房产合同律师——借他人名义买房出名人主张当时其出资未借款法院如何认定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

王某峰向本院提出诉讼请求：判令赵某莹给付我1700000元及占有期间的同期贷款利息。

事实和理由：2007年，我购买位于北京市平谷区某号房屋。因我名下代赵某莹母亲登记了一套房屋不能再贷款，故与赵某莹口头协商借用赵某莹名义购买此房，我全款支付了购房款。2013年8月23日，我取得了房屋所有权证书。该房屋一直由我控制使用。后因我与赵某莹产生矛盾，赵某莹将该房屋以2000000元出售给孙某朗，并侵吞全部购房款。现双方无法协商一致，故诉至法院。

 被告辩称

赵某莹辩称：王某峰所述与事实不符。

1.2007年购买诉争房屋的是我，并非王某峰。2007年，我和父母卖掉老房子后在平谷区购买一套住宅，剩下存款50000余元。恰逢平谷区某小区售卖期房，我母亲王某芝代我签订了诉争房屋的购房合同，并交付30000元定金，后交付20000余元首付款。

2.北京市对贷款购买二套房家庭首付比例提高及利息上浮的政策从2010年4月开始实施，在2007年购买诉争房屋时并无此政策。2011年7月开发商通知交尾款，因更换电话号码导致错过了贷款审批时机，无法贷款，我只能全款购房，故向王某峰借款200000元。

3.诉争房屋交付后，我让姥姥李某霞（王某峰之母）居住，因王某峰与我姥姥长期共同居住，故王某峰也居住在诉争房屋内，故其承担生活费用的缴纳。2013年刚交房时，我母亲也居住在诉争房屋。

4.根据物权公示公信原则，房屋的产权人应以登记为准。诉争房屋登记的所有权人是我，我具有处分房屋的权利。

5.王某峰未提供充分证据证明借名买房，其应承担不利的后果。综上，双方不存在借名买房情况，诉争房屋归我所有，请法院驳回王某峰的诉讼请求。

 法院查明

王某峰与王某芝系姐弟关系，赵某莹系王某芝之女。

1.2004年9月6日，赵某莹继父赵某浩与陈某贤签订《房屋买卖协议书》，以70000元价款将位于平谷区某号房屋卖给陈某贤。2004年9月9日，王某峰与北京某公司签订《北京市商品房买卖契约》，购买位于平谷区某房屋一套，价款合计187040元；预付的定金或首付购房款47040元在最后一次付款时转为购房价款。王某峰在该合同上签名。

2.2005年3月25日，赵某浩、王某芝、王某峰三方出具证明，内容为：赵某浩夫妇欲购买位于平谷区某小区商品房，由于现金不足以支付全部房款，故想向银行贷款，分期付款。但二人的收入较低，不能满足银行贷款条件，经与王某峰协商，王某峰同意赵某浩夫妇以其名义进行贷款，并向赵某浩夫妇提供了其身份证、户口本、收入证明。后经银行审核，赵某浩夫妇以王某峰的名义取得了银行贷款资格。

2004年9月9日，赵某浩夫妇以王某峰名义向物业支付了房屋物业管理费10045.00元……上述过程中所开具的票据上交款人的名称均为王某峰，但实际出资人均为赵某浩夫妇。……三方均在该证明上签字。2011年9月20日，王某峰协助赵某浩、王某芝将房屋以1160000元出售并过户。

3.2007年6月23日，赵某莹与北京某公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于平谷区某号房屋一套，总价款251170元；付款方式为贷款方式付款。赵某莹在该合同上签名。该合同原件现由王某峰持有。2007年6月23日交纳首付款51170元的发票、2011年7月12日交纳购房款200000元的发票抬头均为赵某莹名字，原件现亦均由王某峰持有。2011年7月7日，王某峰向迟某借款200000元用于支付某号房屋购房款，后已返还。

4.赵某莹曾为王某峰出具证明，时间为2011年9月20日，内容为：“平谷区某号属于王某峰所有，特此证明”。

5.2013年8月23日，赵某莹取得某号房屋所有权证书，该房屋登记在赵某莹名下。

6.2017年11月27日，本院受理王某峰诉赵某莹所有权确认纠纷一案，王某峰要求确认某号房屋归其所有。在该案谈话过程中，双方均认可借名买房的情况。王某芝作为赵某莹的委托诉讼代理人到庭，称某号房屋系由王某峰实际出资，由王某峰实际使用；虽借赵某莹名义购买，但归王某峰所有；因王某峰购买某号房屋时名下有其他贷款，无法贷款，故用赵某莹的名义贷款，后因其家电话号码更换，开发商联系不上赵某莹，错过了贷款时间，王某峰遂从其他人处借了20万元全额付了房款；赵某莹也认可房子是王某峰的，但因此房屋在赵某莹名下登记有十余年，导致赵某莹无法享受相关福利购房待遇，现房价飙升，赵某莹无力购房，故向王某峰要求赔偿款200000元，双方就赔偿款未能协商一致；如果王某峰给赵某莹补偿，赵某莹同意协助王某峰过户。后因该房屋有抵押不能过户，该案王某峰撤诉。

