北京房地产律师——亲属户口在己方房屋后拆迁对方放弃安置利益能否反悔

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告诉称

1.诉讼请求

二原告向本院提出诉讼请求：请求依法确认二原告与二被告签订的《家庭房产分配协议书》有效。

2.事实和理由

二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，第三人系二被告之子。二原告系北京市朝阳区一号房产的权利人。

2005年4月28日，赵某鑫与二原告协商，将赵某鑫、苏某杰的户口迁到二原告处，但二原告的房子和财产与其无关，仅仅是迁入户口。

2012年4月10日，因二原告的房产涉及拆迁，又因二被告无房，二原告将其所有的北京市朝阳区一号房产的一部分房屋作为二被告居住房屋，使得二被告得以签订腾退安置协议。

2014年8月10日，二原告得知将要安置的房号后，与二被告签订了《家庭房产分配协议书》，就有关事实进行了确认，约定二被告出资60000元购房款，余款均由二原告支付；还约定涉及安置的北京市朝阳区M号（简称“M号房”)分给二被告，北京市朝阳区B号（简称“B号房”）分给二原告。

2014年9月3日，赵某鑫签订安置协议书附件，确认安置房为M号房和B号房。

二原告恪守《家庭房产分配协议书》的约定办理，2014年11月4日，二原告以赵某鑫的名义，自行向某乡政府支付M号购房款119632元。2018年5月8日，二原告以赵某鑫的名义，自行向乡政府支付B号房购房款175608元。现二原告所分B号房己由二原告处置。二原告得知二被告对《家庭房产分配协议书》提出异议，为维护二原告合法权益，特提起民事诉讼。

 （二）被告辩称

1.赵某鑫辩称

同意二原告诉讼请求。

2.苏某莱辩称

不同意二原告的诉讼请求，二原告诉讼请求既不合理也不合法。

3.苏某杰述称

与苏某莱意见一致。

 （三）法院查明

1.当事人关系及户籍情况

二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，苏某杰系二被告之子。

二原告原户籍地位于北京市朝阳区一号，其中苏某鹏为户主。

2005年4月28日，赵某鑫与二原告签署《证明》，载明“因赵某鑫离婚后，无房产，户口无法迁出。再婚后，生有一子苏某杰。因其前夫不让将苏某杰的户口再落在其家的户口本上，为了给孩子上户口，表妹赵某鑫要求将她和孩子的户口转入我户口本上。但是我家的房子与财产与赵某鑫和其子苏某杰没有任何关系，只是把户口转入我的户口本名下”。

2005年5月31日赵某鑫、苏某杰将户口迁至北京市朝阳区一号处。

2.拆迁安置协议情况

2012年4月10日，北京市朝阳区拆迁安置办公室（作为腾退人、甲方）与赵某鑫（作为被腾退人、乙方）签订《小腾退安置协议书》，约定经甲方确认乙方实际腾退人口数为3人，分别是产权人赵某鑫、之子苏某杰、之夫苏某莱。甲方按人均45平方米（含）对乙方安置期房2套，其中两居室2套。

安置房屋房价计算及补偿补助费等相关规定在协议中有明确约定，甲方应支付乙方各项补助费总计301600元，以存折形式一次性结清。

3.家庭房产分配协议书签订及内容

2014年8月10日，周某辉（作为甲方）与二被告（作为乙方），签订《家庭房产分配协议书》。之后，苏某鹏在甲方处补签姓名。该协议书载明了户口迁移原因、拆迁要房情况及相关约定，如赵某鑫等三人只要一套二居室，其他与他们无关，赵某鑫、苏某莱出资60000元购房款，余款由二原告补齐，还明确了M号房分给二被告，B号房分给二原告。

2014年9月3日，腾退拆迁安置办公室作为甲方，赵某鑫作为乙方，签订《房屋腾退安置协议书附件》，约定甲方对乙方安置的期房为M号2居室和B号2居室。

4.购房款支付及证据情况

2014年11月4日北京市朝阳区某乡人民政府出具收据，载明今收到赵某鑫购房款119632元，交款人处为周某辉签名。2018年5月8日北京市朝阳区某乡人民政府出具收据，载明今收到赵某鑫交来购房款175608元，交款人处为赵某鑫签名。

