遗产继承律师——爷爷与孙子签署遗赠扶养协议将农村房屋给孙子引发的效力纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

1.本诉

 原告朱某亚向本院提出诉讼请求：

 判令位于北京市通州区M号院内北房四间中的东侧二间、倒座房四间中的东侧二间所有权及其相关权益均归朱某亚一人继承所有。

 本诉案件受理费由陈某娟承担。

 事实和理由：朱某亚为朱某坤的长孙，陈某娟系朱某坤之妻，二人于2009年登记结婚，朱某坤于2018年去世。朱某坤与朱某亚于2016年签订《房屋赠予协议》，约定朱某坤赠予朱某亚北京市通州区M号房产正方2间和倒座房2间，朱某亚自愿承担赡养爷爷的义务。协议签订后，朱某亚于2017年3月对房屋全额出资装修并实际入住，2017年6月19日将户口迁移至该地址，且在朱某坤去世后承担了所有后事及费用，完成了为朱某坤养老送终的义务。因此，朱某亚认为房屋所有权及其相关权益应归其所有，因与陈某娟就房屋权属发生争议协商未果，故诉至法院。

2.反诉

 被告陈某娟辩称并提出反诉请求：

 不同意朱某亚的诉讼请求，认为涉案2016年的《房屋赠予协议》无效，应按法定继承处理遗产。

 确认朱某亚与朱某坤2016年签订的《房屋赠与协议》无效。

 确认北京市通州区M号院内北房四间的东数两间、倒座房四间中的东数两间为朱某坤遗产。

 反诉案件受理费由朱某亚承担。

 事实和理由：陈某娟认为朱某亚不是S村农业户口，也不是S村集体经济组织成员，根据土地管理法规定不能取得涉案房屋及宅基地使用权，且朱某亚的主张侵犯了其继承权。

 法院查明

1.房屋权属历史情况

 2003年，案外人秦某静与朱某坤离婚纠纷一案，经法院审理判决：坐落于北京市通州区潞城镇S村北房四间中的西侧二间、西厢房三间、倒座房四间中的西侧二间归秦某静所有；北房四间中的东侧二间、倒座房四间中的东侧二间归朱某坤所有。一审判决后秦某静上诉，二审维持原判。

2.当事人关系及朱某坤去世情况

 陈某娟与朱某坤系夫妻关系，于2009年登记结婚，婚后无子女。2018年朱某坤死亡。朱某涛系朱某坤之子，于1973年出生，2001年死亡。朱某涛与钱某芳系夫妻关系，朱某亚系二人之子。朱某亚当前户籍类型为非农业家庭户，户籍地址为北京市通州区M号。

3.协议签订情况

 2016年，朱某坤（赠与人、爷爷）与朱某亚（乙方、孙子）签订《房屋赠予协议》，主要内容包括朱某坤将北京市通州区M号房产正房东部两间和倒座房2间赠予朱某亚，朱某亚承担赡养义务等。

 2016年，朱某坤（赠与人）与朱某亚（受赠人）签订《房产赠予声明》，声明将名下正房2间和倒座房两间赠与孙子朱某亚，保证房产无产权纠纷等。

4.房屋实际情况及当事人主张证据

 在审理过程中，朱某亚提交照片、收据及采购清单，主张其已实际接受、控制房屋并进行改造、装修、修缮等。陈某娟表示不清楚具体情况。

 朱某亚提交丧葬费票据，主张履行了与朱某坤签订的协议内容，涉案房屋应归其所有。陈某娟表示相关材料与本案无关。

 裁判结果

1.朱某坤与朱某亚于2016年签订的房屋赠与协议即“房屋赠予协议”无效。

2.驳回朱某亚的全部诉讼请求。

3.驳回陈某娟的其他反诉请求。

 案件分析

1.协议性质的认定

 原告主张及依据：朱某亚主张涉案相关协议应被认定为遗赠，理由是协议明确约定了他为朱某坤养老送终，且他事实上履行了相应义务。他认为协议不仅有房产安排，还有赡养义务的约定，符合遗赠的特征。

 被告主张及依据：陈某娟认为涉案协议仅属于普通赠与协议，不符合遗赠抚养协议的要求，且因朱某亚非集体经济组织成员无权取得房产，故协议无效。

 法院认定及理由：经审查协议约定内容，法院认为相关协议约定了赠与意思且属于及时交付的赠与，有关受赠与人为赠与人养老送终的约定应属于附条件赠与，故涉案相关协议不属于遗赠，而属于附条件赠与协议。

