北京房产纠纷——购买房屋未过户前被查封买房起诉要求停止纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

原告赵某向本院提出诉讼请求：

1.判决立即停止对原告位于北京市顺义区某号房产的查封执行。

2.诉讼费由被告承担。

事实与理由：北京市顺义区人民法院在受理钱某与某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷案中，钱某申请执行查封了原告购买被告某公司开发的房产。原告于2017年2月25日与某公司签订了“北京市商品房预售合同”，并在北京房地产交易管理系统完成了网签及网上联机备案，且按时支付了全部购房款。

原告于2017年6月11日办理了入住手续，之后将房屋出租。由于办理产权登记需要在被告某公司办理产权登记之后且需其提供相关资料，在涉案房屋查封前，原告多次联系某公司要求办理过户，但未获得相应资料，导致房屋一直未办理过户手续。2019年1月，因原告租户需要办理营业执照，原告与某公司联系相关事宜，某公司告知还不能办理房本，遂向原告开具了住所证明。2020年下半年售楼处撤离后原告甚至无法联系到某公司。原告在涉案房屋被查封后提出执行异议，北京市顺义区人民法院于2021年8月4日驳回了原告的异议请求。本案执行异议之诉过程中，原告得知房屋能够办理过户手续，2021年7月22日某公司才将办证所需的两图两表给原告，2021年8月4日才给公维发票，2021年11月25日才给面积差发票、授权委托书。原告认为涉案房屋已签订合法买卖合同，交付全部房款并一直由原告实际占有、使用、收益，非因原告自身原因未办理过户登记，故满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定全部要件，请求法院停止对涉案房屋的查封执行。

 被告辩称

钱某辩称：合同对办房产证有约定为730日，从合同签订日开始计算，而非从2018年10月开始算，认同原一审法院关于4年时间的认定。关于自办和代办问题，没看到任何授权委托书和中介的代办协议，故本案业主应该是自办，权利和义务应由其自身承担，业主应尽自己最大努力完成义务，开发商需要在办理中协助，但督促、提醒、交涉、积极办理的义务是买受人。对于原告是否非自身原因未完成产权登记，称没看到可以证明原告有多次沟通的证据，原一审判决和执行异议书上写了原告自己认可只有一次和开发商沟通，开发商说等待办理原告就继续等待，不认可原告说有多次催促的证据。

某公司辩称：公司大产权证是2018年10月10日办下来的，没有通知小产权业主办证，认可原告的诉讼请求，原告享有合法权益可以排除强制执行。

 法院查明

1.合同签订及约定

 2017年2月25日，赵某作为买受人与某公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买坐落于顺义区某房屋。合同约定房屋价款为3781152元，付款方式为一次性付款，于本合同签署当日或之前，买受人向出卖人付清全部合同约定的房价款，其中履约定金20万元已于2016年9月30日支付。

 合同第九条约定交付条件：出卖人应当于2017年5月31日前向买受人交付该商品房……

 合同第十八条产权登记：

 初始登记：出卖人应当在2018年5月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

 转移登记：（1）商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付支付日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；……

 出卖人应就申请登记备案事宜恪尽勤勉义务，但因买受人提交相应资料（包括但不限于提交身份证件、交纳印花税等，具体以相关政府部门要求为准）延迟导致出卖人无法申请登记备案，或在申请登记备案过程中买受人有在先的违约行为时，出卖人有权顺延办理登记备案。由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在本条款规定期限内取得该商品房的房地产权属证书的，出卖人对此不承担任何责任。……

 同日，赵某、某公司针对涉诉房屋办理了网签联机备案手续。

2.合同履行情况

 合同签订后，赵某支付了全部房款，某公司于2017年5月24日向赵某开具全款发票。

 2017年5月15日，某公司向赵某发出入住通知书，告知于2017年5月31日交房。2017年6月11日，赵某办理收房手续，双方签署《结算协议》，赵某补交差额款8942元。

 2018年8月16日赵某交纳公共维修基金6230元，某公司向其开具收据。赵某称某公司在2021年8月4日将公维基金发票交给他，2021年7月22日收到盖章错误的授权委托书、两图两表，2021年11月25日收到面积差发票及正确的授权委托书，某公司对此表示认可。

 赵某实际交纳了2017年6月11日至2018年6月10日物业费、2017- 2018年度供暖费并出租房屋至今，赵某表示后续物业费、供暖费系租户交纳。赵某称其2019年1月为租户办理营业执照时需要房本，开发商告知其无法办理，只出具了住所证明，某公司从来没有通知过办证，2021年3月房屋被查封后才知道可以办理产权证。某公司表示在具备办证条件之后未在小区张贴公告，因其原因未通知所有业主可以办理产权登记事宜，公司卖完房后没有收益，没有人员，处于吊销状态，无人管理，其给自住型商品房业主发送了办理入住告知函是因为业主购房后就入住了，而商业住房没有入住，手续也没有交接，后期工作没有做到位。