庭审中，二原告提交《收据》及银行刷卡回单，用以证明二原告为履行《家庭房产分配协议书》实际刷卡付款。

5.被告方证据及主张

审理中，苏某莱、苏某杰提交如下证据：

 《家庭房产分配协议书》，为证明二原告所提交的《家庭房产分配协议书》中苏某鹏签名系造假。

 房屋买卖定金收付书，为证明《家庭房产分配协议书》在2018年8月3日之前没有签字。

经询，苏某莱、苏某杰主张分配协议中所载内容虚假，为隐瞒事实，应属无效。

 （四）裁判结果

确认原告周某辉、原告苏某鹏与被告赵某鑫、被告苏某莱签订的《家庭房产分配协议书》有效。

 二、房产律师案件分析

 （一）合同效力的法律依据及判断标准

1.依法成立的合同效力原则

根据法律规定，依法成立的合同自合同成立时生效。在本案中，判断《家庭房产分配协议书》是否有效的首要依据是其是否依法成立。该协议是二原告与二被告之间就家庭房产分配事宜达成的书面约定，具备合同的基本形式要件。

律师在处理此类合同纠纷案件时，要首先明确依法成立的合同所应具备的要素，包括当事人的意思表示、合同内容的合法性等。对于家庭内部的房产分配协议，虽然具有一定的特殊性，但也必须符合法律关于合同成立和生效的一般规定。在本案中，需要审查协议的签订是否是双方真实意愿的体现，以及协议内容是否违反法律法规的强制性规定。

2.真实意思表示的审查

从协议的签订过程来看，2014年8月10日，周某辉与二被告签订了该协议，之后苏某鹏补签姓名。这表明协议的签订是经过双方当事人一定的协商和确认过程的。虽然被告方提出苏某鹏签名造假的质疑，但这需要进一步的证据来证实。在一般情况下，如果没有充分证据证明签名是伪造的，那么可以推定协议上的签名是当事人的真实意思表示。

律师在审查合同的真实意思表示时，要综合考虑多种因素。可以通过询问当事人、审查合同签订的背景和过程等方式来判断。

3.合同内容合法性的审查

协议约定的内容主要是关于房产的分配以及购房款的支付等事项。从法律角度看，这些内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。协议明确了二被告出资60000元购房款，余款由二原告支付，以及M号房分给二被告，B号房分给二原告等具体分配方案，这些约定在不违反法律规定的前提下，应属有效。

律师在审查合同内容合法性时，要熟悉相关法律法规对房产分配、交易等方面的规定。对于涉及拆迁安置房产的分配协议，要特别关注拆迁政策和法律法规对安置房产权益的规定。在本案中，协议的内容与拆迁安置协议等相关文件并不冲突，且符合一般的公平合理原则，因此在内容合法性方面不存在明显问题。律师要向当事人解释清楚合同内容的合法性依据，增强当事人对协议效力的信心。

 （二）被告方主张的法律分析

1.协议内容虚假及无效主张

苏某莱、苏某杰主张分配协议中所载内容虚假，应属无效。然而，他们仅仅提出了这一主张，并没有提供充分的证据来证明协议内容确实虚假。在法律上，主张合同无效的一方需要承担举证责任，证明合同存在无效的法定情形。在本案中，被告方未能提供有力证据支持其关于协议内容虚假的主张，因此其主张难以得到法院的支持。

律师在面对被告方这种主张时，要帮助原告方从法律和证据角度进行反驳。可以要求被告方明确指出协议中哪些内容虚假，以及虚假的依据是什么。同时，原告方可以通过提供协议签订的背景证据、履行协议的证据等，来证明协议内容的真实性和合理性。在本案中，二原告提交的购房款支付收据及银行刷卡回单等证据，在一定程度上可以证明他们在按照协议履行义务，间接反驳了被告方关于协议内容虚假的主张。

2.关于苏某鹏签名造假的质疑

被告方提出二原告所提交的《家庭房产分配协议书》中苏某鹏签名系造假，并提交了相关证据。对于签名的真实性问题，需要通过专业的鉴定或其他合法的证据审查方式来确定。如果经过鉴定或审查确定签名是真实的，那么被告方的这一质疑将不成立。如果签名确实存在问题，那么需要进一步分析这一问题对协议效力的影响。

