关于亲属对我方名下房屋借名买房的诉讼，因证据缺失败诉，房产律师分析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

原告王某兰向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行双方约定，协助原告办理位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）的过户手续；诉讼费用由被告承担。

事实与理由：我和王某芳系姐妹关系，2005年我通过案外人陈某慧购买涉案房屋，当时陈某慧将有房屋出售一事告知了王某奇，王某奇又将此事告知我，我表示要购买涉案房屋，但因为当天要办理购房手续，而我因故不能当天赶到北京，于是在王某奇的提议下由被告王某芳代我签订合同，后我将购房款交给了陈某慧。

由于时间仓促加之我与王某芳系亲戚之故，我与王某芳并未签订书面代购房协议，仅口头约定委托其代我签订合同，房屋权属归我所有，日后由其配合我办理房产证。后我拿到了涉案房屋的钥匙，房屋由我进行管理。开始几年我自行居住，后因为房屋小，这几年便将房屋对外出租，租金由我收取，物业费、有线电视费等费用均由我交纳。

这些年间因开发商原因一直未能办理房产证，2016年可以办理房产证后，我多次找王某芳协商，但其以各种理由推托拒不配合我，我至今也没能办理涉案房屋产权证。综上，我应当系涉案房屋的实际所有人，王某芳理应履行受托人义务配合我办理房屋过户手续，故我提起本诉，请求判如所请。

（二）被告辩称

被告王某芳辩称，当时是我购买的涉案房屋，有买卖合同、购房款票据为证，涉案房屋也是一直由我在使用，故我不同意原告的诉讼请求。

（三）法院查明

2005年5月10日，出卖人北京W公司（以下简称W公司）与王某芳签订商品房买卖合同，约定由出卖人向王某芳出售座落于海淀区一号（以下简称一号房屋），总额壹拾壹万壹仟柒佰贰拾元整。本合同一式肆份，具有同等法律效力，出卖人贰份，买受人贰份。合同落款处盖有出卖人合同专用章及法定代表人签字，买受人处有“王某芳”手写签字。

后W公司（甲方）又与王某芳（乙方）签订补充协议，约定一号房屋的原合同金额为111720元，依据原合同约定，甲方向乙方退还房差价款859元。该房屋的房价款为110861元。

2005年5月19日，王某芳向W公司交纳公共维修基金2217元。当日，北京C公司（以下简称C公司）（甲方）与王某芳（乙方）签订装修管理服务协议、供用热协议书及治安、消防安全责任书，分别约定由王某芳对一号房屋进行自装、明确供用热双方关系及双方的治安、消防安全责任。W公司于当日向王某芳交付一号房屋的入户门钥匙8把，并与王某芳签订楼宇交接书，约定王某芳购买的一号房屋已具备入住条件，王某芳在W公司的陪同下对该单元的建筑质量和初装修情况进行了检查，W公司认为该单元可以交付王某芳使用，王某芳同意接受该单元，双方确认自2005年5月19日起，该单元由W公司正式交付给王某芳，王某芳同意自2005年5月19日开始遵守物业管理规定，按时交付物业管理费用。落款处盖有W公司公章及王某芳的手写签名。

就上述购房资料，双方均未向本院出示商品房买卖合同的原件，王某芳称其已将合同原件丢失，王某兰则表示其未拿到过购房合同原件。王某芳处仅有治安、消防安全责任书原件，其余签约材料原件均在王某兰处，王某芳称王某兰有其家里的钥匙，所以取走了以上原件，王某兰对此予以否认。

北京Y公司于2016年11月7日出具证明一份，称“本公司于2002年10月25日与W公司就位于北京市海淀区某号楼签订了合作开发协议，W公司负责办理本公司出售房屋的产权手续。本公司在此证明王某芳一号的房款在其入住前已经与本公司结清完毕，并已通知W公司为王某芳办理签订购房合同、房屋入住手续及房产过户等相关手续。W公司已为王某芳签订了购房合同及入住手续，但仍未办理房产过户手续。”

