房产买卖律师——借名购买经济适用房登记人起诉要求出资人腾退房屋怎么办

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

原告林某娟向本院提出诉讼请求：

1.判令林某娟和孙某慧签署的房屋买卖合同无效。

2.判令孙某慧腾空北京市石景山区某号房屋并交付给原告。

3.诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告和被告签订了房屋买卖合同，约定被告购买原告位于北京市石景山区某号房屋一套，房屋性质为划拨/经济适用房。原告取得涉案房屋后如约将房屋交付给被告使用，被告居住至今。后原告了解到已购经济适用房的家庭在取得房屋所有权证未满五年的时间内所购房屋不能上市交易，直至起诉之日起，原告取得涉案房屋仍未满五年，不具备上市条件，故双方签订的合同违反了国家相关法律、法规的强制性规定，且损害了社会公共利益，故原告诉至法院。

 被告辩称

孙某慧答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。原告和被告之间是借名买房关系，双方约定房屋具有转移登记条件时，被告变更登记。该过程并未侵害其他人权益，该合同应属于合法有效。原告享有购房资格，原告及其家人均无意购买，后被告和原告商议借用原告名义购房。为保障被告利益，由原告前夫为本次交易提供担保。基于此，被告将购房款交付开发商，并开通水电，居住于此。

原告在购房时即清楚本案房屋限制出售。被告系京外人员，如果腾退其家人无处居住。该周边房屋价值增值，被告损失巨大。根据相关法律规定，原告对合同无效负有主要责任。如果涉案合同被认定无效，孙某慧方主张：

1.林某娟返还购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元、已经支付林某娟的借名费50000元。

2.判令林某娟赔偿孙某慧装修损失80000元。

3.判令林某娟赔偿孙某慧因房屋增值遭受的损失1000000元。

林某娟对孙某慧的反诉请求辩称，如果法院认定涉案合同无效，其愿意返还被告返还购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800、孙某慧已经支付的50000元。就装修损失，林某娟主张孙某慧已经居住了这么久且装修有折损。就房屋增值部分，林某娟不同意支付。双方均具有过错，故不同意支付。

 法院查明

1.2016年6月30日，林某娟（买受人）与北京某公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》（以下简称：商品房买卖合同），约定购买位于北京市石景山区某号房屋，总价款为301722元。

2.2016年6月30日，孙某慧向北京某公司支付上述购房款，并支付了公共维修基金、契税、印花税、产权登记费共计11856.22元、代办费800元。经询，林某娟同意返还孙某慧上述款项。

3.2016年9月29日，林某娟向孙某慧出具《收条》一张，载明“今收到孙某慧购买石景山区某号房屋，房屋购房款伍万元（50000元）。剩余伍万元（50000元）于此房产权转移给孙某慧时付清。”收款人林某娟付款人孙某慧2016年9月29日。林某娟同意返还该5万元。

4.2016年7月，涉案房屋办理入住手续，房屋由孙某慧使用至今，并由孙某慧实际支付物业费等。

5.孙某慧入住后，对案涉房屋进行了装修，孙某慧主张其花费装修费8万元，提交装修合同及收据等为证。庭审中，双方均同意装饰装修的损失由本院酌定。

6.2018年7月10日，涉案房屋登记在林某娟名下，权利性质为经济适用房。

7.诉讼中，孙某慧申请对涉案房屋在设定条件下的市场价值进行鉴定，房地产总价为189.88万元。孙某慧认可评估结果，林某娟认为涉案房屋为经济适用房，不应按照商品房标准进行价值评估。

 裁判结果

1.确认林某娟与孙某慧之间关于北京市石景山区某号房屋的合同无效。

2.林某娟于本判决生效后七日内返还孙某慧购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元，孙某慧已向林某娟支付的50000元。

