房产纠纷律师——购买没有房产证的安置房，能办证后对方不配合能否起诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

原告刘某春向本院提出诉讼请求：

1.确认刘某春与杨某芬、赵某耀于2015年签订的A号房屋买卖合同有效。

2.判令H公司立即协助杨某芬到房屋登记主管部门办理A号房屋的不动产权登记手续，将该房屋过户登记至杨某芬名下。

3.判令杨某芬于A号房屋登记至其名下后7日内协助刘某春到房屋登记主管部门办理A号房屋的不动产权登记手续，将该房屋过户登记至刘某春名下。

4.杨某芬、赵某耀、赵某虎承担保全费和诉讼费。

事实和理由：杨某芬与赵某耀是夫妻。2015年1月13日，杨某芬作为搬迁被安置人，与H公司签订定向安置房买卖合同购得A号房屋。2015年5月9日，经中介居间服务，刘某春与杨某芬、赵某耀签订存量房屋买卖合同，约定刘某春以135万元购买该房屋，具备过户条件时杨某芬、赵某耀协助办理过户，还约定了付款时间、交房时间等。合同签订后，刘某春按约支付110万元和15万元购房款，杨某芬交房并交付定向安置房买卖合同原件，刘某春居住使用至今。2021年4月该批房屋可办产权证，杨某芬得知后要求变更至赵某虎名下，不配合过户还要求解除合同，侵犯了刘某春合法权益，故诉至法院。

 二、被告辩称

 （一）杨某芬、赵某耀、赵某虎共同辩称

刘某春不配合办理手续，要求认定合同无效。称办理房本需拆迁合同在刘某春处其不出示，且A号房屋是赵某虎的，分家合同有写，不同意刘某春诉讼请求。

 （二）H公司述称

不同意刘某春诉讼请求，称此前不知双方买卖合同，依拆迁合同正常办理过户手续，因涉案房屋未提交相应手续处于未过审状态。

 三、法院查明

1.2015年1月13日，杨某芬与H公司签订《定向安置房买卖合同》购买A号房屋。

2.2015年5月9日，杨某芬（出卖人、甲方）、赵某耀（共有人、甲方一致行动人）与刘某春（买受人、乙方）、中介公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将A号房屋（定向安置房，甲方未完成产权登记，乙方知晓）出售给乙方，成交价格135万元。付款方式为分三次：合同签订当日付首付110万元，甲方交定向安置房买卖合同；2015年8月3日前付15万元；甲方完成首次产权登记具备过户条件时，乙方付剩余10万元。合同还约定甲方应在2015年5月30日前交房，满足过户条件时协助过户等事宜。合同附件二有赵某虎等四人声明同意杨某芬、赵某耀售房并协助刘某春过户。

3.2015年5月9日，刘某春转账110万元给杨某芬，杨某芬出具收条。8月2日，刘某春再转账15万元，杨某芬又出具收条。合同签订后，刘某春入住，杨某芬、赵某耀交《定向安置房买卖合同》给刘某春。

4.2021年4月，A号房屋可办产权证。4月27日，杨某芬申请将房屋产权人变更为赵某虎。4月30日，杨某芬登报声明遗失《定向安置房买卖合同》。5月8日，杨某芬、赵某耀与赵某虎签订《房屋产权变更协议书》，约定将房屋变更至赵某虎名下。庭审中，刘某春表示房屋过户至名下后会付尾款10万元。

 四、裁判结果

1.刘某春与杨某芬、赵某耀签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；

2.本判决生效后七日内，H公司协助杨某芬将A号房屋过户至杨某芬名下；

3.第二项履行完毕后七日内，杨某芬协助刘某春将A号房屋过户至刘某春名下。

 五、案件分析

 （一）合同效力认定

1.刘某春与杨某芬、赵某耀签订的房屋买卖合同符合法律规定的有效要件。首先，合同当事人具有相应民事行为能力，意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形。其次，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。依法成立的合同自成立时生效，因此该合同已生效，对双方具有法律约束力。

2.对于被告提出的合同无效理由，如刘某春不配合提供拆迁合同等，并非法定的合同无效事由。在合同履行过程中，双方应按照约定全面履行自己的义务，不能因一方主观认为另一方未配合某些非合同主要义务的行为而主张合同无效。

 （二）合同履行及违约责任

1.杨某芬、赵某耀作为出卖人，有义务按照合同约定向刘某春交付房屋并转移所有权。在房屋具备办理产权登记条件时，应积极协助刘某春办理过户手续，而不应擅自申请将房屋产权变更至他人名下，其行为构成违约。

2.根据合同约定和法律规定，杨某芬、赵某耀应承担继续履行的违约责任，即将房屋所有权变更为刘某春。H公司作为房屋开发企业，在其与杨某芬的定向安置房买卖合同关系中，有义务按照法院判决协助杨某芬办理初始产权登记，以便后续杨某芬能协助刘某春办理过户。

3.关于赵某虎提出房屋是其所有的主张，即使存在分家合同等情况，但赵某虎等四人签署的声明明确表示同意杨某芬、赵某耀将房屋出售给刘某春并协助过户，这表明赵某虎在一定程度上对房屋的出售是认可的，其辩解意见难以得到支持。

在处理此类房产买卖纠纷案件时，律师要重点审查合同的效力、履行情况以及各方的权利义务关系。对于合同效力的认定，要严格依据法律规定，同时考虑合同签订的背景和当事人的真实意思表示。在合同履行过程中，一方违约时，要准确判断违约责任的承担方式，保障守约方的合法权益。对于涉及多方主体和复杂法律关系的案件，如本案中既有房屋买卖双方，又有房屋开发企业和可能存在的其他相关人员，要全面梳理法律关系，综合运用法律规定和证据，做出合理的法律判断和解决方案。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！