借名买房律师——借名购买经济适用房后 登记人去世其继承人不认可出资人能否起诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告吴某超向本院提出诉讼请求：

1.四被告立即协助原告将昌平区一号房屋过户至原告名下。

2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与周某鑫及被告系远房亲戚，关系相处良好。被告朱某兰系周某鑫之妻，被告周某君、周某亮系周某鑫与朱某兰之子，被告周某芳系周某鑫与其前妻所生之女。

2000年初，原告与周某鑫协商以周某鑫的名义购买昌平区一号房屋（以下简称诉争房屋），周某鑫当场同意，并出借身份证等证件供原告购房使用。原告借用周某鑫的证件顺利完成购房手续，并支付全部购房款。2001年左右诉争房屋产权登记在周某鑫名下。房屋交付后，一直由原告及原告家人居住使用至今。

2005年，周某鑫去世，其妻朱某兰、其子周某君、周某亮系其权利义务继承人。之后，原告及家人多次找被告协商将诉争房屋过户至原告名下，但未达成一致意见，故原告依法诉至法院。

（二）被告辩称

1.被告朱某兰、周某君、周某亮辩称：

借房买房的事实不成立，诉争房产产权人应是周某鑫，原告和周某鑫之间不存在借名买房关系。买房时周某鑫已80多岁，原告未让周某鑫留下相关证明不符常理，且原告无证据证明周某鑫同意借名买房。

原告是周某鑫远房亲戚，曾落户到周某鑫家，因周某鑫是户主，原告常借其身份证及户口本，被告认为原告是骗取周某鑫身份证侵占其经济适用房指标购买诉争房屋。

对原告提供的声明真实性认可，但不认可其证明目的。诉争房屋是经适房，原告采用欺骗手段取得周某鑫身份证购房，侵犯周某鑫权益及社会公共利益。房产证登记周某鑫名字，房子应属周某鑫。

原告在回龙观地区同时期用自己名字买了经济适用房，在北京市其他地方还有商品房，原告购房不是为居住需要，且无证据证明原告支付购房款，即使购房款为原告支付，也仅证明与周某鑫存在债权关系，与房屋产权无关。

2.被告周某芳辩称：答辩意见与上述三被告一致。

（三）法院查明

朱某兰与周某鑫系夫妻关系，周某君、周某亮为朱某兰与周某鑫之子，周某芳为周某鑫与前妻所生之女。

2000年1月7日，周某鑫与北京某公司（以下简称某公司）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定周某鑫购买某公司的回龙观文化居住区一号房屋，购房款合计288868元。吴某超以代理人身份在合同尾部签字，合同中“周某鑫”签字均由吴某超代签。此后，吴某超向某公司支付购房款，实际接收并控制诉争房屋至今。

2001年2月9日，诉争房屋登记至周某鑫名下。

2005年4月8日，周某鑫去世。

2013年5月13日，朱某兰出具书面说明，内容为：“吴某超2000年初借用周某鑫身份证在昌平回龙观区的房子，不是我们出钱购买的。我们意将周某鑫名下的此房所有权转让给吴某超。周某鑫名下昌平回龙观镇一号房屋所有权中，归我所有的部分，我同意转让还给吴某超。”同时，周某君亦出具书面声明，内容为：“父亲周某鑫名下回龙观房产所有权归我所有的部分同意转还给吴某超。”

另查，2000年1月7日，吴某超与某公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定吴某超购买某公司出售的位于回龙观二号房屋（以下简称二号房屋），购房款合计288868元。诉争一号房屋与二号房屋的合并购房款中有37万元由吴某超通过北京某公司开具支票支付至某公司。

（四）裁判结果

朱某兰、周某君、周某亮、周某芳协助吴某超将北京市昌平区一号房屋的所有权转移登记至吴某超名下，于本判决生效后十日内执行。

二、案件分析

（一）借名买房合同关系的认定

1.证据分析

本案中，原告主张与周某鑫存在借名买房关系，其提供了一系列证据。首先，吴某超以代理人身份代周某鑫签订购房合同，且实际支付了购房款，这是证明借名买房关系的重要事实依据。虽然合同中周某鑫的签字由吴某超代签，但结合后续吴某超支付款项及实际控制房屋的情况，可以形成一定的证据链条。