2.合同效力的审查

 法律规定的适用：宅基地使用权是与集体经济组织成员身份相联系的权利，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。

 协议效力的判定：朱某亚并非涉案诉争标的物房产所在村集体经济组织成员，其无权基于赠与协议获取相关房屋产权，因此双方签订的赠与协议违反了法律的强制性规定，应属无效。

3.案件处理及后续问题

 诉讼请求的驳回：由于赠与协议无效，朱某亚要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求以及陈某娟要求确认涉案房屋属于朱某坤遗产的诉讼请求，均不属于本案审查范围，法院予以驳回，相关当事人应依据本案结果，依据基础法律关系另案处理。

 房屋实际情况的处理建议：鉴于朱某亚主张其实际控制、改造、修缮了房屋，根据房屋的实际占有使用情况，双方当事人可通过协议或另案诉讼的方式明确朱某亚对涉案房屋有无添附以及相关添附的作价、价值，进而明确被继承人朱某坤遗产在当前房产内所应占有的范围、数额、比例。

4.案件启示与法律风险防范

 对于农村房屋赠与的风险认知：农村房屋的赠与涉及到宅基地使用权的转让，在进行此类交易或协议签订时，必须充分考虑到宅基地使用权的特殊性质和相关法律规定。非集体经济组织成员参与农村房屋赠与可能面临合同无效的风险，因此在进行相关活动时要谨慎行事，确保自己的权益得到合法保障。

 合同签订的规范性和合法性：当事人在签订合同，尤其是涉及重大财产权益的合同如房屋赠与协议时，应确保合同内容符合法律规定，明确合同的性质和双方的权利义务。对于合同名称和条款的表述要准确清晰，避免因误解或不规范导致合同性质认定的争议。在本案中，朱某亚和朱某坤签订的协议因性质认定不清引发了纠纷，提醒人们在签订合同前要咨询专业法律人士，确保合同的有效性和合法性。

 证据的保留和关联性：在诉讼过程中，证据起着至关重要的作用。朱某亚提交了照片、收据、采购清单及丧葬费票据等证据来支持自己的主张，但陈某娟对部分证据的关联性提出了异议。这表明当事人在收集和提供证据时，不仅要注重证据的真实性和合法性，还要确保证据与自己的主张具有紧密的关联性，能够有效地证明自己的诉求。同时，对于涉及房屋使用、改造等情况的证据，要及时、妥善地保留，以便在需要时能够有力地维护自己的权益。

 律师在类似案件中的作用

 法律关系的分析与定性：在处理此类案件时，律师首先要对当事人之间的法律关系进行准确分析和定性。对于合同是赠与、遗赠还是附条件赠与等性质的判断，要依据法律规定和合同条款进行深入研究，为当事人提供明确的法律意见。例如，在本案中，律师可以帮助当事人梳理协议内容，分析其符合哪种法律关系的特征，以及可能产生的法律后果。

 合同效力的审查与风险提示：律师要认真审查合同的效力，检查是否存在违反法律法规强制性规定的情形。对于农村房屋赠与协议，要特别关注宅基地使用权的相关规定，向当事人提示可能存在的法律风险。如果发现合同存在无效的风险，应及时建议当事人采取相应的措施，如修改合同条款、补充相关手续等，以降低法律风险。

 诉讼策略的制定与证据收集：根据案件的具体情况，律师为当事人制定合理的诉讼策略。在证据收集方面，律师要指导当事人收集与案件相关的各类证据，包括房屋权属证明、合同签订及履行情况的证据、当事人身份关系证据等。同时，要对收集到的证据进行筛选和整理，突出重点证据，提高证据的证明力，为当事人在诉讼中争取有利的结果。

 纠纷解决的建议与后续处理：除了诉讼外，律师还可以为当事人提供纠纷解决的其他建议，如通过协商、调解等方式解决争议，避免诉讼成本的增加和时间的浪费。在案件判决后，对于后续涉及房屋添附、遗产范围确定等问题，律师可以继续为当事人提供法律建议和指导，帮助当事人妥善处理相关事宜，维护当事人的合法权益。