房产合同律师——借名买房合同出名人签名为出资人代签是否影响合同效力

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例详情

 原告诉求

林某英向本院提出诉讼请求：

1.请求判令被告协助将北京市西城区一号房屋产权过户至原告名下。

2.请求判令本案诉讼费及公告费由被告承担。

事实和理由：2001年3月，原被告协商一致同意原告借被告之名购买北京西城区一号房屋。2001年3月27日，被告按约定与北京某单位签订了《社员集资建房协议》，原告支付了首付款107047元，贷款39万元且已还清。2001年5月，北京某单位向原告交付房屋，原告办理入住时与物业管理公司签订合同并交纳物业管理费等费用。2001年6月，双方签订借名买房性质的承诺书，约定房屋产权归原告，全部购房款由原告承担，过户时费用由原告承担，被告无偿配合。自房屋交付至今，诉争房屋一直由原告及其家人居住。2005年10月18日，涉案房屋所有权证办理完成且长期由原告持有。2011年4月以后，原告多次要求被告配合办理产权过户手续，但被告拒绝，故诉至法院。

 被告辩称

钱某文辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：

1.原告诉求已超过诉讼时效。林某英依据钱某文书写的承诺书提起债权请求权之诉，2011年4月，林某英曾向西城法院起诉后撤诉，此后未向钱某文主张权利，诉讼时效已过。

2.涉案房屋为经济适用房，钱某文书写的承诺书违反《行政许可法》及北京市《经济适用房管理办法》的强制性规定，应属无效。

3.钱某文书写的承诺书并未实际履行，涉案房屋的买卖合同、款项收据、交易发票、产权登记，均显示为钱某文所有，不动产应以登记确定所有人，林某英要求钱某文配合办理登记，没有事实依据。

 法院查明

1.2001年3月27日，钱某文作为出资方（乙方）与北京某单位作为集资方（甲方），签订了《社员集资建房协议》，乙方享有的房屋为北京市宣武区一号房（涉案房屋），乙方总出资额为497047元，付款方式为首付款107047元，贷款390000元。

2.2001年4月16日，钱某文与某银行签订了《某银行个人住房借款合同》，约定钱某文为购买涉案房屋向某银行贷款390000元。

3.2001年6月25日，钱某文出具《承诺书》一份，载明：“自愿以本人名义购宣武区一号房，房屋产权归林某英个人所有，全部购房款由林某英负担。现用本人名义贷款39万元，由林某英每月按时向银行还贷，由此发生的权利义务一律由林某英承担。待需房产过户时所交费用由林某英负担，所需提供证件手续本人将无偿提供。落款处有钱某文、林某英签名。

4.2005年10月18日，坐落于西城区一号房屋（涉案房屋）登记在钱某文名下，房屋性质为经济适用住房。该房屋于2006年4月29日设定了现房抵押，权利人为某银行，抵押登记于2011年4月22日注销。

林某英以与钱某文存在借名买房关系为由起诉，要求钱某文协助办理涉案房屋的产权过户手续。钱某文认可承诺书系其本人出具，但认为承诺书未实际履行，涉案房屋系其本人出资购买，且林某英起诉超过诉讼时效。

审理中，林某英提交证据：

1.社员集资建房协议、某银行个人住房借款合同、房产证，证明涉案房屋全部购房、贷款文件及产权证原件在林某英处保存，借款合同以钱某文名义签订，林某英每月将月供款转入钱某文名下。钱某文对社会集资建房协议的真实性不予认可，因其落款处“钱某文”字样非本人签写（林某英称因自己购房，故代签），对某银行个人住房借款合同、房产证的真实性、合法性、关联性认可。

2.与购房相关的收据、进账单、存折明细、借款单、存款凭证，证明林某英实际支付购房款并按期还贷，持有全部款项支付凭证原件。三张收据显示，钱某文于2001年3月27日交纳入社费100元、定金10000元，于2001年4月3日交纳集资建房款97047元。进账单显示，钱某文于2001年4月17日通过贷款支付剩余购房款390000元。存折明细显示，钱某文名下账户按时支付月供至2011年4月10日。三张借款单和存款凭证显示，2006年8月23日、9月24日，2007年6月27日分别借款4300元，并于当日存入钱某文名下的还款账户。钱某文对三张收据的真实性不认可（交款人处签字非本人书写，林某英称代签），对进账单、存折明细、借款单、存款凭证的真实性认可，但不认可证明目的。钱某文主张首付款是其向公司借款后支付，贷款由其偿还（每月从林某英处拿存折存钱，存完再还），对于借款单，认为即便林某英从公司借款还贷，也是替自己还贷，但未提交证据。