7.另查，2014年5月6日，王某峰用某号房屋抵押向银行贷款500000元，由王某峰按月还款。2018年9月11日，赵某莹提前还款319671.74元将某号房屋解押。2018年10月15日，赵某莹与孙某朗签订《北京市存量房屋买卖合同》，将某号房屋卖予孙某朗，成交价格2000000元。

8.庭审中，王某峰称其对赵某莹出售某号房屋不知情。王某峰提供居住证明和其交纳取暖费、装修垃圾清运费、装修保证金、物业费、水费等票据证明其实际在某号房屋居住。

9.赵某莹称某号房屋归其所有，王某峰和李某霞在某号房屋居住系经其同意；称首付款51170元系其交纳，购房款200000元系其委托王某峰所借；称其给王某峰提前向银行还款319671.74元应作为偿还王某峰所借之款。

10.对于王某芝在本院谈话笔录的陈述，赵某莹在本案中解释为其原在昌平区有房屋一套，其在该房出售过程中违约，与金某产生买卖合同纠纷，北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）判决其承担责任；金某申请执行后，将某号房屋查封，为防止昌平法院拍卖某号房屋，其找王某峰向本院起诉，并向昌平法院提起案外人执行异议，该异议被昌平法院驳回。

经核实，在昌平法院执行金某与王某芝、赵某莹，第三人北京某中介公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，王某峰对该院查封赵某莹名下的某号房屋提出异议，该院经审查认为，某号房屋登记在赵某莹名下，其未履行生效法律文书确定的义务，该院对其名下的房屋予以查封并无不当，王某峰可通过其他法律程序解决。故昌平法院于2018年4月18日裁定驳回王某峰的异议请求。

 裁判结果

1.被告赵某莹于本判决生效后七日内返还原告王某峰房款1680328.26元并给付利息至款还清日止。

2.驳回原告王某峰的其他诉讼请求。

 案件分析

1.借名买房关系的认定

 证据链的形成：虽然双方未签订书面借名买房合同，但从多方面证据来看，形成了较为有力的证据链支持借名买房关系的存在。首先，王某峰与赵某莹之母王某芝、之父赵某浩之间曾有过借名买房的先例，这为此次借名买房提供了一定的背景和参考。其次，王某峰持有原始购房合同、购房发票等重要购房手续原件，这是实际购房人的常见特征之一。再者，赵某莹曾出具证明明确某号房屋属于王某峰所有，以及其母亲王某芝在相关案件谈话中也认可房屋由王某峰实际出资、借名购买且归王某峰所有。此外，房屋交付后一直由王某峰交纳相关费用并实际居住使用，这些行为都与借名买房后实际购房者的情况相符。

 被告抗辩的不足：赵某莹辩称房屋是自己购买，但她的说法存在诸多疑点且缺乏有力证据支持。她关于首付款和购房款的解释，仅声称是自己交纳或委托王某峰借款，却没有提供实质性的付款证据，如资金来源等。而王某峰不仅持有付款发票原件，还能说明借款用于购房且已返还的情况。赵某莹以物权公示公信原则主张自己是所有权人，但在存在借名买房约定且有证据支持的情况下，不能单纯依据登记来否定实际的权利义务关系。

2.房屋出售及相关事宜的分析

 出售房屋的知情情况：虽然王某峰称对赵某莹出售房屋不知情，但综合案件情况来看，法院不予采信是合理的。从双方过往的纠纷处理过程以及房屋的相关情况可以推断，王某峰对房屋出售是有一定知晓和参与的。例如，在之前的所有权确认纠纷案件中，双方就房屋的归属、赔偿款等问题进行过协商，且赵某莹出售房屋解押时王某峰也应有一定了解。双方协商出售房屋可能是基于多种因素，包括避免法院拍卖导致价格过低等考虑。

 房款的处理：赵某莹将房屋出售后占有房款是不当的。鉴于房屋实际由王某峰出资购买，出售所得房款应归王某峰所有。赵某莹提前还款的部分应与售房款折抵，折抵后剩余款项赵某莹应当返还给王某峰。王某峰主张给付利息是合理的，因为其资金被赵某莹占用，理应获得相应的补偿。

3.案件启示

 借名买房的风险与证据意识：借名买房存在诸多风险，如本案中出现的产权纠纷和房款归属问题。在借名买房时，即使没有书面合同，当事人也应尽可能收集和保留各种相关证据，如购房手续原件、付款凭证、居住使用证明等，以证明自己的实际出资和权利。一旦发生纠纷，这些证据将成为维护自身权益的关键。

 亲属间交易的规范：本案涉及亲属之间的房屋交易和纠纷，即使是亲属关系，在涉及重大财产权益时，也应明确权利义务关系，尽量通过书面协议等方式进行规范，避免因亲情关系而忽视法律风险。在处理纠纷时，要客观分析证据和事实，不能仅仅依赖亲情关系或口头约定来主张权利。

 法院裁判的依据和考量：法院在审理此类案件时，会综合考虑各种证据和事实情况，不仅仅依据物权登记来判断所有权归属。对于借名买房这种特殊情况，会深入审查双方的真实意思表示和实际履行情况。同时，在处理房款返还等问题时，也会考虑到公平合理的原则，保障当事人的合法权益。作为律师，在代理此类案件时，要善于梳理和运用证据，准确把握法律规定和法院的裁判思路，为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略。