北京房产纠纷——夫妻婚内一方出售房屋，离婚多年后对方起诉当年合同无效法院支持吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

原告孙某蕙向本院提出诉讼请求：

1.依法确认陈某鹏与陈某超于2002年6月27日签订的《北京市房山区房屋买卖协议书》无效。

2.依法判令两被告将位于北京市房山区某号房屋及地下室变更登记至陈某鹏名下。

3.案件受理费由被告承担。

事实与理由：原告与陈某鹏原系夫妻关系，于1999年2月23日办理结婚登记，于2017年2月17日离婚。双方于2000年左右，婚后共同贷款购买了位于北京市房山区涉案房屋，房屋登记于陈某鹏一人名下，贷款由双方共同清偿。2002年6月27日，两被告签订《北京市房山区房屋买卖协议书》，约定房屋交易价格为440000元，并办理了产权过户手续。

现原告与陈某鹏离婚多年，已无和好可能，因此原告欲分割婚姻关系存续期间未分割的财产，原告于2021年4月27日调档才发现陈某鹏于2002年就将涉案房屋转让给了被告陈某超。

原告认为，上述涉案房屋购买于本人与陈某鹏婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，陈某鹏未经原告同意即将夫妻共有房屋擅自处分给陈某超，且陈某超系陈某鹏的亲兄弟，两被告主观上明知该涉案房屋非陈某鹏一人所有，主观上不具有善意，损害了原告的合法权益，特请求法院依法裁判。

 被告辩称

陈某鹏和陈某超辩称：原告所说的2002年购买的涉案房屋是贷款，现在有发票等证据，证明涉案房屋系全款购买的。是由于卖给陈某超的过程中，以陈某超的名义贷款购买。我与原告有二段婚姻，原告说2021年调档案时才发现的，不属实，我跟原告1999年结婚，2000年生孩子，2001年买了涉案房屋，2002年卖房，这是在我跟原告夫妻感情好的时间段，原告说不知道涉案房屋已经卖给陈某超不符合实际。

房屋卖了以后2003年我与原告婚姻存续期间买了车、房子，这些钱都是来源于卖涉案房屋的款项。这些事实都可以证明买卖涉案房屋原告是知晓的，卖房子和后续的买车买房原告都参与了。当时房屋进行了评估，大概是44万多元，卖给了陈某超，陈某超是贷款买的，这些情况原告全部都参与，当时因为涉案房屋是在我一个人的名下，不需要原告签字，所以没有留下原告任何签字的痕迹。当时陈某超的首付款是现金给的我，其余款项是贷款。综上，不同意原告的诉讼请求。

 法院查明

孙某蕙与陈某鹏原系夫妻关系，二人于1999年登记结婚，2012年3月13日经民政局协议离婚。2012年8月18日登记结婚，于2017年2月17日协议离婚。经查，2002年2月20日，陈某鹏购买了北京市某公司所有的座落于北京市房山区某号房屋，价款为299043元；买房的用途为经营使用。后该房产登记在陈某鹏名下。

2002年6月27日，陈某鹏与陈某超签订北京市房山区房屋买卖协议书，约定陈某鹏将座落于北京市房山区某号房屋出售给陈某超，价款为440000元；交款方式为一次付清；交款时间第一次2002年7月1日交440000元整；交房时间为2002年7月2日。2002年7月2日，陈某超取得了房屋所有权证。

另查2005年2月23日，陈某鹏购买了房山某底商号等1套，全部购房款为469312元。

庭审中，孙某蕙陈述“2016年底2017年年初卖了一套房屋，这些都是其与陈某鹏婚姻存续期间的财产，没有进行过分割。一共是3套房屋，这3套房屋出售我们都是知情的，有居住有投资，加上涉案房屋是4套，涉案房屋知情。”；“但是房屋卖给陈某超这个事情陈某鹏没有跟我说。我们婚姻期间买了很多房屋，都是为了投资，买房子陈某鹏都会跟我说。我不认可他说的当时我们感情很好”。

陈某超均申请调取涉案房屋的贷款记录，孙某蕙对该回执的质证意见：对证据的证明目的不认可，买卖该房产我是不知情的，对方调取这个证据没有任何意义，无法证明房屋买卖行为有效。对证据形式的真实性认可。

孙某蕙申请调取陈某鹏在某银行的交易记录，证明从2014年至2016年期间，霍某聪会每季度以6000元上下的金额向陈某鹏名下的银行账户转款，认为该转款系涉案房屋租金，从而证明涉案房屋所有权人系陈某鹏和孙某蕙，陈某鹏与陈某超的交易行为不真实，应为无效。陈某鹏认为霍某聪的转款是另一套底商房屋的转款。

 裁判结果

驳回孙某蕙的全部诉讼请求。

 案件分析

1.合同效力的审查要点

法律规定的适用：判断合同是否有效的关键依据是法律规定的相关情形。在本案中，需要审查陈某鹏与陈某超签订的房屋买卖协议是否存在《民法典》规定的合同无效的情形，如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等。

