《北京房地产律师聚焦：借子女名义买房后房屋因子女债务被查封如何应对》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情概述

 （一）原告诉求

原告苏某慧向本院提出诉讼请求：

1. 判令位于北京市丰台区一号房屋归原告所有，第三人孙某鑫配合办理该房屋的产权变更登记至原告名下。

2. 停止对涉案房屋的执行并解除查封。

 （二）事实与理由

1. 背景情况

2016年11月1日，朝阳区法院判令第三人孙某鑫偿还被告杨某杰借款250万元，该判决生效后杨某杰申请强制执行，朝阳区法院查封了涉案房屋。

2020年7月17日，苏某慧对执行裁定书所涉执行行为提出异议，9月1日被朝阳区法院驳回。

2. 苏某慧主张权利的理由

涉案房屋为经济适用房，购于2004年11月，当时孙某鑫在监狱服刑，因苏某慧年龄不符合贷款条件，用孙某鑫名字贷款，购房合同由苏某慧办理，首付款及房贷均由苏某慧支付和偿还，孙某鑫未出资，房屋应归苏某慧所有，孙某鑫无权处置。

涉案房屋是苏某慧唯一住房，一直由苏某慧及其家人共同居住，法院应先执行其他查封财产，而非拍卖该房产，否则将损害苏某慧合法权益。

孙某鑫一直在尽力还款，每月向法院账户转账一万元，不应以未偿还为由拍卖涉案房屋。

苏某慧认为根据法律规定，其投资购买涉案房屋应享有所有权，应受法律保护。

 二、被告辩称

被告杨某杰不同意苏某慧的全部诉讼请求，认为涉案房屋系孙某鑫个人购买并登记在其名下，登记状态为单独所有，与苏某慧无关。

 三、法院查明

1. 相关案件审理情况

2016年，杨某杰诉孙某鑫民间借贷纠纷案。2015年8月25日，孙某鑫与杨某杰签订《还款协议》，约定孙某鑫欠杨某杰260万元，如2015年9月10日前未找到第三方购房者，孙某鑫将涉案房屋以340万元出售给杨某杰偿还欠款，产权过户后杨某杰支付孙某鑫80万元。还约定了违约条款等。

该案经审理，确认杨某杰与孙某鑫存在民间借贷关系，借款本金为238万元，孙某鑫欠款共计260万元（杨某杰主张的22万元利息孙某鑫虽不认可但未合理说明）。孙某鑫2014年还款11万元与本案诉争欠款关联性不足，杨某杰认可孙某鑫2016年1月8日还款10万元。因杨某杰证据不足证明房屋买卖未履行系孙某鑫违约，故其主张违约金未获支持。2016年11月1日，朝阳区法院判令孙某鑫偿还杨某杰欠款250万元，该判决书已生效。

2. 执行及异议情况

2017年7月14日，朝阳区法院对涉案房屋进行查封。苏某慧以孙某鑫非房屋所有权人、自己是所有权人为由提出执行异议，请求解除查封。法院审查认为，根据不动产登记簿判断，涉案房屋所有权人为孙某鑫，苏某慧异议缺乏依据，2020年9月1日驳回其执行异议申请。

3. 涉案房屋相关情况

涉案房屋现登记在孙某鑫名下，为单独所有，2010年2月1日取得所有权登记，房屋性质为经济适用房。

2004年12月21日，孙某鑫与A公司签订《商品房买卖合同》，购房款455080元，首付155080元于2004年11月22日支付，余款30万元采用按揭付款方式，45日内支付。

2005年1月，孙某鑫与某银行、A公司签订《楼宇按揭担保借款合同》，借款23万元用于购买涉案房屋，贷款期限300个月，从2005年2月7日至2030年2月7日，月还贷款本息1386.42元。

2009年10月1日，苏某慧与孙某鑫签订《协议书》，约定苏某慧独立出资购买涉案房屋，因贷款政策问题以孙某鑫名义登记产权及贷款，实际产权归苏某慧，孙某鑫代持至贷款还清后过户给苏某慧，孙某鑫出狱后有居住权，不具有偿还贷款、买卖等处分权利。

