北京离婚律师——夫妻婚内买房离婚时未过户后男方与卖方签署解除合同未经女方认可有效吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

原告李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君向本院提出诉讼请求：

1.请求法院依法确认2016年1月21日签订的《房屋买卖协议》于2021年8月10日解除。

2.请求法院判令二被告腾空并向四原告交付坐落于北京市门头沟区某号房屋。

3.本案的诉讼费用由二被告负担。

事实和理由：被告一陈某慧与被告二林某平原为夫妻关系，双方于2012年3月21日登记结婚。2016年1月21日，原告与被告林某平签订《房屋买卖协议》，约定原告向被告林某平出售坐落于北京市门头沟区某号的房屋（以下简称某号房屋），被告林某平向原告支付购房款人民币385000元。协议签订后，被告林某平支付了购房款，原告交付了涉案房屋。然而，某号房屋属于公租房，原告刘某莹是承租人，无权出售，原告有权继续占有和使用该房屋。原告要求解除《房屋买卖协议》，但被告陈某慧拒绝，且霸占涉案房屋，原告要求其返还也遭拒绝，故提起诉讼。

 被告辩称

林某平述称：同意原告的诉讼请求。

陈某慧辩称：不同意原告的诉讼请求。某号房屋是公房，属无权处分，但无权处分不一定导致合同无效或解除。陈某慧在北京市没有其他住房，某号房屋是其唯一住房，且林某平单方签署的解除协议，双方有串通嫌疑。关于案涉房屋买卖协议，应是林某平与陈某慧两人共同向原告方购买，林某平无权单方与原告解除该买卖协议，基于以上理由，不同意原告的诉讼请求。

陈某慧向本院提出反诉请求：

1.判令被反诉人李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君向反诉人陈某慧返还购房款385000元。

2.判令被反诉人李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君向反诉人陈某慧支付违约金300000元。

3.判令被反诉人李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君赔偿反诉人陈某慧经济损失300000元。

4.本案诉讼费用由被反诉人承担。

事实与理由：2016年1月21日，被反诉人李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君与陈某慧、林某平签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方（李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君）向乙方（陈某慧、林某平）出售某号房屋，价格为人民币385000元；甲方取得房产证后10个工作日内和乙方办理房屋过户手续，否则视为甲方违约；甲方保证出售房屋符合国家房产上市规定，产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷……若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；如遇拆迁，国家给付的拆迁补偿款、优惠安置房等全部利益归乙方所有和享有；本合同签约后，双方不得违约，任何一方违约，违约金额为人民币30万元整。协议签订后，乙方向甲方支付了购房款人民币385000元，并接收了房屋。2018年11月2日，反诉人陈某慧与被告林某平诉讼离婚，上述房屋因没有产权证，在离婚诉讼中未予分割，离婚后由反诉人陈某慧居住至今。现李某莹等人以涉案房屋属于公租房，无权出售为由提起诉讼，要求解除合同，腾退房屋。陈某慧认为房屋买卖合同系双方真实意思表示，约定房屋过户条件成就时可办理过户，还约定遇拆迁则全部安置利益归买受人所有，合同可继续履行，并非不能履行。现反诉人因房屋市场价格上涨及巨大拆迁利益，单方提出解除合同，违反合同约定及诚实信用原则。若法院判决解除合同，则被反诉人应返还购房款，承担违约责任，赔偿损失。综上，反诉人提起反诉以维护自身合法权益。

李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君对陈某慧的反诉请求辩称：同意返还购房款，不同意向陈某慧支付违约金和赔偿经济损失。房屋买卖合同只约定甲方取得房产证后配合乙方完成过户，未要求甲方与原单位进行房屋买卖，实质是配合办理过户手续，所以甲方无责任主动向原单位购买房屋。陈某慧知晓该房屋买卖协议及房屋是公房，其对房屋买卖协议的解除有过错，无权主张赔偿和违约金。即使李某莹等人违约也请求降低违约金，但实际不存在违约行为。

林某平对陈某慧的反诉请求述称：涉案房屋是我借钱买的，当时谈好是公房，我知晓可能过不了户，李某莹等人说过不了户一直住着就行，什么时候能过户就什么时候过。

 法院查明

林某平与陈某慧于2012年3月21日登记结婚，经本院调解离婚。

某号房屋原系某单位公房。2016年，李某莹等人曾将某号房屋出售，售价385000元。对于订立合同的具体主体，双方存在争议，四原告主张买受人为林某平一人，陈某慧主张买受人为林某平与陈某慧二人，林某平主张买受人为林某平一人。

某号房屋出售后，林某平向李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君支付385000元购房款，对房屋进行了装修并居住使用。林某平与陈某慧离婚后，至本案审理过程中，某号房屋由陈某慧一人居住。

