北京房产律师——父母去世后部分继承人伪造公证书出售房屋买方是否构成善意取得如何认定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

原告孙某杰、孙某洲、孙某文向本院提出诉讼请求：确认被告孙某晨与张某达之间就北京市东城区H号房屋订立的房屋买卖合同无效。

事实与理由：三原告与被告孙某晨是兄弟姐妹。父母孙某德（2014年去世）、袁某伊（1999年去世）生前留有涉案房屋，未立遗嘱，四子女应各享四分之一产权份额，但未办理继承手续。2017年，三原告欲办继承手续时，发现房屋被孙某晨出售给张某达。孙某晨伪造继承材料公证后过户，现公证书已被撤销。三原告认为孙某晨与张某达恶意串通处分房屋，侵犯其合法权益，故起诉。

 二、被告辩称

 （一）孙某晨未出庭应诉，无书面答辩。

 （二）齐某静、张某兰辩称

1.登记在孙某晨名下房产证真实有效，张某达有理由相信，双方无恶意串通。

2.购房前张某达亲自看房，无人居住，购房后孙某晨交付钥匙。

3.孙某晨如何继承与张某达无关，不同意原告请求。

 三、法院查明

1.家庭关系及房屋情况：孙某德与袁某伊育有三原告和孙某晨。袁某伊1999年去世，孙某德2014年去世。涉案房屋原登记在孙某德名下，面积56.92平方米。

2.继承公证及房屋过户情况：

2016年3月29日，孙某晨申请继承公证，某公证处出具《继承公证书》，称孙某德夫妻育有子女二人（孙某晨、孙某杰），孙某杰放弃继承，房屋由孙某晨继承。但实际情况是孙某晨伪造材料，公证书后被撤销。

2016年4月13日，孙某晨持公证书将房屋登记至自己名下。2016年6月20日，孙某晨与张某达订立《存量房屋买卖合同》，价格360万元，合同中交付、违约责任条款空白，且订立《存量房交易结算资金自行划转声明》。2016年7月4日，双方申请办理房屋所有权转移登记并缴税，7月5日房屋登记在张某达名下，房屋存在数个抵押权。

3.张某达购房相关情况：

2019年9月24日张某达死亡。此前询问中，张某达称购房前与孙某晨看房，房屋无人居住，过户后孙某晨交付钥匙。关于购房款，张某达称全款由中介及案外人垫资（垫资金额和付款形式前后陈述不一致），房屋过户后抵押取得贷款归还出借人，但无法提供中介信息。张某达称有孙某晨收条但遗失，合同也遗失。

被告齐某静、张某兰提交银行流水证明张某达还款情况，三原告不认可，认为大额购房应留证据，张某达无法提供付款证据不合理，且原告称房屋由孙某晨女儿居住，张某达和孙某晨从未看房，2017年12月抵押权人要求腾房，原告才知房屋被卖。

4.公证档案材料问题：法院调取继承公证档案，经三原告辨认，办理公证的“孙某晨”、“孙某杰”均非本人。

5.张某达家庭情况：张某达于2019年去世，其父已去世，其母齐某静、其女张某兰，张某达与前妻2004年离婚。

 四、裁判结果

确认被告孙某晨与案外人张某达（已去世）之间就位于北京市东城区H号房屋订立的房屋买卖合同无效。

 五、案件分析

 （一）共有关系与无权处分

涉案房屋原属孙某德，其与配偶去世后，未进行继承分割，三原告与孙某晨形成共有关系。孙某晨虽通过伪造继承公证材料将房屋过户至自己名下，但公证书被撤销，这表明孙某晨实际上并无权处分该房屋。

 （二）买卖合同效力的判断

1.根据司法解释，出卖人无所有权或处分权不必然导致买卖合同无效。然而，在本案中：

张某达未能提交支付购房款的证据，这在房屋这种大额交易中是极不合理的。正常的房屋买卖，付款环节通常有相应的支付凭证、转账记录等，而张某达无法提供，严重影响其陈述的可信度。

对于房屋交易磋商过程、合同文本、房屋交付、支付房款等关键细节，张某达未给出合理、充分的解释。例如，合同遗失、收条遗失等说法，在如此重大的交易中显得过于随意。

结合孙某晨未出庭应诉，以及涉案房屋被多次抵押等复杂情况，可以推断出存在诸多不符合正常房屋买卖交易的疑点。

2.综合这些因素，足以认定被告孙某晨与张某达之间针对涉案房屋的买卖合同存在恶意串通。这种恶意串通损害了三原告的合法权益，因此三原告要求确认合同无效的诉讼请求是正当合理的，法院予以支持符合法律规定和公平正义原则。

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件时，律师应重点关注房屋产权的来源与流转过程、交易双方的行为表现和证据提供情况。对于涉及继承、无权处分和可能存在的恶意串通等复杂问题，要深入分析各个环节的合法性和合理性，通过收集和审查证据来维护当事人的合法权益。在本案中，证据的缺失和不合理之处成为判断合同效力的关键因素，律师需要引导当事人注意证据的保存和整理，以应对可能出现的纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！