律师在处理签名真实性争议时，要建议当事人采取正确的法律程序来解决。可以申请笔迹鉴定，由专业的鉴定机构出具鉴定意见。在本案中，如果苏某鹏签名被认定为真实，那么协议的有效性将得到进一步的确认。如果签名存在问题，律师需要根据具体情况分析协议的其他条款和履行情况，看是否能够通过其他方式证明协议的有效性或者双方的真实意愿。例如，如果协议的其他内容和履行过程能够充分证明双方对房产分配的约定是真实的，那么即使签名存在一定问题，也不一定必然导致协议无效。

 （三）合同履行情况对合同效力的影响

1.购房款支付的履行证据

二原告在协议签订后，按照协议约定履行了部分购房款的支付义务。2014年11月4日，二原告以赵某鑫的名义支付M号购房款119632元，交款人处为周某辉签名；2018年5月8日，又以赵某鑫的名义支付B号房购房款175608元，交款人处为赵某鑫签名。这些购房款支付的证据对于证明协议的履行情况具有重要意义。

律师在处理合同纠纷案件时，要重视合同履行情况的证据收集和整理。合同的履行情况往往能够反映双方对合同的态度和实际执行情况，对合同效力的认定有一定的影响。在本案中，二原告的购房款支付行为表明他们在积极履行协议义务，这从侧面证明了协议的有效性和双方对协议的认可。如果被告方主张协议无效，但又无法解释二原告的履行行为，那么其主张将缺乏合理性。

2. B号房的处置情况

现二原告所分B号房己由二原告处置。这一事实也表明二原告在按照协议约定行使对B号房的权利。如果协议无效，二原告对B号房的处置可能会存在法律风险，但他们已经进行了处置，且在诉讼中主张协议有效，这说明他们认为自己有权利对B号房进行处理，而这种处理行为是基于协议的约定。

律师可以从二原告对B号房的处置情况出发，进一步论证协议的有效性和双方对协议的实际执行。可以向法院说明，二原告的处置行为是基于对协议的信任和履行，如果协议无效，将会对二原告的权益造成重大影响，不符合公平合理的原则。同时，对于被告方提出的异议，要要求其提供合理的解释和证据，为什么在协议签订后，二原告能够对B号房进行处置而被告方没有提出有效的反对意见。

 （四）法院判决的法律依据和合理性

1.法院判决依据

法院判决确认《家庭房产分配协议书》有效，主要依据是该协议系双方真实意思表示，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。法院在审理过程中，综合考虑了协议的签订过程、双方的举证情况以及相关法律法规的规定。对于被告方提出的协议内容虚假和签名造假等质疑，由于被告方未能提供充分证据证明，法院不予采纳。

律师在分析法院判决时，要与自己的法律分析进行对比，看是否符合法律规定和司法实践的一般原则。在本案中，法院的判决依据是合理合法的，符合合同效力认定的法律标准。律师要向当事人解释清楚法院判决的依据和理由，让当事人理解判决结果的公正性和合法性。

2.判决的合理性分析

从案件的整体情况来看，法院的判决具有合理性。首先，协议的签订是在一定的背景下进行的，双方对房产分配等事项进行了明确的约定，符合家庭内部协商解决房产问题的实际情况。其次，二原告在协议签订后积极履行了部分义务，如支付购房款等，这表明他们对协议的认可和执行。最后，被告方虽然提出异议，但未能提供有力证据支持其主张，法院根据证据规则和法律规定作出判决，维护了合同的稳定性和当事人的合法权益。

律师在向当事人解释判决合理性时，可以从以上几个方面进行阐述。同时，要提醒当事人在今后的生活和交易中，要注重合同的签订和履行，保留好相关证据，以避免类似的纠纷发生。对于本案中的被告方，如果他们对判决结果不满意，律师可以根据具体情况为其提供进一步的法律建议，如是否可以通过上诉等法律程序来维护其权益，但要明确告知其上诉的风险和可能的结果。