《房产纠纷律师解读：房价上涨卖方转售，原买方能否起诉求赔偿》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情介绍

 （一）原告诉求

原告齐某聪向法院提出诉讼请求：

1. 判令双方所签房屋买卖合同于2021年2月8日解除，被告退还购房款120万元，并赔偿经济损失50万元及购房款的利息。

2. 案件诉讼费由被告负担。

 （二）事实与理由

1.2016年5月10日，赵某玲、张某杰、张某君、张某英、张某鹏与齐某聪签订房屋买卖合同，将共同共有的安置房以190万元出售给齐某聪，合同对房屋交付等事项有明确规定。合同订立后，齐某聪履行付款义务，已支付120万元（加上利息在合同中确认支付160万元，有被告签收证据）。

2. 现被告违约将房屋卖给他人，导致齐某聪无法取得房屋产权，故要求解除合同、退还购房款、支付利息及赔偿经济损失，再次诉至法院。

 （三）被告辩称

1. 张某鹏辩称：不同意2021年2月8日解除合同，只收到10万元购房款，同意返还，其他款项是高利贷、利息太高，不同意支付，不同意承担诉讼费。

2. 张某杰辩称：没有收到齐某聪购房款的证据。

3. 张某英辩称：不清楚所有事情，签房屋拆迁合同时是空白纸按手印，不知道手印用途，要求齐某聪出示160万元银行流水对账，不同意原告诉求。

4. 张某君辩称：未参与拆迁洽谈，母亲赵某玲代签代谈，原告需出示120万元打款凭证证明购房真实性，若合同不真实则与自己无关，自己未继承房屋拆迁腾退所得及卖房款。

 二、法院查明

1. 房屋征收及合同签订情况

  2015年11月24日，房屋征收实施单位与赵某玲、张某杰、张某君、张某英签订《住宅房屋征收补偿协议》，约定产权调换房屋为涉案房屋。

  2016年5月10日，张某鹏、赵某玲、张某杰、张某君、张某英与齐某聪签订《房屋买卖合同》（手写版），约定将涉案房屋以190万元出售给齐某聪，先期房款已收到160万元，待过户后收取剩余30万元，双方签字按手印，证明人签字按手印。张某英主张签字按手印时合同空白，张某君认可本人签字。

  同日，赵某玲、张某杰、张某英、张某君与齐某聪签订另一份《房屋买卖合同》，约定售价190万元及付款方式、违约责任等，落款处相关人员签字按手印。张某英、张某君称该份合同非本人签字。

  定金收条载明齐某聪支付购房定金10万元，买卖双方及证明人签字按手印。

  2016年5月10日，赵某玲收到齐某聪房款160万元，证明人签字按手印。

2. 后续房屋交易及纠纷情况

  2019年9月4日，赵某玲、张某鹏、张某杰、张某君、张某英将涉案房屋以240万元出售给秦某刚，张某杰认可收到240万元购房款，秦某刚实际占有房屋。

  2020年1月8日，齐某聪起诉要求被告交付涉案房屋，法院审理查明张某英申请对合同指纹鉴定，鉴定意见书载明张某英签名字迹上指印是其右手食指所留，另一指印不具备鉴定条件。法院最终判决驳回齐某聪交付房屋的诉讼请求，该判决已生效。

  赵某玲于2022年1月26日死亡，其夫为张某鹏，子女为张某杰、张某英、张某君。

3. 购房款支付争议及证据

  齐某聪主张已给付被告120万元，提供以下证据：

    2019年10月21日，赵某、路某书写证明，称齐某聪签订合同前付定金10万元，签订后以现金方式支付150万元，待过户后再支付余款30万元。

    2020年11月29日，赵某书写证明，说明齐某聪与赵某玲房屋买卖经其介绍达成，约定拆迁款到位后一次性付余款，后赵某玲急需用钱向齐某聪借钱，赵某玲将所借赵某和路某的钱转至齐某聪身上，齐某聪偿还赵某和路某借款后得到赵某玲认可。

    2020年11月29日，赵某出具证明，说明齐某聪和张某杰借款243万元一事与房屋买卖的关联及保障情况。

    借条九张，证明借条上的钱是齐某聪代为偿还的。

  被告主张仅给付10万元定金，剩余是借款，认可齐某聪代为偿还的685000元是购房款（包含10万元定金）。

  证人赵某出庭作证称：是买卖双方介绍人，合同是其按双方要求书写，齐某聪先给赵某玲10万元定金时其在场，赵某玲还其2万，剩余转给齐某聪，齐某聪拆迁后还其12万元，代其向他人支付10万元，共给其22万元。

  证人路某出庭作证称：赵某玲在签订合同后向其借款，齐某聪代赵某玲向其偿还40多万元，另给付定金。

 三、裁判结果

1. 确认出卖人赵某玲、张某鹏、张某杰、张某英、张某君与买受人齐某聪于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》于2021年2月8日解除。

