父亲离世后母亲工龄购房赠与行为遭诉，法院驳回其他子女诉讼无效请求，遗产律师解读

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

 （一）原告诉称

原告林某辉、林某君向一审法院起诉请求：

1. 确认赵某兰与林某芳于2018 年签订的北京市存量房屋买卖合同无效；

2. 将位于北京市西城区一号的房屋恢复登记至赵某兰名下；

3. 赵某兰、林某芳承担本案全部诉讼费用。

原告林某辉、林某君上诉请求：

1. 撤销一审判决；

2. 改判支持林某辉、林某君一审诉讼请求或发回重审。

事实和理由：林某芳与赵某兰恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，通过房屋买卖合同侵害了林某辉的所有权、居住权益，以及林某辉、林某君的继承权，该房屋买卖合同应属无效。一审法院认定事实错误，林某辉、赵某兰共同享有北京市宣武区（现西城区）一号（以下简称涉案房屋）所有权，林某辉享有涉案房屋居住权益，赵某兰与林某芳之间的房屋买卖合同侵犯了林某辉的所有权、居住权益、继承权；赵某兰出卖涉案房屋为无权处分。

 （二）被告辩称

赵某兰、林某芳辩称，同意一审判决，不同意林某辉、林某君上诉请求，其二人上诉没有事实和法律依据。

 二、法院查明情况

1. 当事人关系：林某贵与赵某兰是夫妻关系，林某杰、林某君、林某贤、林某丙、林某芳、林某辉系二人之子女。1987年 12 月26 日，林某贵因死亡注销户口。

2. 拆迁安置与房屋购买：

 1988 年单位（甲方）与林某贤（乙方）签订拆迁协议书，协议约定安置获得房屋六套，其中包括一号房屋，该协议乙方签名处有林某贤和林某丙的签名。

 2001 年 6月 12 日，国务院机关事务管理局（甲方）与赵某兰（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定甲方将涉案房屋按成本价出售给赵某兰，房屋价款为51374.34 元。购房时折算了赵某兰与林某贵的工龄。2001年赵某兰取得房屋所有权证书，涉案房屋登记至赵某兰名下。

3. 房屋买卖及纠纷：

 2018 年 9月 4 日，赵某兰与林某芳签订北京市存量房屋买卖合同，约定赵某兰将涉案房屋出售给林某芳，房屋成交价格为20000 元。当日，赵某兰在房管部门协助林某芳办理了涉案房屋的所有权过户手续，2018年 9 月 5日，涉案房屋所有权登记至林某芳名下。

 2019 年，赵某兰起诉至法院，以其与林某芳签订的涉案房屋买卖合同存在重大误解、显失公平的情形，要求撤销该房屋买卖合同。法院判决书认定赵某兰在签订涉案房屋的买卖合同时不存在重大误解的情形，同时考虑到赵某兰与林某芳的母子关系，不能仅以房屋价款过低认定该房屋买卖合同显失公平，最终判决驳回赵某兰的诉讼请求。赵某兰不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院，法院判决驳回上诉，维持原判。

4. 各方争议焦点及证据情况：

 涉案房屋归属争议：本案审理期间，各方均认可涉案房屋系拆迁安置所得，该次拆迁时共取得六套房屋。林某辉、林某君认为该六套房屋应属于每个子女一人一套，涉案房屋应是安置林某辉与赵某兰的。赵某兰、林某芳认可除林某辉外其他五名子女均取得了相应的住房，但认为这些拆迁安置房是拆迁时分配给林某贵夫妻的，后由林某贵夫妻决定分配给各个子女。涉案房屋应属于赵某兰个人所有，与林某辉无关。但各方对于其所述拆迁安置情况均未提交证据予以证明。

 购房款支付情况：审理中，各方均认可林某芳现尚未将涉案房屋的购房款 2万元给付赵某兰。

 林某辉权益主张证据：林某辉、林某君对于其所述赵某兰子女均一致认可涉案房屋归林某辉所有及赵某兰明确表示涉案房屋所有权留给林某辉的事实未提交证据予以证明。

 恶意串通依据陈述：审理中，法院询问林某辉、林某君认为赵某兰、林某芳存在恶意串通的依据，林某辉、林某君陈述其依据有二：第一，赵某兰有补办房产证的行为；第二，赵某兰、林某芳约定的房屋价款极低，并且林某芳现仍未向赵某兰支付房屋价款。

