经在之前的诉讼中对借名买房关系进行了否定性认定。

3. 律师在处理类似案件时，要仔细审查当事人之间关于房屋购买和权属的约定。对于借名买房这种较为复杂的法律关系，要帮助当事人明确证据的收集方向和重点，确保在诉讼中能够有效地主张自己的权利。如果没有充分的证据证明借名买房约定的存在，当事人的诉求将难以得到法院的支持。

 （三）法律适用与判决合理性

1. 法院依据“当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果”这一法律规定，驳回了周某兰的全部诉讼请求。这体现了法律对当事人举证责任的严格要求，确保案件的判决是基于充分的证据和事实。

2. 从整个案件的事实和证据情况来看，吴某菲对周某兰的主张进行了合理的反驳，且周某兰未能提供有效证据证明其出资购买和装修房屋以及借名买房约定的存在。法院的判决符合法律规定和司法实践的原则，维护了法律的公正性和权威性。

3. 在房产纠纷案件中，法律适用的准确性至关重要。律师要准确理解和运用相关法律规定，为当事人提供合理的法律分析和诉讼策略。在本案中，被告吴某菲通过合理的答辩和对原告证据的质疑，成功地维护了自己的权益，法院的判决也体现了法律对证据和事实的尊重。

在房产纠纷案件中，当事人要充分重视证据的收集和整理，明确自己的权利主张和法律依据。律师要为当事人提供专业的法律服务，帮助当事人准确分析案件情况，制定合理的诉讼策略，确保当事人的合法权益得到充分的保护。如果您遇到类似的房产纠纷问题，建议及时咨询专业律师，获取准确的法律分析和有效的解决方案。