恶意串通的认定标准：原告主张两被告恶意串通损害其利益，然而恶意串通的认定需要充分的证据支持。一般来说，要从当事人之间的关系、交易的合理性、是否存在隐瞒或欺诈行为等方面进行综合判断。在本案中，虽然两被告是亲兄弟关系，但仅以此不能直接认定为恶意串通，还需要结合其他事实进行分析。

2.案件事实的综合分析

房屋过户时间与当事人反应：诉争房屋于2002年7月即已过户至陈某超名下，至陈某鹏与赵某蕙第一次离婚已逾10年，至第二次离婚达15年，在如此长的时间里，赵某蕙、陈某鹏从未就诉争房屋的权属问题提出过异议。这一事实在一定程度上不符合常理，如果赵某蕙真的对房屋被擅自处分不知情，通常情况下会在发现权益受损后的合理时间内采取行动，而不是在多年后才提出主张。

夫妻关系存续期间的其他经济行为：陈某鹏与赵某蕙夫妻关系存续期间多次投资买房、买车等事实，且陈某鹏称卖涉案房屋后的款项用于后续的这些投资。这表明夫妻双方在经济活动上有一定的关联性和共同决策性。如果赵某蕙对卖涉案房屋完全不知情，那么对于资金来源可能会存在疑问或争议，但赵某蕙在庭审中并未对这些投资资金的来源提出明确的反驳意见，只是强调对卖涉案房屋给陈某超不知情，这在逻辑上存在一定的矛盾。

证据的证明力与关联性

原告提供的证据：赵某蕙提供的证据主要是银行交易记录，试图证明霍某聪向陈某鹏的转款系涉案房屋租金，从而证明房屋所有权仍归其与陈某鹏，交易行为无效。然而，陈某鹏对此有不同解释，认为是另一套底商房屋的转款。在这种情况下，赵某蕙的证据未能形成明确的、排他性的证明力，无法充分证明其主张。

被告提供的证据及事实：被告提出涉案房屋购买时的情况以及后续资金的使用情况等作为反驳证据，虽然这些证据也不能直接证明房屋买卖的合法性，但在一定程度上削弱了原告主张的可信度。同时，房屋买卖协议的签订、履行以及产权过户的完成等一系列事实，在没有充分证据推翻的情况下，也倾向于认定交易的有效性。

3.法律推理与判决依据

常理推断与证据缺失：从常理来看，赵某蕙在长达近15年的时间里对房屋权属未提出异议，且在夫妻关系存续期间的经济活动表现与不知情的主张存在矛盾。同时，她提供的证据不足以证明陈某鹏与陈某超存在恶意串通等合同无效的情形，也不能证明自己在房屋买卖期间具有不知情的正当事由。

法律原则的遵循：根据“谁主张，谁举证”的原则，赵某蕙作为原告，有责任提供充分的证据来支持自己的诉讼请求。在她未能完成举证责任的情况下，法院无法认定合同无效，因此驳回其全部诉讼请求是符合法律规定和司法实践的。

4.案件启示与风险防范

对于夫妻共同财产的管理与知情权保障：在夫妻关系存续期间，对于重大财产的处置，如房屋买卖等，夫妻双方应保持充分的沟通和知情权。即使房屋登记在一方名下，另一方也应关注房屋的产权变动情况，避免因信息不对称导致自身权益受损。同时，在日常生活中，要注意保留与财产相关的证据，如购房合同、付款凭证、产权证书等，以便在发生纠纷时能够维护自己的权益。

合同交易中的谨慎与规范：对于房屋买卖等重要的民事交易行为，当事人应当遵循诚实信用原则，确保交易的合法性和真实性。在签订合同前，应充分了解房屋的产权状况、交易对方的身份和意图等信息，避免因疏忽或不当行为引发纠纷。在本案中，如果陈某鹏在出售房屋时能够与赵某蕙充分协商并取得一致意见，或者在交易过程中保留更充分的证据证明赵某蕙知晓并同意交易，可能就不会引发这场诉讼。

律师在类似案件中的作用

证据收集与分析：律师在代理此类案件时，首先要帮助当事人全面收集与案件相关的证据，包括但不限于合同文本、付款凭证、产权登记资料、当事人之间的沟通记录等。同时，要对证据进行深入分析，评估其证明力和关联性，找出对当事人有利的证据线索。例如，在本案中，律师可以进一步调查陈某鹏与赵某蕙在婚姻关系存续期间的财务状况、其他房产交易的具体情况等，以更全面地了解案件事实。

法律适用与论证：准确适用相关法律法规，对合同的效力进行深入论证。根据案件事实和法律规定，为当事人提供合理的法律意见和诉讼策略。

纠纷解决与风险提示：在诉讼过程中，律师可以根据案件的进展情况，为当事人提供合理的纠纷解决建议，如通过调解、和解等方式解决争议，避免诉讼成本的增加和时间的浪费。同时，对于当事人在类似交易中的风险，律师应及时进行提示和防范建议，帮助当事人在今后的经济活动中避免类似纠纷的发生。