4. 庭审证据情况

苏某慧出示户口本证明孙某鑫是其儿子，杨某杰认可。

出示银行交易流水单及发票证明购房款支付情况，杨某杰不认可，认为即使苏某慧出资也是孙某鑫借款，房屋产权以登记为准。

出示涉案房屋剩余还款计划，杨某杰认可。

出示判决书证明购房期间孙某鑫服刑，杨某杰称不清楚服刑情况，但认为购房等手续是孙某鑫办理，产权证载明其单独所有。庭审中，苏某慧称其与丈夫、孙某鑫之妻、两个孙子共五人居住在涉案房屋，且无其他住房，涉案房屋已开始司法拍卖。

 四、裁判结果

1. 停止北京市朝阳区人民法院执行案件中对位于北京市丰台区一号房屋的执行并解除查封。

2. 位于北京市丰台区一号房屋归原告苏某慧所有，第三人孙某鑫于本判决生效之日起七日内配合原告苏某慧办理该房屋的产权过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告苏某慧名下。

 五、案件分析

 （一）不动产登记簿与真实权利状态的审查

1. 一般情况下，对于案外人已登记的不动产的异议，法院按照不动产登记簿判断其异议是否成立。但当当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，且其为该不动产物权的真实权利人时，可请求确认其享有物权并应得到支持。在本案中，争议焦点即在于苏某慧是否为涉案房屋的实际权利人。

2. 虽然涉案房屋的买卖合同、按揭担保借款合同是“孙某鑫”所签，相关票据上购房款及税费支付人也显示为“孙某鑫”，但综合多方面因素可知实际情况并非如此简单依据登记来判断权属。

 （二）苏某慧为实际权利人的证据分析

1. 购房时孙某鑫的状态

房屋买卖合同于2004年底签订，按揭担保借款合同在2005年初签订，而此期间孙某鑫因刑事犯罪被采取强制措施，无法实际参与购买涉案房屋，这表明涉案房屋的买卖合同及购房手续并非由孙某鑫亲自办理，从实际操作层面削弱了孙某鑫是实际购房人的可能性。

2. 购房款支付情况

苏某慧出示的购房款支付相关证据显示，孙某鑫并未实际支付涉案房屋的购房款和偿还按揭贷款，而是由苏某慧实际支付和偿还。这是证明苏某慧实际拥有房屋权益的重要财务方面的证据，体现了苏某慧在房屋购买过程中的实际投入和对房屋的实质权利。

3. 《协议书》的效力

苏某慧与孙某鑫于2009年10月1日签订的《协议书》具有关键作用。此时孙某鑫已刑满出狱，该协议明确约定孙某鑫系替苏某慧代持涉案房屋的所有权。从协议签订时间和内容看，双方并非为违法目的约定代持，也不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，具有一定的合法性和合理性。该协议进一步明确了房屋的实际归属和双方的权利义务关系，为苏某慧主张房屋实际权利提供了有力的书面依据。

 （三）综合判断及法律适用

1. 综合以上各项证据，苏某慧出示的证据能够相互印证，形成了较为完整的证据链条，足以证实涉案房屋的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，苏某慧为涉案房屋的真实权利人。

2. 同时，考虑到涉案房屋系苏某慧及其同住人的唯一住房这一实际情况，从保障当事人基本居住权益和公平正义的角度出发，法院认定苏某慧对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，对其诉讼请求予以支持是合理合法的。

在处理此类房产纠纷案件时，律师需要全面、细致地审查案件的各个方面，包括合同签订、款项支付、当事人之间的协议以及相关的法律规定和实际情况。对于不动产登记簿与真实权利状态不符的情况，要善于收集和整理能够证明当事人真实权利的证据，从法律和事实两个层面进行深入分析和论证，以维护当事人的合法权益。在本案中，通过对一系列证据的梳理和法律适用的准确把握，法院做出了公正合理的判决，为类似案件的处理提供了有益的参考。如果您遇到类似房产纠纷问题，欢迎来电咨询，我们将凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为您提供优质的法律服务。