另，经本院与某号房屋现管理单位北京某公司负责人调查，该单位表示：原被告之间买卖公房的行为公司不予追认，公房不允许买卖，承租人李某莹长期欠缴租金，公司将向李某莹追缴租金并收回房屋。

双方对以下证据和事实存在争议:

1.合同签订主体争议

 李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君主张：《房屋买卖协议》主体为李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君与林某平。并提交2016年1月21日李某莹、王某勤、张某鹏与林某平签订的《房屋买卖协议》复印件一份，原件遗失。该协议载明：甲方：李某莹、王某勤、张某鹏，乙方：林某平……（具体内容包括房屋基本情况、付款方式、房屋过户、甲乙双方责任、如遇拆迁等条款，与陈某慧提交的协议内容除签字人外一致）。合同下方落款，甲方处有李某莹、王某勤、张某鹏三人签字，乙方处有林某平签字，落款日期为2016年1月21日。

 陈某慧主张：《房屋买卖协议》双方实际为李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君与林某平、陈某慧。并提交《房屋买卖协议》一份、购房定金收条一份、授权委托书一份。其提交的《房屋买卖协议》中，协议首部甲方落款处有李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君签字捺印，乙方处无人员姓名，协议末尾甲方落款处有李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君签字捺印，乙方处无落款人员签名，其余内容与李某莹等人提交的协议一致，落款日期为2016年1月21日。购房定金收条显示：今收到林某平购买某号房屋购房款定金5万元，付款人处有林某平签字，收款人处有李某莹签字，落款日期为2016年1月10日。授权委托书显示：委托人为李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君，受委托人为林某平，委托处理某号房屋有关拆迁一切事宜，落款日期为2016年1月21日。

 法院认为：李某莹等人虽未提交《房屋买卖协议》原件，但林某平对该份协议的真实性予以认可，且两份协议除签字人之外的内容一致，故对李某莹等人提交的协议真实性予以确认；因李某莹等人对陈某慧提交的协议真实性予以认可，故对陈某慧提交的协议真实性亦予以确认。根据两份协议的签字情况，确认《房屋买卖协议》的订立人为李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君与林某平。

2.合同解除及时间争议

 李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君主张，其四人与林某平订立的《房屋买卖协议》已经于2021年8月10日解除，并提交《解除协议书》一份。该协议书载明：甲方：李某莹、王某勤、张某鹏，乙方：林某平，甲乙双方于2016年1月21日签署了《房屋买卖协议》，甲方将某号房屋出售给乙方。由于某号房屋的产权单位为某单位，甲方属于承租人无权出售某号房屋。经友好协商达成如下协议：一、甲乙双方于2021年8月10日解除《房屋买卖协议》。二、甲方在2021年8月10日前向乙方返还购房款人民币385000元。三、乙方需于2021年8月15日前腾退房屋并向甲方交付房屋。乙方实际交付房屋前所产生的水费、电费等一切费用由乙方自行承担。四、本协议项下发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。协议下方甲方处有孙某勤、刘某莹、张某鹏的签字捺印，乙方处有林某平的签字捺印，协议未落款日期。

 陈某慧不予认可，并主张《房屋买卖协议》未解除。认为涉案房屋实际购买方是陈某慧与林某平二人，《解除协议书》没有陈某慧签字，故协议未解除。

 林某平认可李某莹等人的主张。

 法院认为：《解除协议书》签字双方对真实性均予以认可，故对其真实性不持异议。但郭某平与刘某莹等人协商解除《房屋买卖协议》时已与杜某慧离婚，此行为属于非因日常生活需要对夫妻共同财产进行处理，应当由杜某慧与郭某平平等协商，取得一致意见。根据刘某莹等人的陈述，签订《解除协议书》之前，杜某慧明确表示拒绝，因此刘某莹等人才与郭某平签订了《解除协议书》，刘某莹等人并非善意相对人，其与郭某平签订的《解除协议书》不能产生解除《房屋买卖协议》的法律效果，确认《房屋买卖协议》尚未解除。

 裁判结果

1.驳回李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君的本诉请求。

2.驳回陈某慧的反诉请求。

 案件分析

1.合同的效力及性质认定

 合同的有效性：李某莹、王某勤、张某鹏、赵某君与林某平于2016年1月21日订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反强制性法律法规，合同依法成立、有效。这表明在合同签订之初，双方的约定在法律层面是具有一定约束力的，只要合同内容不违背法律的禁止性规定，当事人的意愿应得到尊重。

