《借名买房律师案例：出资借亲属名购限价房，房价涨对方拒过户，起诉腾房》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情介绍

 （一）原告诉求

原告郭某金向法院提出诉讼请求：

1. 依法判令解除原、被告之间于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》。

2. 依法判令二被告立即将北京市通州M室房屋腾退归还给原告。

3. 本案诉讼费用由二被告承担。

 （二）事实与理由

1.2009年4月21日，原告郭某金与W公司签订《商品房预售合同（限价商品房）》，购买通州区M室房屋。

2.2011年5月23日，原告郭某金与被告林某豪、邹某杰签订《房屋转让协议书》，约定将M室房屋无偿转让给被告，相关权利义务由被告继受。

3.2012年7月4日，郭某金取得M室房屋所有权证书。

4. 因M室房屋系政策性保障房，不得借名买房，原告多次与被告协商归还房屋未果。被告曾起诉要求原告过户房屋，法院于2018年2月28日判决驳回被告请求，明确协议书履行不能。原告基于此再次协商解除协议书仍未果，故诉至法院。

 （三）被告辩称

1. 同意解除与腾退

被告林某豪、邹某杰辩称同意解除《房屋转让协议书》，但原告必须对二被告进行赔偿；同意腾退涉案房屋，但原告需按其反诉数额支付后才可腾退，并希望留出充足时间。

2. 反诉请求及理由

反诉请求：判令被反诉人返还支付的购房款等共计503746.52元；赔偿房屋增值部分220万元；赔偿房屋装修等经济损失74550元；诉讼费、评估费及律师费由被反诉人负担。

事实与理由：2011年5月23日签订协议书，约定房屋所有费用由被告实际偿付。现涉案房屋购房款及贷款均由被告支付完毕。法院判决协议书履行不能而非无效。被告认为原告背信弃义，耽误其购房机会，造成物质和精神损失，其出资及增值部分应得到补偿。

 （四）原告针对反诉辩称

原告郭某金针对被告反诉辩称，同意返还反诉人支付的购房款；不同意第2、3、4项反诉请求，理由是借名买房合同不能履行是因违反法律法规规定，原告基于亲属关系无偿提供名额，未收取利益，协议无法履行责任应由反诉人自行承担，反诉人明知是经济适用房且自身不具备购买条件，产生的损失应自行承担，增值损失无事实与法律依据，合同解除损失应由反诉人承担。

 二、法院查明

1. 当事人关系及购房背景

原告郭某金与案外人张某芳系夫妻关系，被告林某豪系张某芳外甥，林某豪与邹某杰系夫妻关系。因郭某金有购限价房资格，经协商借用其名义购房。

2009年4月21日，郭某金与W公司签订购房合同，购买通州区M室限价商品房，房屋成交价格403894元，首付款123894元，其余购房款280000元以公积金贷款方式支付。首付款由被告林某豪支付，公积金贷款亦由其偿还，现已全部清偿完毕。

2010年11月11日，W公司交付房屋，林某豪交齐面积补差款后装修并入住。被告为购置房屋支付了购房款、面积差价款、税款、公共维修资金、产权代办费、印花税、贷款担保服务费等共计503746.52元。

2. 协议签订情况

2011年5月23日，原告郭某金与被告林某豪、邹某杰签订《房屋转让协议书》，约定甲方将房屋无偿转让给乙方，相关权利义务由乙方继受；甲方在取得房屋权属证书五年后的三个月内将产权过户给乙方；若政策改变导致不能过户，甲方不得解除合同，应允许乙方永久居住并在政策允许后过户；住房所有费用由乙方实际偿付；乙方按时足额转付银行贷款款项等内容。被告称2009年曾与原告及张某芳口头协商一致，后为落实口头协议签订该协议书，内容一致。

3. 相关诉讼情况

2017年，林某豪、邹某杰起诉郭某金要求过户房屋，郭某金反诉要求确认协议书无效。法院判决驳回林某豪、邹某杰的全部诉讼请求，驳回郭某金的全部反诉请求。

4. 评估情况

经评估，房屋价值271万元，装修价值74550元。

 三、裁判结果

1. 原告（反诉被告）郭某金与被告（反诉原告）林某豪、邹某杰于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》于本判决生效之日解除。