朱某兰和周某君曾出具的书面说明及声明，尽管被告对其证明目的不认可，但这些书面材料在一定程度上可以佐证原告的主张。朱某兰承认诉争房屋不是他们出钱购买且愿意转让所有权给吴某超，周某君也同意将其父亲名下房产中归其所有的部分转还给吴某超，这些表述间接反映出他们对吴某超与诉争房屋存在某种关联的认知。

另查吴某超在同时期还购买了二号房屋，且部分购房款的支付方式与诉争房屋有关联，这也进一步说明吴某超在该区域的购房行为具有一定的连贯性和关联性，增加了其借名买房主张的可信度。

2.被告抗辩理由的不足

被告方否认借名买房关系，提出了多种可能性，如周某鑫自行购房委托吴某超办理、周某鑫向吴某超借款购买、周某鑫购房用于补偿安置周某芳等，但均未提供证据证明这些主张。在诉讼中，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，将承担不利后果。被告方仅凭猜测和质疑，而无实质性证据支持，其抗辩难以成立。

关于被告提出原告在其他地方有房产以及购房目的等问题，这些并不能直接否定借名买房关系的存在。原告是否有其他房产与本案中诉争房屋的归属并无必然联系，而购房目的也不能仅凭被告的主观推测来认定，关键还是要看双方之间是否存在借名买房的合意以及实际履行情况。

（二）合同的效力及履行

1.合同效力

法院认定吴某超与周某鑫之间的借名买房合同关系合法有效。借名买房合同在不违反法律法规强制性规定和社会公共利益的情况下，应属有效合同。虽然涉及经济适用房，但原告实际履行了购房义务，且不存在法律规定的导致合同无效的情形。

2.合同履行义务的承继

鉴于周某鑫已去世，朱某兰、周某君、周某亮、周某芳作为其法定第一顺位继承人，应当承继周某鑫在借名买房合同关系中所负担的协助过户义务。根据法律规定，继承人在继承遗产的同时，也应继承被继承人的债务。在本案中，协助过户义务属于周某鑫在合同中的债务，被告作为继承人应承担相应责任，将诉争房屋过户至吴某超名下。

（三）案件启示

1.借名买房的风险与防范

借名买房存在一定风险，如本案中出现的产权纠纷。在借名买房时，双方应签订明确的书面协议，详细约定借名买房的事实、双方的权利义务、房屋的归属及过户时间等重要事项，并尽可能保留相关的证据，如支付凭证、聊天记录、书面声明等，以防止日后发生纠纷时难以举证。

2.证据的重要性

本案中，原告能够胜诉的关键之一在于其提供了一定的证据来支持自己的主张。在民事诉讼中，证据是决定案件胜负的核心因素。当事人在进行民事活动时，要有意识地收集和保存相关证据，以便在需要时能够维护自己的合法权益。对于涉及重大财产权益的事项，如房产交易，更应谨慎对待，确保每一个环节都有证据可依。

3.继承人的责任与义务

作为继承人，在继承遗产时要清楚了解被继承人的债务情况。对于可能存在的合同义务，应在继承前进行充分评估，避免因盲目继承而承担不必要的法律责任。同时，在处理涉及遗产的纠纷时，要依据法律规定和事实证据，合理维护自己的权益，而不是仅凭主观猜测和质疑来抗辩。

4.法律适用与裁判逻辑

法院在审理本案时，严格依据法律规定和证据规则进行判断。对于借名买房合同关系的认定，综合考虑了各方的证据和陈述，以事实为依据，以法律为准绳作出了公正的判决。这提醒我们作为律师，在处理类似案件时，要准确把握法律适用的条件和标准，深入分析案件事实和证据，为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。