3.相关案件背景

 2018年10月10日，某公司取得包括涉诉房屋在内初始产权登记。但赵某所购涉诉房屋一直未办理分户产权登记。

 钱某系涉诉小区住宅类房屋的买受人，因与某公司商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，要求某公司承担违约责任。本院审理后作出判决书，判决某公司支付违约金73481.65元。该判决已生效。某公司未履行生效判决确定义务，钱某向本院申请强制执行。本院于查封某公司名下的涉诉房屋。赵某向本院提出执行异议，请求解除对涉诉房屋的查封。本院认为“赵某主张未办理过户登记非因买受人原因，但未提交相关证据。赵某认可其在合同签订后一直等着开发商通知办理过户，可见，赵某未积极要求办理过户。”，故对赵某的异议请求不予支持，驳回了赵某的异议请求。

 裁判结果

不得执行北京市顺义区某房屋。

 案件分析

1.合同的效力及履行情况评估

 合同的合法性与真实性：赵某与某公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且办理了网签备案手续，这表明合同在形式和内容上符合法律规定和交易惯例，具有合法性和真实性。合同中对房屋价款、付款方式、交付条件、产权登记等重要条款均有明确约定，为双方的权利义务提供了清晰的框架。

 购房款支付与房屋交付：赵某按照合同约定按时支付了全部购房款，某公司也按约定向赵某交付了房屋，双方在这两个关键环节上履行了合同义务。这进一步证明了合同的实际履行情况，也体现了买卖交易的实质性完成。然而，后续产权登记环节的问题成为了本案的焦点。

2.产权登记未办理的原因分析

 开发商的责任：虽然合同约定了买受人可以委托出卖人或其指定的代办机构办理房屋权属转移登记，但无论哪种方式，都需要某公司配合出具相应材料并提供给业主。某公司在2018年10月10日取得初始产权登记后，未积极履行通知业主办证的义务，也未及时向赵某提供办理产权登记所需的资料，如公维发票、面积差发票、授权委托书等，直到2021年相关时间段才陆续提供给赵某。这表明某公司在产权登记办理过程中存在明显的懈怠和不作为，是导致赵某房屋未能及时办理过户登记的主要原因。

 买受人的行为判断：钱某认为赵某未积极要求办理过户，理由是赵某认可在合同签订后一直等着开发商通知办理过户，且只认可有一次与开发商沟通。然而，从实际情况来看，赵某在2019年1月为租户办理营业执照需要房本时，就与某公司联系过，且在房屋查封前也多次联系某公司要求办理过户，只是未得到相应资料。虽然赵某可能在沟通方式和证据留存上存在一定不足，但不能简单认定其未积极要求办理过户。综合考虑整个过程，赵某在合理范围内履行了自己的义务，其主要依赖开发商提供必要的资料和通知来办理产权登记，而某公司的不作为使得赵某无法顺利完成过户手续。

3.执行异议之诉的法律依据与权益判定

 法律规定的适用：根据《执行异议和复议规定》第二十八条，要判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，需要审查多个要件，包括买卖关系是否真实、合同是否需要履行、未办理过户登记是否非因买受人自身原因等。在本案中，赵某与某公司的买卖关系真实，合同可以继续履行，且未办理过户登记主要是由于某公司的原因，而非赵某自身原因。

 权益判定结果：赵某提交的证据以及法院查明的事实足以证明，赵某对涉案房屋享有合法的权益。虽然在办理产权登记过程中遇到了障碍，但这并非赵某自身的过错导致。因此，赵某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院判决不得执行该执行标的是合理合法的。

4.案件启示与风险防范建议

 对于购房者的启示

 合同条款的重视：在签订购房合同时，购房者应仔细阅读和理解合同中的各项条款，特别是关于产权登记的约定。明确双方的权利义务和办理期限，以及在不同情况下的责任承担方式。对于可能影响产权登记的因素，要提前与开发商进行沟通和确认。

 证据留存意识：在与开发商的沟通过程中，购房者要注意保留相关证据，如书面通知、邮件、聊天记录等，以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。在本案中，赵某虽然声称多次联系开发商要求办理过户，但因证据不足而面临一定的质疑。因此，购房者要增强证据意识，及时记录和保存与房屋交易相关的重要信息。

 积极关注办证进度：购房者不能仅仅依赖开发商的通知，应主动关注房屋产权登记的办理进度。可以通过向相关部门咨询、了解小区其他业主的情况等方式，及时掌握信息。一旦发现开发商存在拖延或不作为的情况，要及时采取措施，如通过书面函件、法律途径等要求开发商履行义务。

 律师在类似案件中的作用

 案件分析与法律适用：律师在处理此类执行异议之诉案件时，要深入分析案件事实和相关法律规定，准确判断案外人是否享有排除强制执行的权益。对于合同的效力、履行情况、产权登记未办理的原因等关键问题进行细致审查，依据法律规定为当事人提供合理的法律意见和诉讼策略。

 证据收集与整理：帮助当事人收集和整理相关证据，确保证据的充分性和有效性。在本案中，律师可以协助赵某梳理与开发商的沟通记录、付款凭证、入住手续等证据，以证明其在房屋交易过程中的合法权益和积极行为。同时，对于开发商提供的证据进行质证和分析，找出对当事人有利的证据线索。

 纠纷解决与风险防范建议：在案件处理过程中，律师可以为当事人提供纠纷解决的建议和方案，如通过协商、调解等方式解决争议，避免诉讼成本的增加。同时，对于购房者和开发商，律师可以在交易前提供法律咨询和风险防范建议，帮助双方明确权利义务，规范交易行为，减少类似纠纷的发生。