律师论房产案：父母共同房屋，母亲擅自赠孙女，子女起诉无效胜诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

1. 当事人信息

 原告：林某君

 被告：孙某兰、林某霞

 第三人：林某娜、李某涛

2. 原告诉求

 请求确认孙某兰与林某霞签订的赠与合同无效。

 本案诉讼费用由二被告承担。

3. 原告陈述事实与理由

 原告系林某鹏与孙某兰之次子，父亲林某鹏于2017年7月12日去世，生前留有一套位于北京市西城区S号的房屋。该房屋为2000年购买，系林某鹏与孙某兰夫妻共同财产，原登记于孙某兰名下。

 2021年5月，原告发现案涉房屋被变更登记在原告兄长林某涛之女林某霞名下。查询档案发现有赠与合同，显示孙某兰将房屋赠与林某霞，但该房屋是夫妻共同财产，林某鹏未留遗嘱，赠与合同不合法，故请求确认无效。

 二、被告及第三人辩称

1. 被告辩称

 认可林某鹏去世时间，但称涉案房屋不是夫妻共同财产，不属于林某鹏遗产，实际产权人是第三人林某娜。

 合同效力与是否有权处分无关，赠与合同是否有效与原告无利害关系，本案审理范围不包括房屋是否夫妻共同财产、是否遗产等问题，不同意原告请求。

2. 第三人述称

 不认可原告诉讼请求及法律依据，称涉案房屋不是孙某兰夫妇夫妻共同财产，实际权利人是林某娜，原告诉求确认合同效力与主张房屋无权处分无关，不同意原告请求。

 三、法院查明事实

1. 孙某兰与林某鹏系夫妻，育有长子林某涛、次子林某君、女儿林某娜。

2. 2000年1月15日，孙某兰作为买方与某合作社签订房屋买卖契约，购买宣武区S号2居室单元房，房价款26347.44元，有相关优惠及公共维修基金规定。

3.2000年11月30日，北京市S号房屋登记在孙某兰名下。

4.2003年3月18日，林某鹏户口迁入该房屋。

5.2017年7月12日林某鹏去世。

6.2020年12月22日，孙某兰与林某霞签订赠与合同，将西城区S号房屋赠与林某霞，同日林某霞取得产权证书。

7. 庭审中，原告主张涉案房屋是夫妻共同财产，被告处分行为侵犯其权益，合同无效。被告及第三人称房屋实际产权人是林某娜，被告提交购房款收据、孙某兰录像材料、证人陈某旭视频、林某娜陈述及证人金某杰出庭作证，原告对这些证据均不认可，第三人无异议。法院向林某娜释明可另案主张房屋产权，但林某娜在限定期限内未提起诉讼。

 四、裁判结果

确认被告孙某兰与被告林某霞签订的赠与合同无效。

 五、案件分析

 （一）房屋产权认定

1. 涉案房屋购买于林某鹏与孙某兰婚姻关系存续期间，且产权登记在孙某兰名下。根据法律规定，在夫妻关系存续期间取得的财产，一般应认定为夫妻共同财产，除非有明确证据证明属于一方个人财产。

2. 被告及第三人主张房屋实际产权人为林某娜，但所提供的证据不足以证明这一主张。购房款收据仅能证明款项支付情况，不能直接证明产权归属；孙某兰的录像材料及林某娜本人书写的陈述，因存在引导等问题，且原告对其真实性和证明目的不认可，其证明力较弱；证人陈某旭的视频及金某杰的证言，因证人与案件关系不紧密且所述情况与房屋登记事实不符，也难以充分证明房屋实际产权归属林某娜。

 （二）赠与合同效力分析

1. 林某鹏去世后，其对涉案房屋享有的权益应作为遗产进行处理。在未对遗产进行分割且未征得其他继承人同意的情况下，孙某兰擅自将房屋赠与林某霞，这种行为损害了其他继承人的合法权益。

2. 被告与第三人在明知原告对涉案房屋享有继承权的情况下进行赠与过户，构成恶意串通。根据法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。因此，原告要求确认赠与合同无效的请求具有法律依据。