3.物业管理合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、缴纳公共维修基金、物业费、供暖费、有线收视费、有线初装费、电费、水费的票据原件，证明林某英及家人自2001年5月交房后一直居住在诉争房屋内。钱某文对上述证据真实性认可，承认自己未在涉案房屋居住过，不清楚房屋为何由林某英及家人居住。

钱某文提交落款日期为2011年的民事起诉状及民事传票，证明林某英在起诉状中称购买涉案房屋的钱款是由林某英和北京M公司支付的，与本次诉讼中所称钱款均由其本人支付自相矛盾。林某英认可起诉状真实性，解释一部分还贷的钱是先从公司借款再存入还贷账户，2011年的起诉状是儿子林某豪代为书写，付款主体表述有误。林某英提交北京M公司出具的证明一份，证明涉案房屋所有权与公司无关，公司未支付过购房款。钱某文对该证明的真实性不予认可，认为林某英是公司法人和股东，与公司有利害关系，证明无证明力。

 裁判结果

自本判决书生效之日起十日内，钱某文配合林某英将位于北京市西城区一号的房屋过户登记至林某英名下。

 案件分析

1.借名买房关系的证据审查

在本案中，林某英主张借名买房，提供了关键证据——钱某文出具的《承诺书》，这是双方存在借名买房约定的直接证明。同时，林某英还出示了房屋产权材料原件、购房支付费用和使用房屋过程中产生费用的相关票据原件。这些证据相互印证，形成了较为完整的证据链。

对于钱某文否认《承诺书》实际履行的说法，法院未予采信。因为钱某文仅口头陈述购房首付款由其支付，每次还贷是向林某英借存折存钱后再归还，但没有任何证据支持，这种说法缺乏合理性。在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担不利后果。

2.购房款支付主体的认定

钱某文指出林某英在本案和2011年起诉书中关于购房款支付主体的陈述存在矛盾。但林某英提交了北京M公司出具的证明，结合借款单，可以明确购房款项来源于林某英。这表明在审查案件证据时，不能仅因当事人陈述的表面矛盾就否定其主张，需要综合各种证据来判断。

此外，林某英持有支付购房款的收据、进账单等凭证原件，进一步加强了其支付购房款的可信度。虽然部分收据上的签字是林某英代钱某文签写，但结合整个证据情况，可以合理推断出林某英是实际付款人。

3.房屋实际使用情况的考量

现有证据显示涉案房屋交房后一直由林某英实际使用并支付物业费等费用，而钱某文未对房屋为何一直由林某英居住作出合理的解释。房屋的实际使用情况也是判断借名买房关系是否成立的重要因素之一。在没有其他合理解释的情况下，房屋由林某英长期居住并承担相关费用，与林某英主张的借名买房关系相契合。

4.借名买房合同的效力及过户请求的合理性

法院确认林某英与钱某文之间就涉案房屋成立借名购房合同关系，林某英为借名人，钱某文为出名人。虽然涉案房屋是经济适用房，但原购房合同系在2008年4月11日以前签订，目前已经具备上市交易的条件。基于借名购房的基础合同关系，林某英作为实际购房人，要求钱某文协助办理涉案房屋的产权转移登记手续是合理的请求，钱某文应当依约履行。

5.诉讼时效问题

对于钱某文主张林某英起诉超过诉讼时效的抗辩，要求办理房屋过户手续具有明显物权性质的债权请求，不应当适用诉讼时效制度。这一认定是基于对物权相关法律规定和诉讼时效制度的理解，保障了林某英作为实际权利人要求实现物权变动的合法权益。

6.案件启示

在借名买房的法律关系中，双方应当谨慎签订书面协议，并妥善保存与购房相关的各种证据，包括支付凭证、产权文件、使用房屋产生费用的票据等。对于可能涉及诉讼时效等法律问题，当事人需要有清晰的认识。同时，在涉及经济适用房等特殊性质房屋的借名买房纠纷中，要特别关注房屋的购买时间和上市交易条件等因素，这些都可能影响借名买房合同的效力和最终的裁判结果。