2. 原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰购房款等共计503746.52元，于本判决生效之日起七日内执行清。

3. 原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰装修折价款74550元，于本判决生效之日起七日内执行清。

4. 原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰房屋增值折价款1153053元，于本判决生效之日起七日内执行清。

5. 被告（反诉原告）林某豪、邹某杰将位于北京市通州M室房屋腾退给原告（反诉被告）郭某金，于原告（反诉被告）郭某金支付完毕本判决第二、三、四项案款后30日内执行清。

 四、案件分析

 （一）合同解除的合法性与必要性

1. 政策性保障房的性质决定了其交易的特殊性和限制。在本案中，M室房屋为限价商品房，属于政策性保障房范畴。原告与被告签订的《房屋转让协议书》涉及借名买房，这种行为违反了相关政策规定和房屋的初始购买目的，导致合同目的无法实现。根据法律规定，因合同目的无法实现，当事人可以解除合同。在此案中，原告主张解除合同具有法律依据，且被告也同意解除，法院对此予以认可。

2. 律师在处理此类案件时，要明确政策性保障房的相关政策法规，判断合同的合法性和可履行性。对于借名买房等违反政策规定的合同，要向当事人解释清楚法律风险和可能的后果。在合同解除纠纷中，要依据法律规定和案件事实，为当事人提供合理的法律建议，维护当事人的合法权益。

3. 在实际生活中，人们应当充分了解政策性保障房的性质和交易限制，避免签订违反规定的合同，以免引发不必要的纠纷和损失。对于已经签订的违法合同，要及时采取法律措施，妥善解决纠纷，恢复到合法的状态。

 （二）合同解除后的财产处理与责任分担

1. 购房款及相关费用的返还

被告要求原告返还支付的购房款等共计503746.52元，原告同意返还，法院对此不持异议。这符合合同解除后财产处理的一般原则，即已经履行的部分应当根据情况进行返还或补偿。在借名买房合同解除的情况下，被告实际支付的购房款及相关费用应当返还给被告，以恢复到合同签订前的状态。

律师在处理此类纠纷时，要帮助当事人准确计算和主张应返还的款项，确保当事人的财产权益得到合理保护。同时，要注意审查相关费用的凭证和支付记录，确保证据的真实性和有效性。

2. 房屋装修价值的补偿

对于房屋装修价值，法院判决由原告向被告支付相应补偿，补偿数额依据评估鉴定结论确定为74550元。因为房屋装修是被告在居住使用期间进行的，且在合同解除后，装修无法单独返还给被告，所以给予被告装修价值的补偿是合理的。

律师在处理涉及房屋装修的纠纷时，要重视装修价值的评估和认定。可以建议当事人在必要时申请专业的评估机构进行评估，以确定合理的补偿数额。同时，要根据合同的约定和法律规定，为当事人争取合理的装修补偿权益。

3. 房屋增值利益的分配

关于房屋增值部分的分配是本案的一个重要问题。被告要求原告赔偿房屋增值部分220万元，法院根据双方的过错情况，酌情判决原告向被告支付房屋增值折价款1153053元。被告明知是借名买房且自身不具备购买条件，双方对合同履行不能均存在过错，因此房屋增值利益应平均享有。

在处理房屋增值利益分配纠纷时，律师要综合考虑双方的过错程度、合同履行情况、房屋增值幅度等因素。对于过错责任的认定，要依据法律规定和案件事实进行准确分析。在本案中，双方的过错导致合同无法履行，所以不能将全部增值利益归一方所有，而是进行了合理的分配。

对于当事人来说，在签订房屋转让协议等相关合同时，应当充分考虑到可能出现的风险和法律后果，尤其是涉及政策性保障房的交易。如果合同因违法而无法履行，双方都可能面临财产损失和责任承担的问题。

在政策性保障房转让纠纷案件中，律师需要全面了解案件事实，准确适用法律规定，妥善处理合同解除后的各项事宜，包括财产返还、补偿、增值利益分配和房屋腾退等问题。通过专业的法律服务，为当事人提供合理的解决方案，维护当事人的合法权益，同时也维护法律的严肃性和社会的公平正义。如果您遇到类似的房产纠纷问题，建议及时咨询专业律师，获取准确的法律分析和有效的解决方案。