北京房地产律师——购买房屋未过户前卖方通过假离婚方式转移，能否起诉要回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告贾某君向本院提出诉讼请求：判决吴某芳与赵某霖在离婚协议中约定的无偿转让北京市昌平区一号房产给赵某霖的行为无效，并予以撤销离婚双方就该房产在二人之间分割的约定。

事实与理由：2015年3月13日，贾某君与周某强签订《房屋买卖协议》，购买北京市昌平区一号房产，于2015年4月30日付清全款600000元，装修后居住至今，周某强承诺满五年后办理过户。2018年8月13日，法院因周某强欠款且通过离婚转让房产致偿债能力降低，查封该房屋。贾某君后得知周某强挂失补发房产证，经结婚离婚等操作将房产无偿转让给吴某芳，吴某芳又以结婚离婚方式转给赵某霖，严重损害其利益。

二、被告辩称

（一）吴某芳辩称

不同意贾某君诉讼请求。称与赵某霖合法取得房产，通过婚姻过户，与贾某君无关。贾某君与周某强的买卖合同因涉案房屋是经济适用住房而无效。自己与赵某霖无恶意串通，未损害贾某君利益，对贾某君和周某强债务不知情。

（二）赵某霖辩称

吴某芳与周某强存在房屋买卖合同关系，吴某芳支付合理价款，并非无偿转让。贾某君诉讼请求与事实不符，存在一房二卖。周某强和吴某芳结婚、离婚合法，法律未禁止以买卖房屋为目的的结婚、离婚，周某强与吴某芳的离婚协议符合法律规定，不存在无权转让及无效或可撤销条件。

（三）第三人周某强述称

贾某君陈述的其与吴某芳情况基本属实，吴某芳与赵某霖后续事情不知情，不发表意见。

三、法院查明

1.2013年5月4日，周某强购得北京市昌平区一号经济适用住房。

2.2015年3月13日，周某强与贾某君签订《房屋买卖协议》，约定周某强将房屋作价600000元卖给贾某君，贾某君一次性付款，周某强4月底前交房屋原始材料，五年后过户，费用由贾某君承担，房屋所有权证书由贾某君保管。之后，贾某君付款并入住，周某强交付证书。

3.2017年9月25日，周某强称房产证丢失补办，11月27日领新证。

4.2018年1月10日，周某强与吴某芳结婚并签订离婚协议书，约定离婚后房屋归吴某芳所有，当日办理离婚登记及房屋所有权转移登记至吴某芳名下。

5.2018年8月20日，吴某芳与赵某霖结婚并签订离婚协议书，约定离婚后房屋归赵某霖所有，当日办理离婚登记，24日申请办理房屋所有权转移登记至赵某霖名下，后赵某霖向贾某君主张腾退。

6.审理中，吴某芳述称周某强找其配合通过结婚、离婚方式将房屋转移登记至赵某霖名下，周某强认可转移事实但否认是自己找吴某芳办理，吴某芳认可办理时无购房资质。

四、裁判结果

1.吴某芳与赵某霖于2018年8月20日签订的离婚协议书中就北京市昌平区一号房屋所有权归赵某霖所有的约定无效；

2.驳回贾某君的其他诉讼请求。

五、案件分析

（一）合同效力与房产转让行为的合法性审查

1.贾某君与周某强的房屋买卖协议涉及经济适用住房，经济适用住房的交易有一定的限制和规定。虽然贾某君已支付房款并实际居住，但在未满足相关条件时，该合同的效力存在一定瑕疵。然而，这并不影响对吴某芳与赵某霖后续房产转让行为的审查。

2.吴某芳与赵某霖通过结婚、离婚的方式进行房产所有权转移，这种行为并非基于正常的房屋买卖交易。从法律角度看，他们的行为存在诸多问题。首先，双方恶意串通规避房屋交易税费，导致国家税收流失，违反了税收法律法规和社会公共利益。其次，在不符合购房资质的情况下，规避限购政策，扰乱了房地产市场的正常秩序，损害了社会公共利益和宏观调控政策的实施。再者，涉案房屋当时尚不符合经济适用住房入市规定，且未变更房屋性质并补交土地出让金，损害了国家利益。

3.从吴某芳本人陈述及相关事实可知，周某强、吴某芳和赵某霖三人的房屋所有权变更操作存在共谋迹象，其恶意明显，且损害了贾某君的利益。这种通过不正当手段进行的房产转让行为，不能得到法律的支持。

（二）离婚协议中房产约定的效力认定

1.根据法律规定，合同的订立和履行不得损害国家、集体或第三人利益，不得违反法律强制性规定和社会公共利益。吴某芳与赵某霖在离婚协议中对涉案房屋权属的约定，明显违反了上述原则。

2.他们的行为符合合同无效的多种情形，如恶意串通损害国家、集体和第三人利益，以合法形式掩盖非法目的（规避税费和限购政策），损害社会公共利益等。因此，该约定应被认定为无效。

3.由于合同无效是自始无效，不存在撤销的问题。所以对于贾某君要求撤销该约定的其他诉讼请求，法院不予支持是符合法律规定的。

在处理此类房产纠纷案件时，律师要全面审查案件事实，包括房屋的性质、交易过程、各方当事人的行为和意图等。对于涉及经济适用住房等特殊房产的交易，要严格依据相关法律法规进行分析。对于通过不正当手段进行的房产转让行为，要从法律规定和社会公共利益等多方面进行考量，准确判断其效力，维护当事人的合法权益和社会公平正义。同时，要提醒当事人在进行房产交易时，务必遵守法律法规，避免陷入不必要的法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！