3.林某娟于本判决生效后七日内支付孙某慧装饰装修损失25000元。

4.林某娟于本判决生效后七日内支付孙某慧增值损失287474元。

5.孙某慧于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区某号房屋腾退返还给林某娟。

6.驳回林某娟的其他诉讼请求。

7.驳回孙某慧的其他反诉请求。

 案件分析

1.合同效力的认定

经济适用房的特殊性质与政策限制：经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，其目的是为了解决低收入住房困难家庭的居住问题。国家对经济适用房的购买资格有严格审查和公示程序，并且在一定期限内限制其上市交易，这是为了确保政策目标的实现和公共利益的保障。在本案中，涉案房屋为经济适用房，在林某娟取得房屋所有权证未满五年的情况下，该房屋属于限制流通物。

合同无效的依据：无论林某娟与孙某慧之间是买卖关系还是借名买房关系，他们在限制上市交易期限内进行房屋交易的行为，都违反了国家相关法律法规对经济适用房交易的强制性规定。这种行为不仅与国家推行经济适用房政策的目的相悖，也损害了潜在符合购买资格人群的利益。因此，法院认定案涉合同无效是符合法律规定和政策精神的。作为律师，在处理此类案件时，要准确把握经济适用房的政策法规，明确合同效力的判断标准，为当事人提供合理的法律建议。

2.合同无效后的处理

财产返还：根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。在本案中，对于孙某慧支付的购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元以及已支付给林某娟的50000元，林某娟同意返还，法院对此予以支持。这体现了法律对当事人财产权益的保护，确保在合同无效的情况下，各方的财产关系能够恢复到交易前的状态。

过错责任与损失赔偿

 过错认定：林某娟作为房屋所有权人，在明知房屋处于限制上市交易期限内的情况下转让房屋，对合同无效负有主要责任。孙某慧作为买房人，在购买房屋时明知房屋性质仍自愿购买，也应承担次要责任。在合同纠纷中，过错责任的划分是确定损失赔偿的重要依据。律师在处理此类案件时，要仔细分析当事人的行为和主观过错程度，为法院准确划分责任提供依据。

 装修损失赔偿：对于孙某慧主张的装修损失，法院结合其提交的证据酌定为25000元。在处理装修损失赔偿问题时，法院通常会考虑装修的实际情况、使用年限、折旧等因素。律师应指导当事人提供充分的装修证据，并合理主张赔偿金额，同时要尊重法院在酌定赔偿金额时的自由裁量权。

 增值损失赔偿：关于房屋增值损失，法院综合考虑了出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失以及双方的过错程度等因素，确定林某娟支付孙某慧增值损失287474元。房屋增值损失的赔偿是合同无效纠纷中的一个重要问题，涉及到对当事人经济利益的平衡。律师需要协助当事人提供相关证据，证明房屋的增值情况以及因合同无效所遭受的损失，以便法院能够合理确定赔偿金额。

3.案件启示

对于购房者的警示：购房者在购买房屋时，尤其是经济适用房等特殊性质的房屋，一定要充分了解相关政策法规，确保自己的购买行为符合法律规定。不能仅仅因为价格优势或其他原因而忽视房屋的交易限制条件，否则可能面临合同无效、财产损失等风险。在签订合同前，应咨询专业律师，了解合同的法律效力和潜在风险。

对于房屋交易的规范：房屋交易涉及重大财产权益，各方当事人应当遵守法律法规，按照正规程序进行交易。对于经济适用房等政策性住房的交易，更要严格遵循相关政策规定，确保交易的合法性和公正性。同时，在交易过程中，要注意保留相关证据，如付款凭证、合同、收据等，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。

在处理此类房屋合同纠纷案件时，律师要全面了解案件事实，准确适用法律规定。对于经济适用房相关政策要深入研究，为当事人提供准确的法律分析和建议。在诉讼过程中，要注重证据的收集和整理，协助当事人合理主张权利，同时也要尊重法院的裁判权和自由裁量权，为当事人争取最有利的法律结果。