北京房地产律师——通过一起房屋买卖纠纷解析关于此类纠纷的诉讼时效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 案例详情

 原告诉求

原告李某涛向本院提出诉讼请求：

1.请求确认二被告于2003年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效。

2.判令由原告以52524.61元的价格购买北京市朝阳区某室房屋（以下简称某室房屋）。

事实和理由：原告原系C公司的员工，某室房屋系C公司1994年分配给原告的公房，当时由原告和C公司委托的房屋托管公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》，原告一直居住使用该房屋。2003年，二被告在原告不知情的情况下恶意串通签订房屋买卖合同，C公司将某室房屋出售给了赵某兰，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。

 被告辩称

赵某兰辩称：

1.原告的起诉已经超过诉讼时效：原告曾于2004年起诉赵某兰和C公司，要求确认涉案《房屋买卖合同》无效，并要求以相同条件购买某室房屋，后原告撤诉；现原告时隔十余年以相同事实理由再次起诉，明显超过诉讼时效。

2.某室房屋系赵某兰以合法途径购买且已经取得房产证，原告无权要求确认涉案《房屋买卖合同》无效：2003年8月26日，C公司的上级单位北京D公司（以下简称D公司）同意C公司以成本价出售某室房屋，同年8月28日，赵某兰与C公司签订《房屋买卖合同》，可见房屋购买的程序、手续均符合法律规定，且赵某兰已经取得了某室房屋的房产证，享有完全的所有权，原告无权提出另行购买该房屋的主张。

3.原告已经被C公司按自动离职处理，原告不具有购房资格：因原告违反单位纪律，C公司已经按程序开除了原告的党籍并对其按自动离职处理，时间从1996年2月开始计算，其档案关系已经转往户口所在地街道办事处，其与C公司已经不存在劳动或人事关系，其已经丧失了购买某室房屋的资格；另外，1993年，原告以成本价购买了D公司的一套公有住房，该房屋位于北京市朝阳区某号，根据相关规定，原告已经不具备另行购买其他公有住房的资格。

C公司辩称，不同意原告诉求，辩论理由与赵某兰相同。

 法院查明

原告原系C公司职员，某室房屋原产权人为C公司。

1.1992年5月22日，C公司与北京市某房管处（以下简称某房管处）签订《房屋委托代管合同》。1994年5月，C公司将某室房屋分配给原告。某房管处在接到C公司出具的房屋进住证明后，与原告签订了《公有住宅租赁合同》。某房管处于1997年6月变更为北京N公司（以下简称N公司）。C公司于1998年9月10日与N公司续签了《房屋委托代管合同》。2000年5月23日，原告与N公司续签了《公有住宅租赁合同》。

2.2000年8月，原告离开C公司。2003年8月28日，C公司在原告不知情的情况下与赵某兰签订《房屋买卖合同》，将某室房屋以成本价出售给赵某兰，赵某兰于2003年9月4日取得某室房屋的房屋所有权证。

3.2001年11月6日，C公司将原告之女李某秀诉至本院，要求李某秀腾退某室房屋并补交物业管理费和供暖费。本院认为C公司的上级机关D公司对本案原告按自动离职处理的内容未能以合法有效形式告知，且本案原告的人事档案关系尚在D公司，C公司以其已经与本案原告解除劳动关系为由要求李某秀腾退房屋等，没有法律依据，驳回了C公司的诉讼请求。

4.2004年3月10日，赵某兰将李某秀及其配偶吴某聪诉至本院，要求二人腾退某室房屋。本院认为本案原告与N公司签订的《公有住宅租赁合同》合法有效且尚未解除，赵某兰虽已取得某室房屋所有权，但在租赁合同关系解除之前，本案原告对某室房屋享有承租权，李某秀、吴某聪作为本案原告的亲属，对某室房屋享有居住权利，故驳回了赵某兰的诉讼请求。赵某兰不服并上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

5.2019年5月30日，赵某兰将N公司、本案原告以及C公司诉至本院，要求判令解除N公司和本案原告之间的《公有住宅租赁合同》，本院以赵某兰主体不适格为由驳回了起诉。赵某兰不服并上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。

6.本案中，原告主张二被告签订的《房屋买卖合同》存在两项无效情形，其具体主张和相应证据如下：

 原告主张二被告签订《房屋买卖合同》的行为构成恶意串通，损害了原告利益。原告就本项主张提交了之前案件庭审笔录等证据，主张根据上述判决书和庭审笔录的内容，赵某兰原为C公司副经理，其明知某室房屋属于已分配给原告的公房，但仍与C公司签订《房屋买卖合同》。二被告对原告的前述主张不予认可，其中C公司提交了2003年8月26日北京D公司《关于出售公有住宅楼房实施方案的批复》、某室房屋的房屋所有权证等证据，据此主张公司以成本价出售某室房屋经过了上级单位北京D公司的审批同意，相关手续合法，不存在无效情形。

 原告主张二被告签订《房屋买卖合同》的行为侵害了原告对某室房屋的优先购买权。原告就本项主张提交了某室房屋的租金收据、发票，主张其一直持续支付某室房屋租金，持续使用某室房屋，属于某室房屋的合法承租人。二被告对原告前述证据的证明目的不予认可。

C公司另提交2000年北京D公司《关于给予李某涛开除党籍处分的批复》、原告档案移交材料等证据，主张因原告因违纪被公司开除党籍并按自动离职处理，其自2002年起已经不属于C公司或D公司的员工，已经无权在公司享受任何房改优惠政策。原告对C公司的上述证据及证明目的均不予认可。