经查，一号房屋在本案开庭时尚未给王某芳办理产权登记手续，现涉案房屋预售备案登记于王某芳名下，双方均主张购房款系其交纳，但均未出具交款凭证。王某芳于庭审中认可其已于2006年将一号房屋交给王某兰居住使用，王某兰向本院提交三份北京市房屋租赁合同复印件，证明孙某歌（王某兰之女婿）作为出租人自2010年9月起将一号房屋分别出租给其他案外人的事实。王某芳称其将房屋交给王某兰使用且未向王某兰主张租金收益是因为其在老家住的是王某兰的房屋，所以其给王某兰住一号房屋以互换使用，故未要租金。王某兰对此不予认可。

王某兰向本院提交三份录音证据及微信聊天记录截图以期证明其与王某芳之前存在借名买房合同关系的事实。王某兰称上述录音记录了其及其家人与被告及被告家人的沟通过程，微信聊天记录记载了其女婿孙某歌与被告之子周某豪的沟通过程，共同证明其要求被告与其签订借名买房协议、配合其办理涉案房屋过户手续，但被告一直拒绝配合的事实。

王某芳对上述录音及微信聊天记录均不予认可，其称从未与原告签订过借名买房协议，涉案房屋由其购买，应归其所有。结合上述证据内容及双方陈述，本院认为，在上述录音证据及聊天记录中，王某兰所称的沟通对象均未明确表示与其存在借名购房合同关系，且王某芳当庭亦否认双方之间存在借名购房关系，故上述证据不足以证明待证事实成立，本院不予采信。

（四）裁判结果

驳回王某兰的诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房约定的认定关键

1. 法律规定与原则

  依据相关法律规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但前提是当事人之间存在明确的借名登记约定。在本案中，这一约定的存在与否成为判定王某兰诉求能否得到支持的核心要点。

  对于借名买房这种特殊的法律关系，由于其涉及到房屋产权的归属和实际权益的分配，法律要求借名人必须能够充分证明借名约定的存在，以维护交易的稳定性和法律关系的确定性。

2. 证据分析

  书面协议的缺失：王某兰与王某芳之间未签订书面代购房协议，这使得借名买房关系的认定缺乏直接、有力的书面证据支持。在法律实践中，书面协议是证明合同关系最直接、最有效的方式之一，其缺失给王某兰的主张带来了极大的困难。

  合同及相关手续主体：涉案房屋的买卖合同及一系列相关合同的相对人均为王某芳，且房屋预售备案登记也在王某芳名下。这些客观事实从形式上表明王某芳是房屋的购买者，增加了王某兰证明借名买房关系的难度。虽然王某兰主张是借名买房，但这些正式的合同和登记资料都指向王某芳，使得法院在认定时更倾向于依据现有书面证据所体现的法律关系。

  出资证据不足：双方均未出具交款凭证来证明购房款的实际支付情况。王某兰虽主张自己出资，但未能提供有效证据加以证明，这使得其在房屋权益归属的争议中处于不利地位。出资情况是判断借名买房关系的重要因素之一，缺乏出资证据使得王某兰难以证明其对房屋的实际投入和权益主张。

  房屋使用情况的局限性：王某兰持有房屋的部分签约材料原件，且将房屋出租并收取租金等行为，虽然能够表明其对房屋进行了一定程度的管理和使用，但这并不能直接证明其是基于房屋所有权而进行的行为。王某芳提出的房屋互换使用的解释也在一定程度上削弱了王某兰以房屋使用情况来证明借名买房的说服力。在法律上，单纯的房屋使用行为并不必然等同于所有权归属，需要结合其他更有力的证据来综合判断。

（二）录音及聊天记录证据的效力分析

1. 证据内容不明确

  王某兰提交的录音证据及微信聊天记录中，沟通对象均未明确表示与其存在借名购房合同关系。在法律证据的认定中，证据内容的明确性和确定性至关重要。这些证据未能清晰、直接地证明借名买房约定的存在，使得其在证明力上大打折扣。