 三、法院判决结果

驳回林某辉、林某君的诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）合同效力认定

1. 恶意串通的判定：

 关于林某辉、林某君主张赵某兰与林某芳恶意串通，法院认为首先他们未提交证据证明赵某兰存在补办房屋所有权证的行为，且赵某兰作为原所有权人有权办理房产证，该行为不能证明恶意串通。其次，考虑到母子关系，不能仅以房价低且未支付就认定恶意串通，所以对恶意串通的主张不予采信。

2. 继承权与合同效力：根据相关法律及司法解释，虽然涉案房屋购买时使用了林某贵的工龄，但继承人能继承的是工龄折算对应的财产性利益，并不因此取得房屋所有权份额或继承权。所以林某辉、林某君以侵犯继承权为由主张合同无效依据不足。

3. 居住权益与合同效力：即使林某辉如所述是拆迁被安置人享有居住权益，但赵某兰作为原所有权人有权处分房屋，林某辉仅以居住权益受侵犯要求确认合同无效无法律依据。若其认为居住权益受损，可另行要求补偿。

 （二）证据不足的影响

在整个案件中，林某辉、林某君对于关键事实的主张，如涉案房屋归属、林某辉的所有权及赵某兰的相关承诺等，均未能提供有效证据予以证明。这在很大程度上影响了他们的诉求能否得到法院的支持。在法律诉讼中，证据是支撑诉求的关键，缺乏充分证据往往使得当事人的主张难以成立。

 五、办案心得

 （一）证据的关键作用

在本案中，赵某兰和林某芳能够胜诉的一个重要原因是林某辉、林某君未能提供有力证据支持其主张。这再次强调了在诉讼中证据的核心地位。律师在代理案件时，务必指导当事人全面、及时地收集和整理相关证据，包括但不限于书面合同、付款凭证、证人证言等，以确保证据的充分性和有效性。

 （二）法律规定的准确理解与运用

1. 对于涉及房屋产权、继承等复杂法律关系的案件，律师要深入研究相关法律规定和司法解释。在本案中，关于拆迁安置房屋的产权归属、工龄折算与继承权的关系等问题，都有明确的法律规定和司法实践的指导意见。律师只有准确理解并运用这些规定，才能为当事人提供准确的法律分析和诉讼策略。

2. 比如在处理继承权与房屋所有权的关系时，要清楚继承人对工龄折算财产性利益的继承并不等同于对房屋所有权的直接继承。律师要依据法律规定，向当事人清晰解释其权利范围，避免当事人产生错误的预期和主张。

 （三）案件事实的全面梳理与分析

1. 律师在接案后，要对案件事实进行全面细致的梳理。对于本案中的拆迁安置背景、房屋购买过程、当事人之间的关系等方面，都要进行深入了解和分析。通过对案件事实的全面把握，找出案件的关键问题和争议焦点，为制定有效的诉讼策略提供基础。

2. 例如在本案中，关于涉案房屋的归属是一个关键事实问题。律师要协助当事人收集相关证据，同时对各方的陈述和证据进行分析，判断其可信度和法律效力。对于当事人未提供证据的主张，要及时提醒当事人可能面临的风险，并考虑是否有其他途径可以补充证据或调整诉讼策略。

 （四）诉讼策略的合理制定

1. 根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略是取得胜诉的关键。在本案中，被告方赵某兰和林某芳在应对原告的诉求时，通过合理辩称和对法律规定的准确引用，成功维护了自己的权益。律师在代理案件时，要综合考虑案件的事实、证据和法律规定，制定出符合当事人利益的诉讼策略。

2. 比如在面对原告以恶意串通等理由主张合同无效时，被告方律师可以通过分析证据和法律规定，指出原告主张的不合理性，并强调被告行为的合法性。同时，对于可能存在的争议点，要提前做好准备，准备充分的法律依据和证据材料，以应对对方的攻击和法院的审查。

总之，在处理房屋买卖合同纠纷等复杂案件时，律师要注重证据的收集和整理，准确理解和运用法律规定，全面梳理案件事实，制定合理的诉讼策略，以最大程度维护当事人的合法权益。每个案件都有其独特性，需要律师深入分析和专业判断，我们团队在处理此类案件方面具有丰富经验，如果您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。