就1993年原告以成本价购买D公司北京市朝阳区某号公有住房的有关情况，C公司提交一份D公司2002年6月13日出具的《证明》，内容为：“北京D公司1986年分配给李某涛住房壹套。此房于1993年按房改价售予李某涛。特此证明。”原告对《证明》的真实性不予认可，并提交了从朝阳区不动产登记事务中心调取的《房产卖契》，《房产卖契》显示某号房屋由北京市E公司于1993年9月30日出售给李某涛。原告据此主张某号房屋的出售人与C公司非同一主体，且该次售房发生在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》实施之前，并非房改售房，故二被告关于原告不具备按房改售房政策另购其他公有住房资格的主张不能成立。

另查，1994年E公司撤销并设立D公司。

另，2021年6月23日，北京市第一中级人民法院作出裁定书，裁定受理C公司的破产清算申请。

 裁判结果

驳回原告李某涛的全部诉讼请求。

 案件分析

1.诉讼时效问题

 法律规定与适用：当事人对债权请求权可以提出诉讼时效抗辩，但对于形成之诉，如本案中原告主张确认合同无效，不适用诉讼时效的规定。原告要求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效，这属于对合同效力的一种确认请求，并非单纯的债权请求权。因此，法院对二被告提出的诉讼时效抗辩不予采信是符合法律规定的。在处理此类案件时，律师需要准确区分不同性质的诉讼请求，以确定是否适用诉讼时效。

2.合同无效的认定

 恶意串通的审查：原告主张二被告签订合同存在恶意串通损害其利益的情形，并提交了相关案件庭审笔录等证据。然而，C公司提供了上级单位的批复和房屋所有权证等证据，表明房屋出售经过了审批，且现有证据不足以充分证明二被告存在恶意串通的事实。在判断是否存在恶意串通时，需要综合多方面证据进行考量。律师在代理此类案件时，要仔细审查双方的关系、交易背景、合同签订及履行过程等细节，以确定是否存在恶意串通的可能性。对于被告提供的反驳证据，也要进行深入分析和质证。

 优先购买权的影响：原告以其对房屋享有优先购买权被侵害为由主张合同无效，但法律并未明确规定优先购买权受侵害必然导致合同无效。虽然原告提交了租金收据等证明其承租人身份及持续使用房屋的证据，但这并不足以直接认定合同无效。在涉及优先购买权的案件中，律师需要明确法律对优先购买权的具体规定以及其在合同效力认定中的作用。同时，要为当事人提供合理的法律建议，例如在主张权利时，除了强调优先购买权，还需结合其他相关法律规定和证据来增强诉求的合理性和合法性。

3.原告购房资格及相关问题

 购房资格的争议：被告以原告被公司按自动离职处理且已购买过其他公有住房为由，主张原告不具有购房资格。C公司提交了开除党籍处分批复和档案移交材料等证据，但原告对这些证据不予认可，并对之前购买房屋的性质提出异议。在处理此类关于购房资格的争议时，需要准确查明相关事实和政策规定。对于公司内部的处分决定和档案管理情况，要审查其合法性和有效性。对于房屋购买的历史情况，要依据相关文件和证据进行准确判断，如房屋出售主体、时间节点与政策的关系等。律师在代理过程中，要帮助当事人收集和整理有利证据，以维护当事人的合法权益。

 案件审理范围的界定：法院认为C公司将原告按自动离职处理是否符合规定以及原告在取得其他房屋后是否具备房改购房资格，不属于本案的审理范围。这体现了法院在审理案件时对案件焦点和审理范围的准确把握。律师在代理案件时，也要明确案件的核心争议点，避免在无关问题上浪费时间和精力，集中精力围绕与案件判决结果直接相关的法律问题和事实证据进行诉讼活动。

4.案件启示

 证据的重要性：本案中，双方当事人都提供了一定的证据来支持自己的主张和反驳对方的观点。证据的充分性和可信度在案件审理中起到了关键作用。对于原告来说，虽然提出了合同无效的主张，但未能提供足够有力的证据证明恶意串通的存在，导致其主张未被法院采信。这提醒当事人在维护自己权益时，要注重收集和保存相关证据，确保证据的真实性、关联性和合法性。律师在代理案件时，要指导当事人如何收集有效证据，并对证据进行合理的组织和运用，以增强诉讼请求的说服力。

 法律规定的准确理解和适用：涉及公房买卖、合同效力、优先购买权等法律问题，需要律师对相关法律法规有准确的理解和把握。在本案中，关于合同无效的认定、诉讼时效的适用以及购房资格的判断等，都需要依据具体的法律规定进行分析和判断。律师要不断学习和研究法律规定，及时了解法律的变化和司法解释的出台，以便为当事人提供准确的法律建议和有效的诉讼策略。

 案件历史背景和关联案件的影响：本案涉及到一系列的历史事件和关联案件，如之前的房屋租赁纠纷、腾退诉讼等。这些历史背景和关联案件对于本案的审理和判决有着一定的影响。律师在处理案件时，要全面了解案件的历史背景和相关联的案件情况，从中寻找对当事人有利的证据和法律依据，同时也要注意避免历史问题对当前案件产生不利影响，通过合理的诉讼策略和法律解释，争取最有利的判决结果。