2. 对方否认及当庭质证情况

  王某芳对这些证据不予认可，且在庭审中明确否认双方之间存在借名购房关系。在法庭审理中，对方的质证意见和否认态度会对证据的采信产生重要影响。当一方对证据提出合理质疑且证据本身存在模糊性或不确定性时，法院往往会谨慎对待这些证据，综合考虑其他因素来判断其证明力。在本案中，王某兰提交的录音及聊天记录在对方否认且内容不明确的情况下，未能达到证明借名买房关系存在的目的，法院因此不予采信。

三、办案心得

（一）强调书面证据的重要性

1. 在本案中，王某芳一方的优势之一在于存在一系列以其名义签订的书面合同和相关手续，这些书面证据明确显示了她与房屋开发商之间的直接法律关系，为其主张房屋所有权提供了有力的基础。作为律师，在庭审中要充分强调书面证据的法律效力和证明力，向法院说明书面合同是确立法律关系的重要依据，在没有相反有力证据的情况下，应依据书面合同来认定房屋购买关系。

2. 同时，提醒当事人在日常生活和经济交易中，尤其是涉及重大财产权益的事项，务必签订书面协议，明确双方的权利义务关系。书面协议不仅可以在发生纠纷时作为有力的证据，还可以避免因口头约定的模糊性和不确定性而导致的法律风险。在与对方沟通协商时，如有可能，尽量以书面形式记录重要事项和约定，以保障自身的合法权益。

（二）合理质疑对方证据

1. 对于王某兰提交的录音证据及微信聊天记录等可能对我方不利的证据，要进行仔细分析和合理质疑。在本案中，我们指出这些证据中沟通对象未明确承认借名买房关系，证据内容存在模糊性和不确定性，且王某芳当庭否认该关系的存在。通过对对方证据的质疑，削弱其证明力，使法院在综合判断时更倾向于我方的观点。

2. 在质疑对方证据时，要从证据的合法性、关联性、真实性和证明力等多个角度进行分析。例如，对于录音证据，要考虑其获取方式是否合法，是否经过剪辑或篡改，录音中的内容是否与案件争议焦点紧密相关，以及能否真实反映当事人的意思表示等。对于聊天记录，要审查其来源的可靠性、聊天双方的身份确认以及聊天内容的完整性和上下文语境等。通过全面、细致的质疑，让法院对对方证据的可信度产生怀疑，从而维护当事人的利益。

（三）构建合理的事实陈述和解释

1. 针对王某兰提出的房屋使用和管理情况，王某芳提出了房屋互换使用的解释，这一解释在一定程度上削弱了王某兰以房屋使用行为来证明所有权的主张。作为律师，要帮助当事人构建合理的事实陈述和解释，使其符合常理和逻辑，能够被法院接受。

2. 在构建事实陈述时，要充分考虑案件的整体情况和各种细节，与当事人进行充分沟通，了解事情的来龙去脉，确保陈述的事实真实、合理、连贯。同时，要根据法律规定和司法实践经验，将事实陈述与法律规定相结合，为当事人的行为和主张提供合法合理的依据，增强我方在诉讼中的说服力和可信度。

（四）积极配合法院查明事实

1. 在整个诉讼过程中，王某芳积极配合法院的调查工作，如实提供相关信息和证据，这有助于法院全面、准确地了解案件事实，做出公正的判决。作为律师，要提醒当事人积极配合法院的工作，按照法院的要求提供证据、参加庭审和接受调查，展现出良好的诉讼态度和诚信形象。

2. 同时，律师自身也要积极与法院沟通，及时了解案件的进展情况和法院的关注点，根据法院的要求和提示，进一步补充和完善相关证据和法律意见。通过与法院的良好沟通和配合，为当事人争取有利的诉讼结果。