 房屋性质与合同履行的限制：某号房屋系公有住宅，李某莹等原告作为承租人并不享有所有权，故无权出卖该房屋。产权单位对其买卖行为亦不予追认，且房屋未过户，这使得被告陈某慧、林某平并未获得某号房屋的所有权。这种情况下，虽然合同有效，但由于房屋性质的特殊性，导致合同的实际履行存在重大障碍。

 合同所涉债权的性质：林某平依据《房屋买卖协议》所应享有的债权，包括居住使用某号房屋、待李某莹等人取得房屋所有权证后进行过户、如遇拆迁取得拆迁补偿以及如遇违约主张违约金等权利，应属林某平与陈某慧夫妻共同财产。这一认定在处理夫妻共同财产与合同关系时具有重要意义，明确了即使房屋所有权未发生转移，但因合同产生的相关权益在夫妻关系存续期间的归属问题。

2.合同解除的争议与判定

 解除协议的效力分析：对于李某莹等人与林某平签订的《解除协议书》，虽然双方对其真实性认可，但法院认为其不能产生解除《房屋买卖协议》的法律效果。原因在于林某平在与李某莹等人协商解除合同时已与陈某慧离婚，此时解除合同的行为属于非因日常生活需要对夫妻共同财产进行处理。根据法律规定，这种情况下应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。而李某莹等人在陈某慧明确表示拒绝的情况下与林某平签订《解除协议书》，不能被认定为善意相对人，因此该解除协议无法解除原《房屋买卖协议》。

 合同解除权的审查：李某莹作为出卖人并不享有约定或法定解除权。从合同履行情况来看，虽然房屋管理单位表示不追认出售行为并要收回房屋，但尚未采取实际法律行动并取得生效法律文书。而且，双方在《房屋买卖协议》中约定了在出卖人取得房产证后办理过户，仅对过户条件进行了约定，未约定固定期限。同时，还约定了如遇拆迁的相关处理方式，并出具了处理拆迁事宜的授权委托书。此外，林某平亦陈述购房时知晓房屋可能过不了户，李某莹等人表示过不了户可一直住着，什么时候能过户就什么时候过。综合这些因素，在现阶段，即使房屋不能办理过户，合同仍可以通过买受人居住使用、出卖人占有价款的方式继续履行，不存在不能继续履行的情况，故李某莹等人不具备解除合同的条件。

3.案件启示与法律风险防范

 对于公房交易的风险认知：本案凸显了公房交易的复杂性和风险。对于公房承租人来说，必须明确自己对房屋的权利范围，无权擅自出售公房，否则可能面临合同无法履行以及法律纠纷。对于购房者而言，在购买房屋时，尤其是公房，要充分了解房屋的产权性质和相关政策规定，谨慎审查合同的合法性和可履行性，避免因房屋性质问题导致自身权益受损。

 合同签订与履行中的注意事项

 合同主体的明确：在签订合同过程中，要确保合同主体的明确性和一致性。本案中关于合同签订主体的争议，提醒当事人在签订合同时要认真核对各方当事人的身份信息，并在合同中准确表述。同时，对于涉及多人的合同，要确保所有当事人都清楚合同内容并签字确认，避免因主体不明确或签字瑕疵引发纠纷。

 合同解除的条件和程序：合同解除是一个严肃的法律行为，必须符合法定或约定的条件，并遵循相应的程序。在涉及夫妻共同财产的合同中，非因日常生活需要对合同进行重大处理时，夫妻双方应共同协商一致。当事人在签订合同时，应明确约定合同解除的条件和方式，以及解除后的法律后果，以避免在解除合同时出现争议和法律风险。

 证据的保存与提供：在诉讼过程中，证据起着至关重要的作用。李某莹等人因无法提供《房屋买卖协议》原件，虽经法院综合其他证据认定了协议的真实性，但这也提醒当事人要妥善保存合同及相关交易凭证等重要证据。同时，对于证据的真实性、关联性和合法性要有充分的认识，确保所提供的证据能够有效支持自己的主张。

 律师在类似案件中的作用

 法律风险评估与告知：在公房交易或涉及复杂合同关系的案件中，律师应在交易前为当事人提供全面的法律风险评估，告知当事人可能面临的法律问题和风险，帮助当事人做出明智的决策。

 合同审查与起草：律师要认真审查合同条款，确保合同内容合法、明确、完整，避免出现模糊不清或可能引发争议的条款。在起草合同时，应充分考虑各种可能出现的情况，合理约定双方的权利义务、违约责任、解除条件等重要内容，为当事人提供有效的法律保障。

 诉讼策略制定与证据收集：在诉讼过程中，律师要根据案件事实和法律规定，为当事人制定合理的诉讼策略。同时，要积极协助当事人收集和整理相关证据，对证据进行筛选和分析，运用证据规则为当事人争取有利的诉讼结果。