2. 张某鹏、张某杰、张某英、张某君于判决生效后十日内返还齐某聪购房款720000元及利息。

3. 张某鹏、张某杰、张某英、张某君于判决生效后十日内给付齐某聪损失110000元。

4. 驳回齐某聪的其他请求。

 四、案件分析

 （一）合同效力及当事人责任认定

1. 合同效力方面，齐某聪与张某鹏等签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属合法有效。张某英虽称签字时合同空白，但现有证据显示手写版合同上其签字按手印为本人所按，故应认定其为合同当事人。赵某玲死亡后，其作为合同当事人的权利义务由其继承人张某鹏、张某杰、张某英、张某君承继，同时他们作为合同当事人，应按合同相对性承担相应责任。

2. 在房屋买卖交易中，合同的有效性是解决纠纷的基础。律师在处理此类案件时，首先要审查合同的签订过程、条款内容是否符合法律规定和当事人真实意愿。对于当事人对合同签订情况的异议，要结合相关证据进行综合判断，如本案中张某英的主张，需通过鉴定及其他证据来确定其在合同中的地位和责任。

3. 对于涉及多人共同作为出卖人的情况，要明确各出卖人的责任分担。在继承关系中，继承人对被继承人的合同义务承担责任，律师要准确把握继承人的范围和责任范围，确保当事人的合法权益得到保障或责任得到合理承担。

 （二）合同履行不能与解除

1. 涉案房屋已出售给秦某刚并由其实际占有，导致齐某聪与被告之间的合同无法履行，齐某聪要求解除合同的诉求合理，法院予以支持。解除合同的时间以被告收到起诉状之日为准，这符合法律关于合同解除的相关规定。

2. 当合同出现履行不能的情况时，律师要根据具体情况为当事人分析解除合同的法律依据和后果。对于解除时间的确定，要依据法律规定和案件实际情况，确保当事人的权益得到妥善处理。在本案中，准确认定合同解除时间对于后续的赔偿等问题具有重要意义。

3. 同时，律师要提醒当事人在签订房屋买卖合同时，要充分考虑房屋的产权状况和可能存在的风险，避免因房屋产权纠纷等导致合同无法履行，给自身带来损失。

 （三）购房款的认定与返还

1. 关于购房款金额的认定，是本案的一个关键问题。被告确认收到10万元定金，法院予以确认。对于剩余购房款，根据赵某玲出具的借条共计685000元，结合赵某玲之前案件中的自认及本案中的自认，以及证人证言等证据，确认除定金外为620000元，故被告应返还齐某聪购房款共计720000元。

2. 在购房款纠纷中，证据的收集和审查至关重要。齐某聪提供了多份证明、借条及证人证言来证明购房款的支付情况，律师在处理此类案件时，要帮助当事人整理和分析相关证据，确保证据的真实性、关联性和合法性。对于被告提出的借款等异议，要通过证据对比和法律分析进行反驳。

3. 法院在认定购房款时，综合考虑了多种证据，包括书面证明、借条、当事人自认及证人证言等，这体现了法院在审理案件时对证据的全面审查原则。律师在代理案件时，要引导当事人提供充分的证据，并对证据的效力进行准确评估，为当事人争取有利的判决结果。

 （四）违约赔偿与责任分担

1. 被告违约导致合同不能履行，应返还齐某聪购房款并支付利息损失，自齐某聪主张返还之日至2021年2月8日的利息，法院予以支持。这体现了法律对违约方的惩罚和对守约方的保护，确保守约方的经济损失得到一定补偿。

2. 对于齐某聪要求赔偿损失50万元的诉求，因被告违约出售房屋实际取得购房款240万元，与本案合同中购房款的差价是齐某聪合同履行后可获得的利益。但齐某聪明知涉案房屋是拆迁房屋尚无所有权手续仍购买，存在过错，法院对其合理部分损失予以支持。

3. 在违约赔偿案件中，律师要准确分析违约方的违约行为和给守约方造成的损失，同时要考虑守约方是否存在过错及对损失的影响。本案中，齐某聪的过错对赔偿金额的认定产生了影响，律师在处理类似案件时，要全面评估案件情况，为当事人提供合理的赔偿建议和诉讼策略，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。

在处理房屋买卖合同纠纷案件时，律师需要全面审查合同的签订、履行情况，仔细分析各方的证据和责任，准确适用法律规定。对于涉及合同解除、购房款返还、违约赔偿等问题，要根据具体情况为当事人制定合理的诉讼方案，维护当事人的合法权益。本案为类似案件的处理提供了重要的参考范例，提醒我们在房屋交易中要注意合同的签订和履行，以及证据的保留和运用。如果您遇到类似房屋买卖纠纷问题，建议及时咨询专业律师，获取准确的法律分析和有效的解决方案。