律师论案：借名购买限价房，起诉过户获胜之秘

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

1. 当事人信息

 原告：周某奇

 被告：孙某霞

 第三人：为被告的其他子女等相关人员

2. 原告诉求

 要求被告将北京市朝阳区一号房屋所有权变更登记至原告名下。

3. 原告陈述事实与理由

 原告与被告系母子关系。2010年3月面临拆迁，被告获取了一个限价定向安置房购房指标。

 2011年3月20日，双方达成书面协议，约定原告以被告名义购买一号拆迁限价定向安置房，购房款由原告自行支付，房屋产权归原告所有。协议签订后，原告先后支付了购房款544467.14元以及专项维修资金17626元。房屋交付后一直由原告居住使用至今。

 被告于2012年3月30日签订北京市商品房预售合同，2013年3月29日取得房屋所有权证。原告坚信借名买房协议是双方真实意愿的体现，合法且有效。

 二、被告答辩内容

1.1994年北京市朝阳区F号两间平房的承租人为周某英（被告之母）。1995年为增加拆迁安置房数量，周某英将其中11.30平方米一间的承租人变更为原告，原告已因该房屋拆迁获取了相应利益。

2.2010年4月7日，被告通过公证委托原告代办拆迁事宜。原告代理被告签署北京市商品房预售合同并处理所有拆迁事务，告知被告仅获得两套房屋及一百多万元拆迁款。被告因只有原告这一个儿子，在未征得其他相关人员同意的情况下，同意赠与原告一套安置房，并让原告自行交纳购房款，进而签订了2011年3月20日的协议书。但当时被告只是初步意向，尚未确定赠与原告哪一套房屋，所以协议书中地址一栏为空。

3. 协议签署后，被告得知原告欺骗自己和其他家庭成员，实际一共获得了四套拆迁安置房屋，而其他子女一套未得，被告无法接受。综上，被告认为自己没有与原告借名买房的明确意图，一号房屋应属于家庭成员共有。

4. 退一步讲，即便一号房屋为被告夫妻共有，被告现在也有权撤销赠与。再退一步，即使“借名买房”事实成立，鉴于一号房屋为限价商品房的性质，该“借名买房协议”也无效且无法履行。因此，被告不同意原告的诉讼请求。

 三、第三人陈述

第三人表示同意被告的诉讼意见。

 四、法院查明事实

1. 被告与周某英系夫妻关系，育有五个子女，包括原告及第三人。周某英于2010年9月去世。

2.2010年3月15日，周某英（乙方）与北京市朝阳区某单位（甲方）签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，拆迁乙方位于北京市朝阳区F号一间房屋，乙方在册人口8人，实际居住人口8人，分别为被告及周某英、周某兰、周某慧、周某浩（被告之外孙）、陈某丹（被告之外孙）、林某杰（被告之外孙）、蔡某霖。因该房屋拆迁取得购买两套限价定向安置房的资格，周某英将其中一个两居室安置房认购资格给予被告。

3.2012年3月30日，原告代理被告签订北京市商品房预售合同（限价商品住房），约定被告购买一号房屋，并约定“购买满5年，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”等内容。

4. 原告亦签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，拆迁其位于北京市朝阳区F号一间房屋，因拆迁获得购买两套限价定向安置房的资格，后实际购买了北京市朝阳区S号房屋（登记在原告名下）和北京市朝阳区D号房屋（登记在原告配偶朱某晨名下）。

5.2011年3月20日，原、被告及第三人签订协议书，约定“1.拆迁补偿房屋共计两套，父亲周某英名下一套两居室转周某兰名下归其所有，购房款由周某兰全款自付，孙某霞名下两居室一套转至长子周某奇名下，产权归周某奇所有，购房全款由周某奇自付。2.周某英、孙某霞所共有商品房两居室一套，地址：北京市朝阳区二号将作为遗产归周某莉、周某浩、周某慧三人共有。”之后，原告将其持有的协议书填写地点为“X号”（即X号房屋）及“一号”（即一号房屋）。

6. 被告及第三人表示，拆迁事宜由原告经办，签订协议书时原告隐瞒其另获得两套房屋及拆迁款的情况。经询问，被告及第三人认可“孙某霞名下两居室一套”除原告填写的一号房屋的地址外，无其他解释。此外，原告表示协议其他内容已经或应当继续履行。

7. 一号房屋购房款544467.14元由原告支付，自2012年起一号房屋由原告实际控制。

8.2013年3月29日，一号房屋所有权登记在被告名下，房屋性质为“限价商品住房”。

 五、裁判结果

被告孙某霞需配合原告周某奇将北京市朝阳区一号房屋所有权变更登记至原告周某奇名下。

 六、案件分析

 （一）协议效力分析

1.2011年3月20日签订的协议书是本案的关键证据之一。从协议内容来看，明确约定了被告名下两居室（后确定为一号房屋）转至原告名下，产权归原告所有，购房全款由原告自付。该协议有原、被告及第三人共同签署，在形式上具备一定的合法性和有效性。

2. 虽然被告辩称签订协议时只是初步意向且地址为空，但后续原告对协议中房屋地址进行了明确填写，且被告及第三人在庭审中认可“孙某霞名下两居室一套”除原告填写的一号房屋地址外无其他解释。这表明双方在实际履行过程中对协议所涉及的房屋进行了进一步的明确和确认，增强了协议的可操作性和指向性。

3. 关于被告提出的原告隐瞒其他拆迁房屋及拆迁款情况，这并不直接影响该协议关于一号房屋的约定效力。协议本身是关于特定房屋产权归属和购房款支付等事项的约定，原告在其他方面的行为不必然导致该协议无效。

 （二）借名买房事实认定

1. 原告按照协议约定支付了一号房屋的购房款544467.14元以及专项维修资金，并且自2012年房屋交付后一直实际控制和居住使用至今。这些行为与借名买房的约定相互印证，形成了较为完整的证据链条，表明原告在实际履行借名买房的义务和享受相应权利。

2. 虽然被告声称是赠与关系，但从协议内容和实际履行情况来看，更符合借名买房的特征。赠与关系通常具有无偿性和即时性，而本案中明确约定了购房款由原告自付，且原告实际支付了款项，这与借名买房中借名人承担购房费用的情况相符。同时，被告在签订协议时对房屋的处置有一定的条件和考虑，并非单纯的无条件赠与。

 （三）限价商品房性质的影响

1. 被告以一号房屋为限价商品房为由主张借名买房协议无效和无法履行。然而，法院在判决时并未完全支持被告这一观点。限价商品房在交易上确实存在一定的限制和规定，但这并不必然导致借名买房协议的绝对无效。

2. 在本案中，原告已经实际履行了协议中的主要义务，支付了购房款并实际居住使用房屋多年。同时，协议签订时双方对房屋的性质是明知的，且未违反法律法规的强制性规定。虽然在后续转让时可能需要按照相关规定交纳土地收益等价款，但这并不影响协议本身在双方之间的效力和关于房屋所有权归属的约定。